11月11日晚间，阿里巴巴董事局主席马云接受媒体采访，谈及“双十一”，马云称300亿不是问题，自己并不关心数字，而是希望借助市场的力量将房价打下去。

    按照马云的设想，目前商业地产的价格奇高，希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量，当大家都选择网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产房价就会降低。这样就可以把房价打压下来。

    早在2012年，马云在跟房地产大腕王健林打赌时就曾说：“如果王健林赢了，那就是我们社会输了，如果房地产一直是我们的经济支柱，我们将输掉一代人的幸福。”作为商人的他，希望通过市场手段解决社会问题，有合理的成分和美好的愿望。

    面对电商巨大市场力量的咄咄逼人，以传统商铺为一大主力的商业地产将会应声而落吗？

    电商夹击下，传统商业要“身份转换”

    我其实很喜欢看大佬之间掐架，一个路人围观者，表示看到的不一定要最好看、最欢乐，但一定要最有营养、最有气势。

    反正，去年年底马云和王健林亿元豪赌，就让我看得津津有味，这比看街角大妈掐架，明星粉丝互殴，回味悠长多了。前者，不过博眼球刺激，一时之快，后者，说不好还真能改变下社会大势。

    传闻中，两个身份贵重的人掐架也掐得文质彬彬，丝毫没有撕破脸皮，当然更没撕破衣服，赌局是这样的：马云和王健林约定2020年，如果电商在中国的零售市场份额占50%，王健林将给马云一个亿，如没达到，马云还王健林一个亿。

    转眼一年就过去了，然后马云的天猫迎来了“11.11”大促。我的朋友圈、微博圈被各式各样的抢单信息占满了，以至于我这个原来根本没打算去凑热闹的人，也忍不住点开了一下网页，然后……结果，你们都知道了，女人购物起来是不理性的，且不可逆转的，我买了一大堆看上去实际并非如此需要的物什。

    实际情况比马云之前预想的还要好点，马元接受采访时称，300亿不是问题，但最后成交了350亿之多，这个数字的贡献者中有八旬老太，也有我这种根本没实质需求的人。我相信这个数字是真实的，虽然一亿元不重要，打赌的面子很重要，但是，像马云这样的人，忙的事情太多，估计也管不上为了天猫这个数字造假。所以，这个数字，细想起来，当然是让人吃惊的。

    现在看起来，似乎是传统商业输了。因为，这段时间，杭州大厦、银泰、解百等百货商场的促销力度也不小，甚至还喊出了“这次双11，我们跟天猫拼了”的口号，但是，实际情况是11.11这天，商场里的人流稀松，网络上一片热腾。

    马云称，到2020年如果王健林打赌赢了，就意味着整个社会输了，一代年轻人输了，市场转型失败。这也倒是未必。虽然伴随人们消费习惯的改变，传统百货商场逐渐显露出衰败的趋势，平心而论，传统的商业模式的确值得去挑战和诟病，且不论说品牌的选择余地性，多年来从未有大的改变，单就服务人性化欠缺，也每每让人碰之摇头，但是这并不代表传统百货就会消亡。

    在欧美国家，我们看到很多百货业已经存在了上百年，但依然基业长青。比如法国的大型百货商场已有150年的历史，老佛爷、巴黎春天等，面对来自各方的挑战与竞争，这些年的营业额反而平均增长了5.9%。又比如，成立于1963年的美国诺顿百货公司，自创建开始，就确定了靠服务取胜而不是靠降价竞争的策略。对顾客的退货要求，诺顿公司的政策是二话不说准予全额退钱或换货。如果我们的传统商业，也能够向国外的传统百货一样，主动地面对市场变化，做出服务等方面的调整，也一样青春常驻。

    实际上，我们的消费群体也时常在抱怨，网购的一些东西，因为目不见，身不试，常常出现不合适不合身情况，退换又非常麻烦，而我们的传统商业，却恰好能够弥补这方面的不足。举个最简单的例子，就比说餐饮，哪怕电商再发达，最终的消费绝大多数还是要落地到饭店的餐桌上。

