在京城众多小区仍在为成立业委会的梦想而奋斗的时候，宣武区馨莲茗园已经从10月28日开始实行小区服务升级版——“业主自管”。

　　馨莲茗园这一做法并非首创，海淀区品阁小区，作为北京首家自管小区，已经从2007年以来实施了三年之久的自治。如今，品阁小区的物业费从以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，且仍实现了盈余，小区运转平稳有序。

　　物业费3年降了42%

　　品阁小区建筑面积仅2.5万平方米，只有一栋楼。在2004年业主入住之时，遭遇了与全国众多小区极其相似的维权经历。业主虽然按时缴纳物业费，但丢东西、毁坏车辆的事件屡有发生。2006年9月，前期物业因与开发商矛盾激化突然撤离小区。无奈，小区业主决定自治管理。2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。

　　翻看品阁小区三年来公布的“财报”发现，自治带来的利润已经实实在在地反馈到业主身上：2007年，物业费从2.74元/㎡降为2元/㎡；2009年，再降至1.6元/㎡。三年下来，降了42%。

　　不仅如此，小区停车费也由过去的450元/月，降为220元/月；社区绿化率，从16%上升为38%；花草树木的品种，达到93种；开发商一直未返工修复的漏水的550平方米屋顶和94个飘窗，也修复好了；小区先后兴建了自行车棚、金鱼池等19个项目。

　　21个物管人员降为6个半

　　物业费直降42%，还兴建了19个项目，这笔钱究竟是怎么省出来的？

　　品阁小区业主委员会主任邵里庭说，物业费用中有三个大头，一是人员工资，二是水电能耗，三是电梯费。品阁小区的人工费用，原先老物业21人，自管后8个人，现在降为6个半人。老邵指着正忙着收物业费的小黄：“她既是业委会委员，又兼着出纳，算半个人。”

　　小区北门为进出口，以前有两名保安值守，而监控室在南门，还需中控员，一个中控员一年需1.5万元。老邵把监控室挪至北门，不再聘人。小区从原来的18个探头增加到现在41个探头，监控着整个院落并且没有死角。

　　“楼顶的雨水雪水，流下来到这个蓄水池，既可以养鱼，又可以浇树。”在小区庭院里，邵里庭指着从楼顶通下来的几根管子，解释小区绿化用水的省钱“秘诀”。

　　小区的17个用电点，自管后都安装了电表。地下车库内的长明灯——132个40瓦的日光灯，全部改成9瓦的节能灯。不仅如此，管理人员按照光区画圈，将照明重叠的地方省掉，最后只需要安装37个节能灯。“这样，一年一两万的电费，就可以降到6000至7000元。”邵里庭说。

　　电梯更是省钱的大头——小区4部电梯，根据实际需要高峰和节假日全开，平时只开两部。并且每部电梯一个电表，能耗单独核算。“我们这种做法在北京可是独一无二。”邵里庭说，过去老物业是按照电机的额定耗电×24小时收费，一年下来一部电梯得交5万多，现在4部电梯只用4.5万元。

　　“老物业最初收2.74元还说没钱赚，但是我们的实践显示，现在收1.6元完全可以维持运转。”邵里庭说。根据3年来的经验，即使按小区60%的物业费缴纳率来算，平均每月差不多能收3万元，一年物业费加上电梯广告费1万多元，刨去一年支出30万，还能有5万左右的盈余。

　　“社区管理并不特殊”

　　“要打破一种观念，就是物业公司管理一定很专业。”今年68岁的邵里庭曾任一家有6万名职工的国企糖厂厂长，在他看来，物业管理虽不简单，但也不复杂，就相当于一个企业的两个小部门：设备科和后勤处。这些管理模式，有没有物业公司都可以做，只需要按照设备管理和人力资源管理的基本规律来做就行了。另外，业委会也不是全能的，业主的贡献和监督对社区管理起到了至关重要的作用。

　　品阁小区监控室每一个显示终端都是旧电脑显示器。原来，当年老物业撤退时，一套报价70万的监控系统被毁坏。自管之后，参与过“神六”设计的业主李姝君，主动担起了重建的任务。她找来搭档，只花了1.8万元就将整个小区的监控系统重建了起来；然后又花了200多元，就把淘汰下来的电脑显示屏的模拟信号转变成了数字信号。