国内楼市正从小阳春，走进火热的楼市行情。与此同时，土地市场一轮又一轮“争食”土地之战硝烟弥漫。开发商的竞相夺地行为，是出于对房地产市场理性判断、冷静分析的结果？还是出于对房地产行业战略资源的精心储备？还是仗恃宽松货币政策环境下的一种财大气粗的资金冲动？被誉为“地王年”的2009，究竟给楼市带来了怎样的思考？

　　业界

　　惊呼2009“地王年”

　　今年全国各大主要城市土地市场一轮又一轮“争食”土地之战硝烟弥漫，北京、上海、广州、厦门、重庆等地房企争夺土地战更有愈演愈烈之势。就连合肥这个中部城市，土地市场的热度也空前高涨，还几度频频改写“地王”的纪录。

　　4月初，带有国企背景的某房企以330.5万元/亩的价格成功竞得“东大街”地块，成交总额达到了2.29亿元，堪称该市今年第一个“地王”；5月26日，另一家房企以每亩587万元价格成功拍下宿州路“劳动村”地块。6月11日，众房企觊觎已久的“美菱地块”吸引了国内房企大鳄角逐，最终10.22亿成为该宗土地的拍卖价格。

　　争夺土地的激战还在上演，合肥的“地王”纪录在不断被刷新。9月9日，合肥政务区天鹅湖西侧一块低密度住宅用地，吸引了一批地产界能叫得响的房企参与竞拍。最终，该宗地块拍出了10.8亿元。据该地块规划资料显示，占地211亩，容积率≤1.5，楼面地价竟然高达5120元/m2，可谓创下了今年合肥单宗住宅类用地的最高纪录。

　　与此同时，国内的各主要城市也纷纷上演“地王”之战。5月21日，富力地产以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块；5月22日，万科击败保利，以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009-015商住用地，一举创造了当地的“地王”；6月8日，世茂地产击败万科等，出价30.2亿元拿下厦门湖边水库金边路以东地块这一厦门“地王”；6月25日，保利在与万科的对决中胜出，以38.1亿元揽获重庆鸿恩寺地块这一“地王”；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海郊区赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录；8月5日，保利以19.9亿元的总价竞得苏州一块住宅用地，创造今年以来苏州土地成交价格新纪录……在各地愈演愈烈的“地王”争夺战中，上市房企可说是最大的“玩家”。

　　业界惊呼，2009，房地产市场正在上演一幕幕惊心动魄的“地王”年。

　　预测

　　“地王”急推房价飙升

　　各地“地王”频频出现，这代表的是一种资金流向，而这种资金流向必然导致房价的“被增长”，即价格会在未来有大幅上升。可怕的是，这种上升必然会起到“表率”作用，这种作用在未来甚至眼前就会带动一个区域房价的急剧跟风。

　　新地王的诞生，标志着局部房价上涨的空间依然很大，在未来一两年内，随着地王的商品房逐渐入市，新一轮的房价制高点必然随之诞生。所以，今年的金九银十，对于开发商来说是绝对的收金拾银，而对于购房者来说，是利是弊值得慎重思考。

　　9月9日，政务区天鹅湖畔西侧一地块占地200余亩，被某房地产企业以10.8亿元拍得，立即对地块周边以及政务区楼盘产生了较大的影响。9月12日，政务区某楼盘开盘，售楼部云集了数百人，开发商原计划推出500多套房源，最后实际只推出了200多套。而很多购房者在得知政务区“地王”被成功拍出后，便担心周边的楼盘涨价。

　　叶先生打算在政务区购房，看了好几个楼盘，其中一个就是位于该地块附近，但还没有最终确定，当他得知该楼盘边上的这块地被以10.8亿元拍出后，楼面价格竟高达5120元/m2，高出他看上的楼盘销售均价300多元，买房的决心一下子坚定起来，他非常担心这块“地王”会成为周边楼盘，以至合肥市场楼盘价格飙升的“参照系”。赶在九月份很多楼盘集中放量的时候，赶紧给自己买套满意的房子。

　　不仅是购房者叶先生有这样的看法，一些业内人士也有这种担忧。业内人士认为，各地“地王”的频频出现，对所在区域的房价确实存在着影响。楼盘定价除了考虑土地、建安、税费等刚性成本外，其中还有一个公认的“潜规则”，那就是与周边楼盘的价格“攀比”。开发商定价时会本着一种心态：撇开公司品牌、地价等成本因素，总是在价格上与周边的楼盘保持高度的“默契”。因此，“地王”给了广大楼盘乘机提价喊涨的借口，地王的表率作用急推区域房价飙升。

