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杭州主城区又开始推宅地了
house.hangzhou.com.cn 2014年08月21日 08:10:40 星期四  杭州网

   导读:

 ·杭州主城区又开始推宅地了

 ·主城区9月出让热点地块一览

 ·下半年土地市场城东率先开闸

 ·萧山土地市场沉寂4月终开闸 7宗宅地总价1.9亿卖出

 ·铁路存量地块将入市变现

 ·铁路用地综合开发或将借鉴港铁模式

 

 

   杭州主城区又开始推宅地了

从今年3月份开始,杭州主城区宅地至今已连续6个月“空窗”。不过下个月,杭州主城区宅地将恢复供应,从而结束宅地零供应的历史。与此同时,余杭、萧山土地市场也已出现回暖趋势,本月以及下月都有多宗土地出让计划。一度冰冷的杭州土地市场,或将迎来复苏之旅。

主城区宅地下月重挂牌

杭州主城区的宅地,一向是观察杭州土地市场的风向标。不过自从2月25日滨江白马湖单元宅地出让之后,主城区至今再无任何宅地出让,即便是商地也仅有零星数宗。与今年前两个月以及去年火热的市场行情相比,最近这几个月的土地市场可谓是跌入冰谷。

而根据杭州市国土资源局最新的土地出让公告,下个月主城区共有4宗土地出让,其中2宗纯宅地,1宗商住用地,1宗商地。这也意味着,杭州主城区宅地连续6个月“断供”的历史,正式宣告结束。尽管目前尚无法预测地价走势,但是挂牌计划的显著变化,预示着土地市场已度过“冰冻期”。

这4宗土地中,城东的彭埠占了2宗,而且全都是宅地。自2012年杭州土地市场回暖以来,城东一直是杭州主城区的宅地供应大户,目前在售的楼盘已多达10多个,成为当前库存压力最大的板块之一,价格战也是此起彼伏,毗邻火车东站的尚景国际更是将价格打到了16000元/平方米的新低。从地理位置上看,这两宗彭埠宅地都还不错,但是鉴于这一板块目前的市场压力,拍出高价的可能性不大。

相比之下,位于大关毗邻大兜路历史街区和胜利河美食街的商住地块,市场价值更高一些。这一区块最近几年中鲜少有新建楼盘,周边生活配套非常成熟,且闹中取静,届时可能会引发一场抢夺大战。

萧山两月连推16宗土地

萧山土地市场的复苏之旅,似乎要比主城区来得更早一些。仅这个月,萧山区共有6宗土地挂牌出让,而且全都是宅地。

萧山宅地出让主要集中在所前镇越山村,占了其中的5宗。这5宗地块毗邻杭州生态园,自然景观相当不错,从土地出让的规划上看,容积率为1.0-1.3,将建成低密度建筑。这一区域目前的在售楼盘很少,直接的市场竞争压力不大。但由于离萧山市中心较远,商业配套较为欠缺,短期内还缺乏足够的区域竞争力。

另一宗宅地位于蜀山街道,面积达126亩,建筑体量将达23.5万平方米,这样的规模在萧山属于大楼盘。南部卧城是萧山土地市场的供应大户,目前这一板块的在售楼盘众多,比如开元名郡、绿都江南壹号、恒大帝景、得力名门世家、绿都四季华庭等楼盘,都集中在这一板块。由于市场压力较大,南部卧城也是今年萧山楼市价格战的主战场。

此外,下个月萧山更是豪推10宗土地,其中6宗依然位于所前镇越山村,另有3宗位于浦阳镇桃北新村,其余1宗位于河庄街道闸北村。2012年杭州市确定了全市13个村(镇)为首批“风情小镇”创建点,桃北新村就是其中之一。但是桃北新村与越山村一样,都离萧山市中心较远。从最近几年萧山土地市场供应状况来看,市中心宅地已经十分稀缺,供应主力逐渐转为南部卧城以及周边的乡镇街道。

