牛刀：2011年房价下跌20%只是臆想

　　人民大学发布报告称：“明年全国房价将下降20%。中国人民大学经济学院预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况”。这是对中国楼市的严重误判，全部预测为臆想，数据推测全部失真，而且不符合逻辑。

　　人民大学的全国房价，应该指的是国家统计局的全国70个大中城市的房价，这个数据模型实际上已经落后，首先这个概念的提出是1985年的事，那个时候70个大中城市基本上代表了中国城市的总体水平，而现在中国经过了26年的城市化，已经有661个城市有成熟的房地产市场，所以，70个大中城市既不科学也不符合中国楼市的实际情况。

　　即便是按照70个大中城市房价来算，明年发生20%的跌幅也是痴人说梦。不错，像今年第四季度一样，有个盘房价下降，有区域房价泡沫破灭，不排除会发生个别开发商携款潜逃，中介公司关门大吉，甚至上市公司资金链告急，但是，这绝对不是明年楼市的主流。因为，发生这一切，绝对不足以力压整体房价，更不可能促使整体房价的大幅下跌。

　　促使房价大幅下跌，只有两个可能：一个可能是中国社会发生住房体制上的深刻变革，政府真正倡导住房民生，让土地财富实现全民共享，同时推出阳光法案和开征房产税。这种变革的力度必须十分强劲，在全国661个城市开发的社会保障住宅占整个住宅开发总量的70%以上，房产税的税率对三套住宅以上住宅至少不低于5%，在货币环境趋于紧缩并且利率为正的情况下，才能可能推动房价下降20%。

　　不过，这种情况只是一种理想型的状态，根本不可能发生。一是中央政府现在立足发展区域经济，而房地产经济是最有区域经济的特征，所以，不可能实现住房民生。这些年来，这些城市市长的把柄全在开发商手上，开发商出了大问题，最后拔出萝圤带出泥，市长们一个都跑不掉，试想，将会发生什么？所以，地方政府肯定会拼命阻止住房民生，而将老百姓全部赶上商品房的末班车，拔掉老百姓的最后一层皮。

　　二是开发商根本不敢降价。目前敢于降价的只是个别大型上市公司，对于一些负债率过高的房企来讲，在2011年无论资金链怎么紧张，他们都不会大幅降价。因为现在的市场是人人都知道的，之所以还有购买，只是因为房产可以保值，而一旦房价下降，保值功能消失，房价下降就将是一泻千里，无人能挡，政府再救市都不会起作用。现在的开发商，死扛房价是唯一的选择。所以，说2011年房价平缓的下降，只是痴人说梦。

　　三是即使货币政策有所改变，也不可能在明年上半年实现正利率。现在一年期存款利率是2.5%，而CPI是明年上半年不会低于4%，况且，开发商的炒作天才堪称一流，即使利率转正，也会找出其他题材继续推高房价。比方说，有的专家最近提出，要跑赢M2。意思是，没有跑赢M2的投资，就不是保值。M2和投资有关系，但不是类比的关系，这么一扯又会拉到一些买家入市。中国人多，傻瓜尤其多。

　　中国楼市将要走的是另一条路，那就是彻底崩溃，也就是人民大学声称不会出现的硬着陆。彻底崩溃是中国房地产唯一的解决之道，除此，不会有第二条路。

　　看起来这是很残酷的一件事，实际上却成了必然。因为，房价的僵持局面无法轻易打破，社会的发展却不会给高房价以更多的时间。2011年是房价高度僵持的一年，中国社会很难有一种力量能打破这种僵持。尽管会有一些个盘下降，尽管会产生破产倒闭等情况，但是，由于以上原因，不会导致房价的整体性下跌。那么，什么情况下会发生房价的整体性下跌呢？

　　一是基尼系数突破0.55，这将超过中国社会和国际社会的容忍度。联合国是每年2月公布上年度的基尼系数，也就是说2012年2月，联合国将公布2011年的基尼系数，2010年，中国的基尼系数预期突破0.52；2011年，预期突破0.55。也就是说，中国的基尼系数位于全球倒数第四位，只是比南非三个全球最贫穷的国家要好一点。而且，通胀越严重、房价越高，基尼系数就越高，中国的两极分化充分暴露在光天化日之下。

　　二是年龄结构剧变，导致购房群体大规模消失，最后买房的90%是空置，住房彻底失去了应有的居住意义。如果一个国家把货币都这么转移到不动产商，按照货币与不动产的反相关原理，最后引发的是经济崩溃。在整个房地产经济发展模式中，最致命的就是人口数量巨变，从而导致居住观念的变化。美国历经这么多年，大量的年轻人重回父母身边，与父母一起享受天伦之乐，谁还会去买另外一套房子？

　　三是刘易斯拐点生成，中国城市化的使命宣告结束。现在还把自己的小孩送出来打工的农民，已经非常少了，即使在最贫困的山村，人们对打工改变命运的想法已经绝望，中国失去的不仅仅只是中国传统的价值观，勤劳勇敢再也不是国人应有的秉性，人人都想不劳而获，现实对勤劳两个字已经嘲弄了很多年，刘易斯拐点的出现，只是一个小小的惩罚。

　　我的新书《穷人通胀富人通缩》对以上经济现象，有过详细的分析和研判。很不幸，这些事情都将发生在2012年。

　　当然，我也不相信，中国会成为第二个津巴布韦。因为我们现在面临的国际环境，比津巴布韦当年更为复杂，处境更加艰难。中华民族应该聚集一个民族的智慧，来解决这些问题，而不应该各自维护自己的利益，不惜伤害和掠夺他人的利益。尽管现实是，谁也不会放弃自己的利益，那么，最后的结局就是看看中国社会的容忍度。

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