　　思考

　　“地王”给市场带来什么？

　　从价格规律方面来看，当一个地块的价格明显高于周边地区，也就是所谓“地王”诞生的时候，一般会导致两大效应，一是开发该地块的开发商的机会成本增加，导致利润空间缩小，有时候甚至还会出现负利润的局面，当然，这种情况很难出现；二是“地王”的出现带动周边地价的直线上升，使其他开发商拿地成本增加；此外，“地王”的出现也必然影响到周边房价，使得其他开发商搭上提价的“顺风车”，跟着占便宜。不难看出，“地王”现象的受益者并不仅仅是“地王”的所有者，同时也是其他利益相关者。

　　业内人士分析，虽然“地王”的出现，对周边房价的影响见仁见智，有的认为地价对房价的影响不大，诸如容积率、建安材料等都影响房价，但业内人士进一步分析认为，开发商所面临的建安成本，上缴税费等总体相差不会太大，如果容积率做得高，分摊到单位楼面的费用就低了，从这点上说，地价并不是决定房价的最终因素，但一块土地的容积率在规划时就作了明确规定，开发商不可能随意更改容积率，或将容积率做得过高，因此，在这种情况下，地价过高必然导致房价随之“水涨船高”的总体趋势是改变不了的。

　　一个城市不断诞生“地王”必然释放土地市场过热的信号，给开发商造成土地“紧张”的氛围。给众多开发商“捂盘惜售”待价而沽最好的由头。从市场层面看，仅就房地产商的利益而言，似乎不难发现，相关房地产商之所以会不惜花费巨额资金拿地，并频频制造出一系列的“地王”，往往会造成“一人得道，鸡犬升天”，以“地王”为中心的众开发商，借机抬高房价趋之若鹜。与此同时，从另一方面则可以看出，开发商恃“财”傲物的底气似乎从来也没有怯懦，将涨价后的土地与房子再抵押给银行或其他金融机构，从而满足自己的更多资金需求，这个看似布满风险争夺“地王”举动的背后，似乎有一个无形的后备“援手”？

　　让人不难想象，那些频频囊括地王财主究竟在玩谁的资金？此举对房地产市场的影响可以预见，那些真正急等原材料——土地扩大再生产的房企，在天价地王面前，他们只能望“地”兴叹，天价拿地，究竟是房地产行业正常的竞争法则的产物，还是少数房地产“寡头”玩弄金融资本的游戏？“地王”的频频出现，最后被动吞下这个房地产市场“恶果”的，还是那些处于楼市利益链条末端的买房者。

　　猜想

　　“地王”加速房企“马太效应”

　　在参加过今年的几场土地拍卖会后，很多开发商只是成了拍卖会的“拼相”帮衬对象。一位开发商王先生告诉记者，他们公司目前在合肥开发的项目已经接近尾声，最多还有一年左右的时间项目即将全部完工，公司高层从去年开始就在为拿地做准备，王先生陪同公司高层参加了好几次土地拍卖会，感触颇深。在一些热门地块的拍卖会上，像他们这样的公司有时连举牌的机会都没有。大多数时候他们只能充当“看客”，或在拍卖开始的时候象征性地举举牌，证明自己的存在，大多数时候起拍价就令人望而却步，以至他们根本没有举牌的机会。

　　王先生指出，各地“地王”的出现，必然加剧了房地产企业的“洗牌”进程。一大批中小房企只能无奈转战二三线城市，或者“从城市走向农村”，房地产市场的格局将进一步被颠覆。一些国内一线城市品牌开发企业，将进一步扼守行业龙头地位，中小企业或联合或重组，抑或被淘汰出局的可能性进一步加大。正所谓，强者愈强，弱者愈弱，房地产市场“马太效应”日趋明显。

　　拿地成大开发商游戏，中小房企将被淘汰。对于整个行业的发展态势，一线城市的路径似乎为我们提供了参照。留意近一段时间长三角地区的拿地企业，但凡天价拿地的一定是那些或上市、或有大财团支持的大型房产开发企业；而两三年前还活跃在市场上的中小开发企业如今已难觅身影。由此，不少专家认为，新一轮的圈地狂潮也是加速这个行业洗牌的进程。

　　在如今土地供应日益紧张的背景下，拿地、增加土地储备成为所有开发商的共识。但如何拿，凭什么去拿则因为企业规模大小的不同而困扰着各家开发商。一些开发商表示，对于上市公司而言，由于其融资成本较小，所以拿地往往是“财大气粗”。并且，拿地对于上市公司的资本意义也十分重大，因为很多投资者看重的也是开发公司的土地储备量，增加土地储备意味着能融到更多的资金，也就更有实力去拿地。

　　业内人士认为，这看似一种良性的“循环”，但前提是预期要绝对的持续良好。如果市场一直走好，大企业就会越做越大；一旦预期没能实现，那么整个市场就会受到大的震动，损害的是行业的元气和市场的信心，所有开发企业都在劫难逃。当前的“地王”纪录频频刷新，必将加速市场分化，小开发商的生存空间只会越来越窄，现在拿地动辄数十亿，的确难倒了一大批开发商，中小开发商只能去一些小城市发展，甚至最终被这个市场淘汰。