余杭土地市场逐渐升温

相比萧山和主城区的土地市场,余杭土地市场显得有些慢热。余杭本月无土地供应,9月份则有一宗土地出让,位于塘栖的商地。

根据最新的杭州城市规划,原先的塘栖组团被撤销,并入临平副城。这一规划修改,提升了塘栖的地位,从“组团”升级为“副城”。这也是塘栖规划变动之后,首次出让土地。这一地块位于塘栖镇中心,商业发展前景较大。

尽管8、9两个月的土地挂牌量很少,但这并不意味着余杭土地市场将持续低迷,据余杭区近日发布的2014年读地手册显示,今年余杭还将计划推地134宗,涵盖未来科技城、临平新城、良渚新城、闲林、临平北等板块。未来科技城是余杭区目前的土地供应大户,目前已有多家开发商深耕此地。

事实上在过去的一两年中,余杭区一直是杭州土地市场供应的主力。余杭区域面积广袤,相对而言可供出让的土地储备量较大。尤其是毗邻主城区的勾庄板块,2012-2013年期间曾先后出让十余宗土地。相比去年同期,今年余杭区土地供应量大幅下滑。未来几个月中,余杭区显然会加大土地供应量,尤其是未来科技城、良渚新城这样的热点板块。

限购松绑助推土地市场

经历了长达半年之久的低迷之后,进入8月之后的杭州土地市场,缘何骤然升温?此番土地市场复苏之旅,显然与限购松绑直接相关。

杭州楼市于7月20日限购松绑,直接刺激了新房成交量。截至目前,杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房成交量实现了30%左右的涨幅,市场人气明显回升。在这一市场背景之下,加大土地供应量,显然也就顺理成章。

从每一次市场拐点来看,都是先有市场回暖,再有土地市场回暖。就比如上一次市场拐点,2012年5月以后楼市成交开始放量,抑制已久的市场需求开始大面积释放,一些楼盘售价经历了历史低点之后开始逐步上扬。2012年7月,杭州土地市场开始回暖,万科出手拿下勾庄地块,当时的楼面价为4430元/平方米。到了2013年5月,越秀在勾庄拿地时,楼面价已高达9600元/平方米。显然这一次也不例外,可以说是限购松绑直接助推土地市场。

前几个月宅地供应量骤降,不少开发无缘拿地。土地市场接下来的这一波回暖行情中,将成为不少开发商的“补仓”机会。也有一些开发商因为去年过高的拿地价,项目至今还没有解套,相对而言接下去拿地时会更加谨慎。

当然,杭州土地市场能否像2012年7月之后的行情那样扶摇直上,目前还很难预料。土地市场能够实现多大程度的回暖,主要取决于楼市的市场走向。尽管限购松绑,但是房贷市场仍面临一些不确定因素,而且杭州楼市当前的库存量依然居高不下,这些都是不利因素。若楼市不能实现快速反弹,或者在相当长一段时期内保持平稳,那么土地市场很难重现2013年的辉煌。


  

主城区9月出让热点地块一览

彭埠单元R21-10-1地块

该地块东至彭埠单元R22-06地块、彭埠单元R22-07地块,南至花园兜路,西至环站东路,北至彭埠单元R21-10-2地块。规划住宅,总建筑面积3.9万平方米,容积率1.8,楼面起价10695元/平方米。

该地块交通便利,距地铁1号线火车东站以及彭埠站均不到1公里,道路交通线密布。周边项目地价最高的是安徽淮矿2013年5月拿下的土地,折合楼面价为14711元/平方米。周边在售楼盘最高到达过23000元/平方米,目前大多数均价18000元/平方米左右。

彭埠单元R21-11地块

该地块东至明月桥路,南至天城路,西至环站东路,北至花园兜路。该地块紧挨彭埠单元R21-10-1地块,未来这两块地被同一家开发商拿下的可能性更大。规划住宅,总建筑面积12万平方米,容积率2.3,楼面起价10603元/平方米。

地块处于城东新城花园区块,花园区块为城东新城规划7大住宅片区中最大片区,由德胜路、同协南路、天城路、东宁路围合而成,以南隔天城路与城东新城核心商业商务区相连。片区内规划有4所幼儿园、1所小学、1所九年一贯制学校、1座配套服务中心、两座公园。周边竞争楼盘较多,一定程度上稀释了这一地块的市场价值。

