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“买,还是不买 ”这是一个问题
house.hangzhou.com.cn 2014年10月24日 09:54:48 星期五  来源:杭州日报

今天,杭州楼市迎来了年度传统盛会——浙江省第21届房地产博览会拉开帷幕。房博会就像是一面镜子,照出房企众生相,也映射了购房者的种种心态。

从9月30日央行联合银监会明文宣布松绑限贷至今的二十多天里,买不买房,这个问题拷问着每个准购房者,也考验着房地产的各方从业者都说调控来如山倒,去如抽丝。“史上最严楼市调控”,4年潮起,3个月潮落。今年从6月26日呼和浩特首先宣布取消限购,到9月30日央行联合银监会明文宣布松绑限贷,一共96天。

央行这一消息在国庆长假前一天的突然发布,意料之外,情理之中。房地产新政,引起波动的不只是很多人的行为,更是人们的内心。

2014年10月,房地产再次走到一个路口。买,还是不买?这是个问题。

在此后的二十多天里,这个问题拷问着每个准购房者,也考验着房地产的各方从业者。

银行信贷政策走向、开发商对后市的预判、购房者心态的转变,楼市三方参与者的利益和心态交织,影响着当下的楼市,且构成多方博弈的局面。

房企‖本月杭州楼市的开盘量至少40个以上,迎来今年以来最大规模的开盘潮

会涨,还是要跌?是“买房,还是不买”这个问题的前提。

千千万万购房者都想在开发商这里得到一个答案。越扑朔,越迷离,答案就越值得期待。

事实上,开发商正在考虑的不是这个问题。开发商在与政策走向博弈的同时,也在自我纠结——生存和发展。

今天,杭州楼市迎来了年度传统盛会——房博会。房博会就像是一面镜子,照出房企众生相。今年参展楼盘83个,而2013年的浙江省第20届房博会上参展楼盘有121个。往届房博会的威武雄壮不见了,展馆大幅缩水,是近年来规模最小的一次。

没人能预判调控松动的时间轴,房博会筹备活动早在年初启动,当时开发商们深陷市场低迷中。在当时市场形势看来,房博会确实形同“鸡肋”。然而,彼一时,此一时。

过去的三周,大概是四年来,民众对楼市最有信心的时刻,热度已经转化为“生产力”。

透明售房网数据显示,10月12日-18日,杭州主城区商品房成交1226套,较前一周环比上升136.7%,日均成交175套。成交量排名历史第二的2013年,日均成交117套。成交量高于这一数字,也就意味着市场活跃程度已高于去年。更何况,鉴于数据统计滞后,新政对市场的影响,尚未即时在数据上显现。可以预见未来一段时间内,杭州楼市可能会出现的后续支撑力。

与此同时,单月杭州楼市的开盘量至少40个,甚至有可能突破50个,杭州迎来今年以来最大规模的开盘潮。

持好政策,趁好时机,创好业绩,是当下开发商的首要目标。在业内人士看来,因受制于各家楼市高企的库存量和购房者的理性等因素,开发商想的还是去库存和有效吸引潜在客户,因此房价并不具备价格全面上涨的条件。无论从整体经济形势看,还是考虑库存积压、冲刺业绩等因素,滨江房产集团副总经理朱立东认为,在供大于求的前提下,任何一家理性的房企都不会在这个时间节点涨价。“我不能说现在是一个最低点,但肯定是处于底部区间。问是不是购房的好时机?当然,个人认为是肯定的。”

购房者‖三思而后“停”,给“再等等”一个理由

审时度势,价格问题不只是一个问题。

未来一段时间成交量持续放量,房价保持平稳,是一个大概率事件。业内看法基本一致。现下销售大好的楼盘,也无一例外不是“以价换量”。

尽管如此,业内观点并无法替代购房者的期许。有诸多因素致使购房者三思而后“停”。

经过20多天的发酵,各家银行逐步明确了房贷执行细则,楼市提振政策“见底”,但购房者们还是普遍抱着“再等等”的心态。

在新的楼市博弈中,中央政府正努力减少行政干预,而是向房地产长效机制靠拢。

限购限贷解绑之后,公积金贷款政策也随之调整。10月14日,三部委联手发布住房公积金贷款新政,这一消息释放的“正能量”,给了购房者一个明确的信号——政府决心“救市”。尽管政府否认了“救市”说法,重申政策是从“行政调节”向“市场调节”的回归。但导致的结果不能否认,楼市在一套“组合拳”下,正在起身感受暖意。

持观望态度的购房者认为,这些可能还不是政府“救市”的最后一招。事实上,政府救市的举措还有很多,比如购房贴息、契税补贴,甚至税收减免。

有一种说法,政府也在看政策落地后的市场反应,如果市场反应不行,应该还会考虑进一步放松。用减负促成交,减税的说法或许并非空穴来风,个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年,不少房地产人士也持有类似的期许。

这样看来,也算是给了“再等等”一个理由。

银行‖“7折利率”,等待落地的最后一只“靴子”

“等7折”,已成购房者对楼市最热切的期待。

“7折”重出江湖,加上“认贷不认房”的认定标准,事实表明房贷不再分居住需求和投资需求。此轮被外界看作是为去库存、挽救房地产的贷款政策,甚至比2008年的房贷政策都要宽松。

但现在,房贷利率7折的优惠还如“空中楼阁”。

杭州一位银行内部人士分析说,虽然新政对需求有一定释放,但银行目前按揭贷款的额度没有得到增加,首套房的按揭利率直接下降到基准利率0.7倍的可能性较小。原因如下:由于经济增长下降,坏账的升高,部分银行如大银行可能会降低风险偏好,减少对高风险的行业贷款,并对住房按揭贷款有所增加,然而接近年底,很多银行银根紧缩是常态,这部分边际增加有限;而中小银行贷存比较高,可增加额度也有限;央行规定的0.7倍利率只是下限,至少在目前,各大银行在资金成本高企的情况下,很难做到。如果房贷利率打7折,就意味贷款对银行没有其他贡献,基本是亏本生意。

所以银行对首套房贷的折扣应该在9折左右,部分银行仍维持在基准或者95折左右。

杭州美寓地产区域经理海克成认同这一分析,他认为楼市在2014年第四季度里平稳度过,而由银行吹来的“暖风”,年内不太可能实施,时间点预计会在明年1、2月份。

“三思而后停”,是一类购房者的典型心态,“房贷利率折扣为多少”、“哪个银行利率折扣最低”,这是大家等待落地的最后一只“靴子”。

很大限度上,最后一只“靴子”落不了地,银行的不给力,让购房者看风向、等7折,反而以更加安逸的心态保持观望。

纵观全局,政策虽已出台,但仍处执行空窗期,尘埃未落定,市场前景还有变数,几方博弈仍会继续。

作者:王浩 陈久志 编辑:张梦婕
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