近日，国土资源部印发通知，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市２０公顷，中等城市１４公顷，小城市（镇）７公顷。此政策被一些业内人士称为“限大令”。

　　不少人士认为，这一办法对抑制地价过快上涨、减少开发商“囤地”等具有现实作用，但成效如何取决于政策是否落实到位。市场对“限大令”的实施效果充满期待。

　　出让土地“大型化”的利与弊

　　国土资源部日前下发通知公布《限制用地项目目录（２００６年本增补本）》和《禁止用地项目目录（２００６年本增补本）》，前者对大中城市和小城市（镇）的土地出让面积分别作了上述具体限定。

　　这一“限大令”针对的是土地出让“大型化”的趋势。比如，北京土地整理储备中心官方资料显示，在北京今年已经成交的商品房地块中，有１０余幅地块的出让面积超过了２０万平方米（２０公顷），在２０余块“正在交易地块”中，有多幅商品房性质用地的出让面积超过２０万平方米，个别地块甚至超过５０万平方米。

　　一般来说，地方政府乐于将面积较大的地块统一出让，既可以迅速回收土地资金，也有利于后期统一规划。但相关政策设计在现实市场中却产生了一些负面的“外部性”。如重点城市大面积的地块极易被竞拍成“地王”。１１月初由央企中信集团砸下３６亿元巨资“加冕”天津“地王”的津南区八里台镇地块，面积达到２４８万平方米，堪称天津乃至全国土地市场的“巨无霸”。

　　此外，数十万乃至上百万平方米的土地，即使是全力开发，也要持续数年。在这种情况下，开发商的“囤地待涨”似乎更加“理直气壮”。上海易居房地产研究院的房地产研究专家杨红旭认为，一个大盘开发多年，实际上是一种“变相囤地”。

　　控制“土地出让面积”

　　亦是对楼市的局部调控

　　中国土地勘测规划院地价所曾建议，为稳定地价，要调控供地节奏，合理设置单宗土地出让面积上限。有知名开发商也在博客中提出：“……至少５０％以上的土地会存五年以上。为什么政府不将土地缩小、划开了去拍卖？”

　　国土资源部此次“限大令”，在业内人士看来具有一定的现实价值。杨红旭认为，这对于大的房地产企业而言，“是一个坏消息”，对于中小企业则相反。上海一个在全国多个重点城市开发楼盘的房地产民企负责人认为，“限大令”实际上是对土地价格的调控，“限制了土地出让面积，就是控制了土地出让价格，这样可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍，提高市场的竞争性”。

　　杨红旭还表示，采用小幅地块出让，也有利于大城市房地产开发的“精耕细作”。他还认为，“限大令”对抑制囤地行为也大有裨益。“一年不开发罚款，两年不开发收回”，此令下发数年，且经国土部门三令五申，遗憾的是执行难，“想要防范囤地，缩小出让地块的规模，是个好办法”。

　　“限大令”效果如何取决于执行是否到位

　　一些业内人士在为国土资源部此次“限大令”叫好的同时，也提出了实施过程中可能遇到的种种问题。比如，大城市、中等城市、小城市如何划分？如果开发商分几次拿下总面积超过２０公顷的整块土地，表面上看不违规，实际上还是突破了国土部门的限制，这类行为又该如何处理？更需观察的是，地方政府能否严格执行单宗土地出让面积的政策规定？查处囤地、捂盘的政策在不少地方都遭遇“搁浅”，“限大令”成效如何尚存疑问。

　　实际上，２００８年元月下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》就明确要求：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。（据新华社）