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保亿9400元每平米底价摘得青山湖宅地 临安库存到底有多少
house.hangzhou.com.cn 2018年08月01日 08:50:19 星期三  浙江在线

浙江在线-住在杭州网7月26日讯(浙江在线记者李成)7月份杭州几场重要的土地出让,将购房者与房企的预期一步步下拉,杭州土地市场的下行似乎已逐步成为共识。如果想追溯此次下行的起点,那临安似乎早有苗头,其在3个月前已经出现底价和流拍。

今天上午,临安青山湖板块又有一宗宅地出让,保亿底价竞得。在杭州主城核心地块地价都已下行的情况下,临安今天的底价其实也在大多数人的预期之中。

7月26日杭州市临安区地块成交情况表

地块位置图(制图:李成)

本期讨论:

1、土地市场的下行,反映在房企的拿地逻辑上有什么变化?

2、都说临安隐性库存高,临安住宅总库存到底有多少?

3、地价下行会传导至房价吗,短期临安的房价天花板是多少?

房企拿地逻辑从参考二手房

到参考限价的新房价格

保亿以总价12.06亿元,楼面价9400元/平方米竞得临安经济开发区控规单元B4-05-01地块。距离地块600米今年1月拿地的中粮&旭辉青山湖项目,楼面价11113元/㎡。去年11月拿地的天阳蔚蓝项目,楼面价11022元/㎡。这两块地与保亿地块指标相似,只是保亿地块相比离轻轨站点稍远,但1700元/平方米左右的楼面价价差, 不得不说,临安青山湖的地价在下行。

据浙报传媒地产研究院测算,地块毛坯保本房价约为15520元/平方米。(毛坯保本测算逻辑:财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%)

周边新房项目中,绿城云杉郡、越秀星汇城高层销售价格均为15500元/平方米左右,以新房角度看,即使未来一年价格“零”增长,地块也能基本实现保本。

地块周边二手房中,大园新城二手房价格在17000元/平方米左右,星汇城已交付部分小户型价格较高的能达到20000元/平方米。显然,二手房更有想象空间。

在土地市场预期向好的时候,房企拿地测算更多的是参考较高的二手房价格来测算,甚至还给二手房设置一个不错的涨幅;在当前市场更为谨慎的时候,房企更倾向于选择较为保守的新房限价的价格来测算。不同拿地参考逻辑,已把房企的心态变化尽显。

临安住宅总库存272万方

去化需两年以上

今年4月,临安成为杭州十区土地市场第一个比较明显出现降温趋势的地方,除去整体市场大环境的原因,对于临安出地量大,隐性库存高企的忧虑也是非常重要的因素。

据浙报传媒地产研究院统计,截止2018年6月底,临安住宅总库存约272万方,即使按近三年年均较高的121万方的去化速度,也需要两年以上的时间。

另外,临安推地仍在继续,下个月10号,临安市区又有三宗涉宅地将要拍卖。可想而知临安的库存压力。(当然论推地量,临安还差湖州一大截)

临安住宅可售库存、住宅总库存、近三年住宅年均成交量

(截止2018年6月底)

地价下行

短期内临安房价天花板已出现

地价是降了,但会传导至房价吗?这是购房者最关心的问题。

地价和房价并不一定是线性正相关,但必定是正相关的。而且决定房价的,最关键的还是人们的预期,地价下行对于预期的影响是非常大的。

对于临安的新房房价,据业内人士分析,短期内天花板已经出现,预计20000元/平方米将是这个天花板。有两个典型的例子或许可以作为参考。

目前临安最高楼面价的楼盘时候地上·苕溪壹号,其两宗地合计平均楼面价为12507元/平方米,2018年1月开盘至今成交均价17188元/平方米。而且,已领预售证还有289套可售。

融创金成十锦台是临安的房价标杆,但2018年2月开盘以来成交均价19102元/平方米,这还包含了3500元/平方米的精装。而且,已领预售证还有132套可售。

地块周边的天阳蔚蓝、中粮旭辉项目这两个还未上市的项目,或许也想冲击20000元/平方米的关口,但是难度可想而知,特别是在预期有所下行的情况下,即使限价能突破,购房者也不一定买账了。

不仅在杭州,苏州、合肥等多个重点城市土地市场均在下行,似乎已成定势,但预期是非常微妙的。就在前几天召开的国务院常务会议,定调了下半年的货币政策和财政政策:财政政策要更加积极,货币政策要松紧适度。这会对房地产市场,对未来预期产生多大的影响,谁又能预测呢?

作者:记者 李成 编辑:赵群

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