大关单元B1/B2/R21-C01地块

该地块东至规划道路、规划绿化,南至规划香积寺路绿化,西至丽水路,北至杭州凯喜雅房地产开发有限公司。规划商住用地,总建筑面积11.8万平方米,容积率2.7,楼面起价11888元/平方米。

该地块紧邻丽水路和规划香积寺路,连通大关路、绍兴路、湖墅路等,距离上塘高架与德胜快速路交汇口1.1公里,交通方便。紧邻卖鱼桥小学霞湾校区,1公里范围内有胜利河美食街、大兜路历史街区,生活配套十分齐全。这一区域最近多年没有宅地出让,住宅产品稀缺。


下半年土地市场城东率先开闸

从今年3月开始的4个月,杭州土地市场几乎降到了冰点:主城区3~6月仅成交8宗地,其中3月份杭州主城区土地零出让。而这样的局面或许将在楼市下半场有所改观,据杭州国土局网站已有的数据显示,9月,杭州主城区将有4宗地块出让,2宗商业地,2宗宅地,其中2宗宅地位于目前大热的城东“彭埠单元”。

彭埠单元

下月将有2宗宅地出让

7月18日,位于新东站板块的德信东望年中特惠活动开始,城东新城原本遮遮掩掩的价格战终于看到了“硝烟味”;而在住宅市场频频受到关注的同时,土地市场也传来动静。

根据杭州国土局网站的公告显示,9月10日, 杭州主城区将有4宗地块出让, 一宗位于市中心的大关单元,而另外3宗均位于城东,其中2宗宅地位于彭埠单元,钱江晚报记者查询到,这也是从去年5月28日淮矿拿了彭埠宅地以来,该单元再现宅地,并且一出让就是2宗。

从出让示意图上看,彭埠单元R21-11地块和彭埠单元R21-10-1地块相邻待售,前者出让面积52064平方米,总建筑面积119747平方米,楼面起始价为10603元/平方米;后者出让面积21701平方米,总建筑面积39062平方米,楼面起始价为10695元/平方米。

钱江晚报记者观察发现,出让的2宗宅地周边,新中宇维萨和淮矿项目当时楼面成交价都在1.2万~1.4万元/平方米左右,德信东望楼面价接近1.1万元/平方米;另一方面,参照杭州主城区近期成交的土地价格来看,几乎都是底价成交。因此,除非有重大利好,否则这两宗新推宅地的溢价空间其实并不大。

另一宗商地位于下沙沿江板块,为集团总部用地,总建筑面积近16万平方米。这也是下沙自今年2月以来再度有土地出让。

“周边住宅项目偏少,而商业用地已出让不少,做住宅项目倒是有些优势。应该会有不少房企去参与竞拍吧,但估计价格也不会高,因为经历了去年一波疯狂后,今年3月以来的土地市场明显要寡淡许多,土地市场以稳为主。”一位不愿透露姓名的城东开发商对彭埠2宗宅地谨慎看好。

城东未来

还将有多宗地块出让

在杭州国土局网站上,钱江晚报记者发现,近期还将有13宗土地拟出让,总出让面积578636平方米,这么大的拟出让量在今年杭州主城区土地市场上是很少见的。

其中,西湖区和江干区将推6宗宅地,属于城东区域的还有4宗地,2块位于牛田单元,2块位于丁桥单元,这4宗地的出让总面积达到411763平方米,占总出让面积的71%,其中3宗为宅地,占到拟推宅地量的一半。

接下来,杭州主城区土地市场或许是城东的主战场。

“以价换量可能仍将持续,土地市场的复苏首先要基于销售市场的回暖;但土地出让90/70政策的取消是个利好,或许会让手头资金充足的开发商率先出手。”一位业内人士分析。


萧山土地市场沉寂4月终开闸 7宗宅地总价1.9亿卖出

8月20日,萧山土地市场出让7宗位于所前镇的住宅用地,合计出让面积3.693公顷,总起价1.8997亿,平均楼面起价4746.43元/平方米。7宗宅地最终均由云都控股旗下的杭州天乐景观房地产开发有限公司以底价加价10万直接成交,总成交金额1.9067亿,折合平均成交楼面价4763.92元/平方米。

