压力测试

　　一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。

　　中国证券报记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。

　　商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。

　　消息人士透露，比如对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不用压力情况下的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线，超过安全线以上的贷款存在违约风险。”

　　此外，“房地产价格下降将对借款人还款意愿产生影响。”他说，银行需要对房产价值进行重新评估，在房产初始评估价格的基础上，对最新房产市场价格进行测算，结合房产变现能力，考虑在三种压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。

　　对房地产开发贷款而言，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。

　　土地储备贷款是商业银行房地产贷款又一重要组成部分。去年商业银行年报数据显示，土地储备贷款的高增长态势不容小觑。所以，在房贷专项压力测试中，监管机构要求商业银行分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。重点分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况。