昨天，作为北京市土地面积最大的城区，朝阳区政府公布了新政后该区房地产市场的各项统计数据。其中，涉及到了空置房这一敏感问题。这也是本市首次公布住房空置率。

-现状一

销售面积下降近六成

昨天，朝阳区发布《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》显示，1-7月，朝阳区商品住宅销售面积145.0万平方米，同比下降57.4%，降幅较上月拉大1.5个百分点。同时，住宅施工面积同比下降5.4%，竣工面积也同比下降21.3%。不过住宅依然占据朝阳区商品房规模的半数以上。该报告指出，年初多项调控政策的发力，一方面使得投机性购房受到了前所未有的严厉限制，另一方面也引发了市场愈发浓烈的观望情绪，从而造成住宅销量一路走低。

-解读

客观反映全市趋势

中原地产分析表示，朝阳区占全市投资超三成，朝阳区不仅是北京最大的城区，也一直是楼市最活跃的区域，成交量一直位列全市第一。此次公布的数据显示，朝阳区住宅销售已经明显下调，这一变化也能够反映出北京整体市场的情况。

-现状二

空置住宅133万平米

统计报告显示，截止到7月底，全区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。

-解读

积压房中别墅逾半

对于朝阳区的空置房中别墅占比重较多的情况，中原地产认为这其中大部分为投资房。另外，在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，主要原因则是这部分房源总价过高。

此前，北京市房协副秘书长陈志表示，空置房指的是盖好未售的房屋，而那种已售但业主不住的“黑灯房”叫做闲置房。这两种房屋的概念完全不同。空置房面积统计可根据开工量与出售面积对比进行测算和统计。

-现状三

五环外小户型最好卖

从销售情况上看，目前住宅的成交量主要集中于五环及以外，实现销售面积51.4万平方米，占总面积的35.4%。这其中又以小户型(90平方米及以下)销售为主，占五环及以外全部销量的44.7%。导致这一现状的主要原因是，购房的刚性需求始终不减，但优质地段的寸土寸金又令大部分人望而却步。在此种情况下，五环附近的小户型必然以其相对合理的性价比成为最热销的房源。

-解读

普通房降价将明显

中原地产分析，目前调控的力度很难放松。随着政策住房施工面积的增加，大量的低收入人群的需求将被释放，普通商品房降价求售将越来越明显。朝阳区的住宅供应大部分集中在5环外郊区，可见楼市最可能调整的区域也属于5环外，因为5环内土地资源的稀缺性，从目前来看楼市调整也将先郊区再城区，而郊区调整的幅度将明显超过城区。