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开发商破产 商铺业主为何不能优先赔偿
house.hangzhou.com.cn 2017年06月01日 09:46:34 星期四  来源:钱江晚报

“开发商资不抵债被迫破产清算,买了住宅的人能优先获得赔偿,但商铺业主要拿回房款却遥遥无期,这是个什么理儿?”近日,读者吴先生(化名)来电投诉其遭遇,想通过法律途径维护个人权益。

开发商破产清算

商铺的购房款却要不回

吴先生有些气愤。三年前,身处浙江省内某小城市的他,冲着自住需求买了套商品房。“当时开发商描绘得可好了,未来楼盘周边有多么繁华,又是学校、又有商场的。”吴先生想着正好手头还有一点多余的资金,索性在该楼盘再买套小面积的商铺用来投资。

谁知,临近交房,吴先生购买的楼盘却停止了施工。一打听才知道,原来开发商几个月前就资金链断裂,现在资不抵债很快会进入破产清算。

“如果开发商破产清算,那买房子的钱还能拿回来吗?吴先生焦虑地问道,他不在乎这几年付出去的房贷利息,只要购房本金能拿回来就好。

但吴先生被告知,就算开发商破产清算,楼盘拍卖后所得的款项,债权人的分配顺序也要分先后。按照目前的情况,吴先生最多只能拿回住宅的购房款,商铺的购房款要回来的可能性很小。

“从法院那里了解到,开发商一共欠了10多亿元的债务,但现在公司账面资金加上楼盘拍卖后的钱,也就只有5亿元多点。”吴先生说。

浙江锦丰律师事务所滕玲玲律师告诉记者,按照《企业破产法》规定,楼盘拍卖所得的款项按相应顺序分配:消费者(也就是“购房者”)>建设工程施工款>抵押担保款>普通债权。

“购房者也是有差异的。法律优先保护购买住宅的购房者,优先偿还购房款本金。”滕玲玲律师说,商铺购房款只能算是普通债权,按相应比例进行清算。

不只是商铺的购房款被当作普通债权,购房期间房价增值部分、违约金以及利息同样都认定为普通债权,在赔偿顺序中排在最末位,还要按相应比例才有赔偿。

以投资为目的购买商铺

不列入优先债权人范围

“吴先生的情况与之前台州一则案例很相似,但最终购房者的诉求被法院给驳回了。”滕玲玲说。

台州的那则案子,购房者也是买了楼盘住宅房源后,同时购买了一套商铺。开发商破产后,购房者起诉法院要求赔偿延期交房的违约金、房子本金及房价增值部分。

庭审时,购房者承认购买商铺是为了投资,根据浙江省高院的有关规定,基于投资目的购买的商品房及商铺,不属于消费者(购房者)范围,不具备优先权。

因此,一审判决驳回了购房者的诉讼请求;购房者不服继续上诉,但二审结果同样如此。

业内人士告诉记者,开发商进入破产清算,与购房者切身相关的是优先债权的范围问题。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)第二条规定,购房者购买商品住宅且支付全部或大部分购房款后,购房者属于优先债权人范围,要高于施工单位,目的是为了保护相对弱势购房者的生存利益,但商铺的购房者是奔着投资去的,并不属于《批复》中所指的购房者,也就不列入优先债权人范围。

简单地说:带有投资性质的购房者,在债权分配时往往会被划到最末端。

作者:记者 江嘉宜 编辑:张占军
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