2011年2月14日，称京版“十五条”未出台前，市场上就传言，对于限购中已有房产的认定，将采取“认房不认贷”的原则。只要在去年5月1日以后没有买过的，目前北京户籍家庭名下只有一套房产，外地户籍没有房产的，即使以前贷过款也可以再买一套。还有消息称，对于外地户籍购房的纳税和社保年限也有可能延长。如果按照以往的惯例，北京的落地政策将比“国八条”更加严厉。但是，并没有现象中的那么严厉，对于限购的政策内容，果然不出市场所预料。

　　2011年2月16日，北京市关于宏观调控的座谈会今天召开，暂不公布北京调控目标。会上，北京出台楼市调控15条细则，外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责。联动效应也会让整个市场价格平抑。再次提高外地人购房门槛，预计今后外地认购二手房比例不超过两成。限购以认房为准适当保护了改善型住房需求，同时也能加大有效供应，盘活供应房源。由于京十五条要严于国八条，预计今后公布的北京调控目标也将比较高。

　　潘石屹认为，北京限购政策对楼市影响巨大。

　　李稻葵认为，京15条：方向正确，力度太猛，关键是公共住房必须跟上。1）方向正确，抓住了投资需求的七寸；2）力度太猛，房价稳定后应回调；3）当务之急是大力投资公租房，降房租，让来京创业及就业人员有比较好的住房环境。这部分人是北京的宝贵资产，是北京活力所在，必须善待，稳定房价，说到底，是为了这部分人。

　　董藩表示，北京房15条评价：1、全年需求下降一半左右，交易量下滑1/3以上（购买量不等于总需求）；2、价格震荡下行，但降幅远小于交易量降幅；3、购买歧视引起强烈不满，引起去留争论；4、围绕订金、首付退还引发的交易纠纷增加；5、北京人与外地人假结婚帮助买房、贷款（再离婚给对方）成为灰色生意

　　不知道是对楼市成交有影响，还是对房价下降有重创，还是对房企资金链有杀伤力?

　　笔者认为，其实“京十五条”根本震憾不了楼市，这个拳打的棉花拳，毫无杀伤力。一无房产税规定。二无土地增值税具体规定。三无价格调控目标规定。四是限购政策有空可钻，例卖一买一是否允许，如果没有具体的规定不允许，意味着就可以。五是改善型需求没被一棒打死，此次的落地政策，在限购、贷款上执行为主的措施。六是无增加商品房的供应规定。七是无土地出让制度改革的规定。八是无货币政策中的今年信贷总量规定。九是无关于房地产项目资本金上调的规定。十是无商品房预售制度改革的规定。

　　另外，和去年的“限购令”有所区别，此次对改善性需求不会一棒子打死，在执行层次上会做些调整。毕竟楼市调控的主力方向是打击投机，抑制房价的过快上涨。具体方法上，参照了“认房不认贷”的做法，如果改善型购房人已经卖掉已购房产，名下确实无房，或者拥有套数在限购标准之内，还可以再购房产。另外是延长了外地户籍购房的纳税和社保年限，现在北京的限购政策，外地人购房须提供五年纳税证明。

　　笔者认为，北京十五条政策，除了限购政策稍为严格一点外，剩余十四条基本是新国八条政策的“反版”，明显是避重就轻。例如保障房和公共租赁住房及税收，信贷，用地供应，对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，对购房人资格的审核，约谈问责机制，坚持和强化舆论引导等规定，基本都属于老政策，并且是毫无执行力的政策。可想而知，这样的政策还说是最严格的吗？

　　笔者认为，外地人不满五年买不了，本地人不卖买不了。实际是政府在供应与调控权衡后的放松。目前北京房价涨幅高于全国平均，通胀促使将继续上涨。数据显示，北京市商品房施工面积增加，这主要受到《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》等政策影响，使得2月新入市项目明显增多。在供给增加带动下，楼市交易量降幅继续缩小。在通货膨胀大背景下，市场流动性相对过剩，又缺乏多样化的投资渠道，楼市依然是资金最热门的投向地。这不仅包括机构，也有一些居民为了抵御通胀，担心货币购买力下降而积极入市，这又进一步导致资产价格上涨，使得购房者对于房价上涨的预期加强而入市，如此相互作用。