资料显示,杭州天乐景观房产是浙江云都控股集团旗下一家新兴的房产开发企业,致力于杭州生态园(位于萧山所前镇)景观房产的开发和建设,旗下已开发在售项目有天乐·云都、天乐·浅隐山、天乐·聆风以及乐天·190,均位于萧山区所前镇内,建筑形态以临湖的独栋别墅、美式排屋为主,还辅有少量高层房源。据悉,天乐·云都和天乐·浅隐山均在2012年开盘加推,预计在2014年底交付,天乐此次出手拿地或为补仓。

8月20日出让的所前镇宅地虽然所在区位较偏僻,但打破了萧山宅地市场从4月份开始的长达4个月的出让空窗期。萧山市场的上一次宅地出让是3月25日推出的北干街道宅地,由中铁建出价22.85亿竞得。

后续,萧山还将迎来较为密集的土地出让。8月27日,北干街道金惠路北面一宗3300平方米商地及蜀山街道蜀山路西侧一宗83928平方米宅地即将出让;9月10日,萧山所前镇还将有四宗宅地出让,合计出让面积133807平方米。


铁路存量地块将入市变现

8月11日,一份国办发〔2014〕37号文件悄然出现在中央人民政府的网站上。这份名为《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》,落实和细化了2013年底33号文件中关于“支持铁路车站及线路用地综合开发”的部分,对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策提出三项原则:支持铁路建设与新型城镇化相结合;政府引导与市场自主开发相结合;盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。

通俗地说,意见给铁路土地开发带来实质性重大突破,铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重中之重,新政将让“以地养路”变成现实。而对于楼市来说,则是多了新的土地来源。

浙江省铁路发展集团一位高层向钱江晚报记者透露:“高铁建设借了政府很多钱,盘活存量土地将成为一个变现来源,减轻一部分的偿还压力。浙江省的具体执行政策正在研究中,个别地块已经先行进入规划设计阶段。”

铁路“土地变现”

将成现实

今年6月18日下午,位于杭州市西湖区宣杭铁路三墩段沿线的通济北路石材加工区, 2万平方米的违法建筑正式开始拆除。这些营利性违建由于多层转包,有的主体内多达几十个租赁人,利益关系错综复杂。违建拆除后,西湖区积极与上海铁路局杭州办事处等相关部门沟通协调,明确违建拆除后土地利用事宜,防止拆后再次发生违建现象。

这是铁路用地违规建设的一个缩影,钱江晚报记者从国土相关部门了解到,由于原先的铁路用地建设经营不受政府规划约束和监管,违规建设成为仓储物流或其他用途的情况时有发生。国土资源部门只有在事后监察发现时才能对其进行拆除。

37号文件则进一步明确“支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地,鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发,促进铁路建设投资等主体对新建站场及毗邻地区实施土地综合开发”。这意味着以前只能用于生产经营的铁路用地,将实现地上地下空间综合利用,譬如建设较高楼层,底层用于生产经营,上层用于开发作商业用途。而原先违法建设进行营利的铁路用地不仅会有一个合法的营利渠道,而且营利的方式会更加多元化。

操作细节

亟待进一步明确

杭州市国土局和浙江省铁路发展集团两个方面传来的消息均确认,未来很长一段时间内,目前杭州市可以被盘活利用的铁路用地不会再有增量,仅会就现有的土地进行操作。因此37号文件对于目前杭州市最具有操作性的条款,当属“盘活现有铁路用地推动土地综合开发”。但如何盘活,显然是一个新课题。

37号文件指出,“铁路运输企业依法取得的划拨用地,因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的,可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地,铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资(入股)、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。”

对于一块存量土地,以多少的价格出资(入股)?价格如何评估?容积率如何定?划拨用地用途如何改变?土地规划如何调整?这些直接关系到开发操作流程和土地价值的因素,目前尚未可知。

记者从浙江省铁路发展集团了解到,对于国务院出台的这一意见,浙江省将如何实施尚未明确细则。一位负责人告诉记者:“去年年底,国务院发布33号文件以后,我们对存量土地如何综合经营开发高度重视,对于文件中提到的作价出资(入股)、租赁及转让的操作细则,还没有一个人能下定论。具体方案正在研究中,最快个把月能够出台。”

