城西银泰城

租售并举之路，杭州步履不停。

上个月末，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（简称《试点方案》）。在《试点方案》中，其中一条“探索村集体10%留用地上建设租赁住房”尤为吸引眼球，也让“留用地”再次成为话题。

作为全国范围内较早试行留用地政策的城市之一，杭州一直走在前列。不仅10%留用比例的约定在全国不多见，而且真正大规模制度化地推行，也只有杭州等少数城市。

那么，要在这部分10%留用地上建设租赁住房，哪些部门牵头？从哪里先试点？是否会大范围推广？钱报记者采访了杭州市相关部门。

与此同时，也引出了一段杭州10%留用地的编年史。

最早的这些村留地

见证了杭城“破茧成蝶”

一座城市的成长，离不开土地。或许可以说，城市发展史，几乎就是一部土地的规划利用史。

不少老杭州都还记得，20多年前的黄龙体育中心一带，曾经是一片农田。生活在这一带的村民，主业是务农、种茶。时光荏苒，当时谁也想不到，日后的黄龙商圈会是杭州城内最早的、也是真正意义上的高端商务圈，并和武林商圈一起奠定了杭州现代化都市格局的初世代。

1997年，黄龙村的村民迎来了一次重大转变，这是杭州市第一批撤村建居的试点村，从此黄龙村成了黄龙社区。

据灵隐街道党工委一位老干部介绍，“那时候还没有‘留用地’说法，是以‘拆复建’的名义，其实就是后来留用地的前身。”

“当时为了破解城市发展难题，以及解决被征收土地后的村民安置难题，才有了政府征收集体所有土地后，留出10%比例的土地，由村里发展二、三产业，以获得一笔长期、稳定的经营收入，用于保障村民的生计。”

在这样的背景下，黄龙村所在地块被征收后，一座座商务写字楼在村里的动员招商下拔地而起，也翻开了黄龙商圈的华丽篇章。

“从2001年竣工的绿城·黄龙世纪广场，到2003年交付的嘉华国际商务中心，还有2004年投入使用的聚龙大厦，其实都是属于黄龙村这10%留用地的项目。也就是这三座村里推动建设的‘主力’写字楼，和政府主导建设的浙江世贸中心，一起奠定了整个黄龙商圈的雏形，为之后黄龙商圈形成楼宇经济集聚作出了不可磨灭的贡献。”

根据政策，10%留用地中，51%比例的产权归村里，因此留用地产生的价值，会直接体现在村里的年底分红。公开资料显示，2015年时，黄龙社区就有人均1万元的分红收入，到现在也只多不少。

招拍挂，部分可办房产三证

留用地政策日益完善

在黄龙社区之后，杭州的留用地制度开始了不断更新完善之路，各个街道内撤村建居后的留用地项目也如雨后春笋，呈蓬勃之势。

1998年，杭州出台《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》，撤村建居后，原农村集体土地经依法征收后，转为国有。

1999年，《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》首次明确了10%留用地政策，并且，“明确土地的用途，并严格按规定用途使用，不得转让和出租”。

到了2006年后，《杭州市人民政府办公厅关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》里，提到“10%留用地应优先用于原村属二三产企业项目，土地出让金全额返还给村集体经济组织，并按规定予以办理‘两证’，但不得上市交易”。

而在2009年的《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》中，再次放宽了限制，写明“2010年起招拍挂的村留用地，有49%的比例可办房产三证”。

至于为何留用地要走招拍挂途径，杭州市国土资源局相关工作人员告诉记者：“2010年起，全国开始规范土地使用权转让，凡国有用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让。撤村建居后，村里的集体土地被政府征收，实际已属于国有用地，10%留用地也属于国有用地，只不过留给村里经营，收入归村里。”

留用地项目是村民的“钱袋子”

也带动了区域的价值提升

在政策日益规范完善下，留用地项目不断涌现。2009年~2011年期间，庆春板块的中豪五福天地、西溪板块的郡原公元里、申花板块的城西银泰城等，都成了这一时期的经典。

比如城西银泰城所在的阮家桥村，当年撤村建居改造时，其中近100亩留用地指标，选择跟银泰合作。祥符街道了解情况的工作人员告诉记者：“这一项目并不是一蹴而就的，2009年，村里开始和银泰合作，最早的构想仅仅是一个商场，那时还没有综合体概念，直到2013年正式开业。自从地块租给银泰后，村里可以得到银泰每年3200万元的租金收益。”据了解，阮家桥村有占股村民约1200人，如果毛估估，每年人均也有近3万元。

转塘街道相关工作人员也向记者介绍：“转塘到现在已建成留用地项目8个，在建和待建的项目也还有很多。比如最早的江口大厦，是江口村在2010年自主开发的，到现在村里每年人均能分红毛2万元，有的一户人家分红可以拿到5万~6万元。”

村级留用地的成功开发，不仅成为村民的“钱袋子”，并提供了更多的就业机会，其更深远的意义在于能够带动整个板块的价值快速提升。像城西银泰城，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务配套于一体，填补了杭城西北区域大型商业综合体的空白，申花板块也一跃成为杭州最具人气的居住板块之一。

留用地项目开发，已成为壮大村集体经济的重要保障，也为完善城市功能发挥了重要作用。

地段优越的留用地

吸引了开发商涌入

随着制度的完善，很多地段优越的留用地，也吸引到了一波敢于吃螃蟹的企业。本土房企更是当仁不让，在绿城、银泰等大牌之后，德信、中豪、星耀等开发商扎堆而来。

如果要拎一个典型出来，中豪房产几乎可以说是杭州楼市留用地开发“专业户”。

从2006年，中豪抱着试水态度做了首个村级留用地项目——与望江村合作的中豪望江国际，再到2009年后陆续和五福村合作的中豪五福天地、与七格村合作的中豪七格、与彭埠村合作的中豪国际，还有最新的，与水湘村合作的湘和国际，预计将于明年交付。

中豪国际营销总监余宙告诉记者：“在开发留用地方面，我们摸索和积累了很多经验，在这条路上越走越宽。从最早的试水，到现在有很多村主动找上我们希望一起合作，看中的就是我们在留用地项目开发上的丰富操盘经验。”

不过在他看来，做留用地绝非只是建房子。要运作好一个留用地项目，要有商业地产开发能力，要有良好的运营能力，“而且每个村都有各自独特的要求，所以开发商更要懂得和村民多沟通，以结合这个村的经济发展特点来开发运作项目。”

位于城西蒋村的西溪国际是深潭口村的留用地项目，2011年开发之初，投资方找来绿城代建。西溪国际老总林大荣说，他们对项目的定位就是打造区域内最高端的写字楼之一。“我们项目大概有6万多m2写字楼，目前的招租率超过100%（不但招满了，还有不少公司排队等着签租约）。”林大荣说，西溪国际每年给深潭口村带来1700多万元收益。

对于怎样打造成功的留用地项目，林大荣的建议是：找准定位。“首先要根据区块优势，决定项目的定位。其次是要集中精力做好一件事，比如说专注于做高档写字楼，不要一个项目里又做写字楼又试图涉足住宅、类住宅。再次，项目建成后，后续服务一定要跟上。”