　　短期来看，2011年的房价仍存在一定压力。这包括两方面的原因：第一，截至2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。其次，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，因此房价仍存在一定的上涨压力。

　　2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧；而从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。总之，在“稳物价”的政策背景下，2011年的房地产市场总体上将趋于平稳。

　　笔者认为，对于商品房市场的调控，今年新的调控政策集中在三个方面。一是进一步细化已有的调控政策。住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。二是通过房产税试点，在长期制度建设方面寻求突破，建立房地产调控长效机制。三是采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。

　　笔者认为，从目前的楼市发展态势和调控表现及中央态度看，主要还是执行新国八条为主，而要求地方政府出限购政策是临时性的政策调控。另外房产税扩大到其他城市试点也是如此，由于调控的效果并未达到预期。例如已实施房产税的上海和重庆，今年1月和2月上半月的房价依然是上涨，仅仅是成交下降。因此，未来的中央楼市政策调控应该是“综合拳”作为长期应对楼市的主要手段。例如金融政策、税收政策、土地政策、货币政策、管理通胀、保障房政策、行政临时政策等方面进行同时调整。

　　但是，所有已经出台的政策，基本都存在问题，例如地方政府没有按时跟上和按照规定执行及配合国务院的政策调控及时出细则，同时，政策本身也存在弊端。例如限购政策，虽然扩大到36个城市，甚至到72个城市，但是房价依然在上涨。而房产税的税率偏低，根本遏制不了投资需求和持有房屋的人继续购买的决心。而加息的幅度小和次数少，根本改变不了，银行负利率的影响依然存在。上调存款准备金率也是如此，改变不了通胀预期的压力。例如货币政策，今年是稳健，但是没有具体的放贷总量计划。或者是7万亿或者是8万亿，究竟什么是稳健不清楚。

　　笔者认为，毫无疑问，这个政策没有讲到政策调控核心问题，仅仅是重复已经出台的政策内容。根本没有涉及到房地产最核心的问题，就是房企资金链，尤其是房地产项目资金运作模式中的资本金问题。另外是没有涉及到如何增加商品房供应和改革土地出让的制度及商品房预售制度的改革等，这才是房地产市场最根本性的问题。目前基本所有的政策调控，不过是给房价上涨延缓时间和暂时抑制购房需求及单一增加保障房场供应等手段，显然会导致调控失败，或者是陷入“越调越涨”的怪圈。

　　北京细则样本（重点内容摘要）

　　一，全力做好住房保障工作

　　建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。

　　二，大力发展公共租赁住房。

　　在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。

　　三，加强税收征管

　　严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　四，实行差别化土地增值税预征率

　　房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

　　五，切实执行差别化住房信贷政策

　　各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　六，严格住房用地供应管理增加住房用地有效供应

　　全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

　　七，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查

　　参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　八，合理引导住房需求继续巩固限购政策成果

　　自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　九，加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位

　　住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

　　据北京市人民政府办公厅消息，北京市人民政府办公厅今天发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。

　　以下为文件全文：各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发〔2010〕13号）印发后，本市房地产市场出现积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

　　一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任

　　（一）进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　二、全力做好住房保障工作

　　（二）建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

　　（三）大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

　　三、加强税收征管

　　（四）严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　（五）实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

　　（六）加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

　　四、切实执行差别化住房信贷政策

　　（七）各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　五、严格住房用地供应管理

　　（八）增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

　　（九）加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　六、合理引导住房需求

　　（十）继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　（十一）加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

　　七、建立健全约谈问责机制

　　（十二）各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。优先保证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全。加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。

　　（十三）发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》，进一步做好房价分类统计和发布工作。

　　（十四）进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。

　　八、坚持和强化舆论引导

　　（十五）新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。