“调控后的10月份，万科继续打破国内房企月销售纪录，主要是由于批准预售的规模加大。如果把供应量和实际成交量做对比，我们就会发现，批准预售面积大于实际成交面积，市场供求关系已经发生了逆转，出现了供过于求的局面。”12月5日，万科总裁郁亮在北京对记者表示，宏观调控下的房地产市场已经发生了实质性的变化。

　　2010年10月，万科实现单月销售额155.1亿元，为继8月销售119.9亿元、9月销售142.1亿元后，连续第三个月刷新国内房企单月销售纪录。2010年11月，万科实现销售额128.7亿元。

　　郁亮回应了此前媒体报道中因万科截至12月1日当年销售额过千亿而引发的“宏观调控失效”和“银行阳奉阴违”的质疑，“从万科的销售数据来看，这一次房地产宏观调控是历次调控中执行最为彻底的。”郁亮说，今年10月份，万科的成交量中一次性付款比例已经从前四个月的18%提高到了35%，充分说明了调控中信贷政策的执行力度。

　　他还表示，保障房比例能否不断提高是衡量此次调控是否成功的标准。

　　“领先房企的领先业绩并不代表整个行业的状况。”郁亮说，在万科已有产品处于在售阶段的30个城市，万科的市场份额从3月份3.9%提高到了10月份5.7%。

　　而从全国情况来看，2010年中期万科市场占有率为1.86%，三季报数据进一步增长至2.24%。

　　对于明年的房地产市场形势，郁亮表示，“调控会继续，市场会波动。”但他对明年万科的形势表示乐观，“明年少于千亿是不太可能。”他亦表示，“企业越大，压力也越大，千亿规模的企业，一年增长20%就是增加200亿，50%就是500亿。不过，现在的万科更注重质量和效益，追求有质量的增长。对于明年销售额要增长多少，我们不作计划。”

　　从销售情况和市场份额来看，万科并没有受到宏观调控影响，相反还成了宏观调控的受益者。对此，郁亮说，万科在宏观调控中是最积极合理调整定价策略的公司，“因为我们要求项目开盘后一个月内必须卖掉60%以上。事实上，我们一般是以开盘当天能否卖掉60%为标准来定价的。”

　　“纵观本轮宏观调控中仍然能保持高速增长的公司，包括万科，还有前11月销售额增长75%的恒大和增长57%的碧桂园，基本上都符合‘普通住宅、快速周转、战略纵深’这三个特征。而走高端路线的房地产公司，调控后的业绩往往没有那么好。”郁亮说，过去两三年万科没有在资本市场融过一分钱，更多地通过合作完成目标，“相当于一分钱掰成两半来用”。他表示，健康的房地产公司应该“不依赖（银行、资本市场等）给你钱也能增长”。

　　宏观调控后，合作拿地在万科土地储备中的份额不断增加，近期万科新增加的土地储备基本上以合作形式为主，如刚刚在11月15日和央企五矿置业联合体以约52亿元人民币的价格拿下的北京唐家岭两幅地块，和渝开发合作开发的重庆“塞纳左岸”项目，和天津港集团合作的天津港口地产项目。另据机构统计，2010年万科前10月的销售额中，75%的销售收入来自于合作项目。

　　“万科有两样指标不领跑：土地储备不领跑，利润总额不领跑。相比销售额而言，万科的土地储备仅排在全国第十名左右。利润率的提高对我们而言并不重要，相较而言，我们关注客户是否更满意。”郁亮说。而王石同一天在北京的另一个公开场合亦表示，“如果还继续追求利润最大化，相信在万科销售规模达到3000亿时，也是消费者开始抛弃万科的时候。”王石说，“消费者不会因为你是世界上最大的开发公司，就一直信任你，而是更在意谁能给他更好的生活环境。”

　　郁亮表示，万科成为全球规模最大的房地产企业后，没有了全面学习的房地产企业标杆，但现在万科的标杆不是没了，而是更多了，如汇丰银行就是值得万科学习的榜样，“他们经历过二战，经历过金融危机影响，而我们现在只是在经历行业调整。我们的境遇和战争之类的事件比起来就是小巫见大巫了。”他说，万科要向汇丰银行学习的最重要的一点，就是“顺势而变”。