杭州市国土资源局相关人员也表示,尚未接到正式下发的37号文件,实施细节也并不了解。

尽管不确定的细节诸多,但仍有一些明文条例值得玩味。譬如对土地的规划有了前置的要求,“政府供应既有铁路站场开发范围内的用地,应将综合开发的规划要求和铁路建设要求一并纳入土地供应的前提条件”。

另外值得一提的是,意见中明确了综合开发用地指标支持政策,规定“铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标,经省级人民政府严格审核后,暂由国土资源部予以计划单列”。这意味着,新增的铁路项目综合开发土地将不占用各级地方政府指标,属于国土资源部对于这项政策的支持。

部分铁路地块

条件十分优越

铁总囊中到底藏了多少土地?一位不愿意透露姓名的内部人士告诉钱江晚报记者:“前些年对于铁路用地的规模没有限制,所以铁发展旗下还是有很多非常优质的土地的。它们有些位于沿海地带,有些位于城市交通枢纽,整个浙江省的土地面积有几万亩,至于杭州市的范围内没有仔细测算,初步估计铁路用地可能有五六千亩甚至更多。”

存量的铁路建设用地主要包括:原有的货站、铁路改线后老的客运站、站房设施、废弃的铁路线路等。随着城镇化建设的进度加速和高铁建设的高速发展,有些旧站房已不适用铁路发展需要,而就地改造则和城市规划、站房规模要求、功能要求都不相符。如果将这些土地进行综合开发利用,合理设计,将会创造很高的利用价值。

以杭州市为例,杭州市火车东站去年7月1日才刚刚建成投入使用,建筑面积达百万平方米,属于亚洲最大交通枢纽。始建于2008年的杭州东站总用地面积约40万平方米,但当时划拨的土地数字并不仅限于此。其中部分并未纳入到火车东站建设的土地即为铁路用地,这部分土地位置优越但却处于闲置状态。一位开发商向铁江晚报透露,他们看上了浙江铁发集团旗下一块约50亩的土地,这块土地位于火车东站附近,位置十分优越,“现在就等操作细则出来”。

另据了解,一块位于城西的铁路用地也已经进入了规划设计阶段。长期关注土地市场的某基金公司负责人王旭飞表示:“杭州的房地产市场目前正处于低迷时期,虽然目前细则还没有出来,但预计铁路用地进行综合开发会有明显的价格优势,而基金手上有大量的现金,所以对于这样价廉物美的地块我们会重点关注。”


铁路用地综合开发或将借鉴港铁模式

浙江铁发集团的这位负责人指出,铁路建设和运营在拉动区域经济发展、带动沿线土地、矿产等资源开发上发挥重要作用,但是铁路企业自身经济效益较低,社会效益与企业效益反差较大。

2013年8月9日,国务院下发了《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发[2013]33号),提出加大力度盘活铁路用地资源,允许并鼓励线路用地及车站的土地综合开发利用,明确要求地方政府支持铁路企业对土地的综合开发。

37号文件正是对这一文件的深入。但对于如何将铁路资源进行营利,目前国内尚无成功的运行模式。这位负责人表示:“一切都在摸索中,但是我们也正在考虑借鉴港铁的运营模式。”

钱江晚报记者在查阅资料时了解到,港铁的收入来源主要有四部分,一是客票收入,二是站内广告商铺收益,三是投资物业收益,四是物业发展收益,四者比例大致相若。

中豪房产副总经理高银华总经理在接受采访时表示,铁路用地最佳的开发模式应该充分考虑与地铁枢纽相结合,这些地方往往位置不错,用来作为地下路网拆迁成本又低,将会是一个利益最大化的开发思路。“尤其是一些现成的废弃或者闲置的站点,地上部分用于营造综合体,地下部分改造成为地铁站点,这样可以在最大程度上节约开发成本。”

但他同时也表示:“地铁隶属杭州市政府管理,而铁路用地隶属上海铁路局,如何能够让双方愿意坐下来去共同寻找一个利益平衡点,还需要尝试。”

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕
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