    所以，传统商业能够在电商的夹击下生存，并获得自己的空间，最大限度上是能否把体验式营销做到位，激发人们游、乐、娱、食等兴趣。当商场不再只是个购物的地方，而是让人们了解并享受新的生活方式的地方，从而让消费者产生“到了店里，就可以快乐地度过一天”、那么传统商业，你还需要担心自己的命运吗？

    颠覆中的消费习惯正在重构商业格局

    以淘宝、京东商城、当当网等为代表的电子商务网站正在深刻地影响着人们的消费习惯，尽管只有短短几年，却已形成难以逆转的趋势。就在刚刚过去的“双十一”网购狂欢节，天猫创下了单日销售超350亿元的纪录，超过了美国最大的网购节。透过数字背后，我们不难看到，被互联网所颠覆的消费习惯正在钳制着传统零售业的发展，一场由消费习惯引发的商业格局巨变正在上演。

    马云在今年“双十一”当晚的记者招待会上说道：“希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量。当大家都选择网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产房价就会降低。”

    且不论马云和王健林谁输谁赢，摆在面前一个不争的事实就是，网购这种消费模式正以前所未有的速度改变着我们的生活，从而影响着每座城市的商业格局。尤其是随着手机3G时代的到来，人们可以随时随地拿起手机网购，不用受实体店的营业时间限制，不用担心没地方停车，享受着实体商店难以享受到的低价折扣。网购带动下迅速壮大的快递业又完善了网购货品抵达的最后一个环节。我们可以轻轻松松地坐在咖啡馆里、窝在家里的沙发上，甚至躺在床上，动动手指就购买到心仪的商品，然后坐等收货。有些网购成瘾的人甚至调侃自己几天不见快递小哥上门送货就想得慌。

    传统消费习惯的改变使得传统零售商的门店客户正在加速流失，更多的实体门店，其功能开始转向“品牌展示”和“线下体验”。事实上，只有2.5万名员工的淘宝公司，为900万网店商家服务，它借助网络迅速扩张的优势，是传统商业模式难以企及的；而实体商店无法克服的门店成本，也会成打价格战的掣肘。

    受到电商冲击，服装品牌纷纷从租金昂贵的实体店离场，转战无门店成本的电子商务，导致大量商业街的商铺空置率提高，从而使得商铺租金大幅下跌。如香积寺路一间100平方米的服装店在半年之内，年租金从60万元跌到36万元；曾经一铺难求的武林路杭派女装街租金从去年的35元/天/平方米跌到今年的25元/天/平方米。更为重要的是，传统商业格局正在被颠覆中的消费习惯所重构。以往10家商铺有7家是服装店，而如今租售实体商铺的主力军已经从服装业转为餐饮等服务业。许多商铺投资客将餐饮店作为投资首选，此外还有足浴、SPA美容等目前难以被电子商务所替代的服务业也成了当今实体商铺的主力军。

    毫无疑问，网购正在改变我们的生活，改变着人们的消费习惯，网购的便捷性和价格优势影响着实体商铺的售价，更影响着商业地产的格局。但是抢占到客流量和货流量优势的电商未必就是“大获全胜”，因为很多时候，人们购物不只为了享受低价和便捷，实体店、大商场有着网购无法替代的购物环境、品质服务以及真实愉快的购物体验。

    “双十一”网购狂欢节使得新旧商业模式激烈竞合，一些零售业大鳄开始与电商合作，我们可以预见的是，这种线上线下相结合的商业模式将会深入到人们的每个生活细节。

    商业地产依然处于春天

    如果说商业地产有拐点的话，促成这个拐点的也不会是电子商务，而是城镇化脚步的放缓或停滞。

    “双十一”阿里巴巴的“350亿”惊人交易额，让传统商业地产会不会受到电商的冲击重新成为话题，最浅意的理解就是，网络购物的盛行首先会让传统零售的商铺逐渐消失。这样的担忧当然是有道理的，就连商业地产大佬——银泰集团董事长沈国军在回应阿里“双十一”业绩时也表示，电商快速发展会对传统零售造成一定的影响，商业地产继而会受到影响，“因为传统零售业是依附在商业地产上的。”

    现实中，电子商务对商业地产的影响也已经是不争的事实，连上海的南京路、北京的王府井等繁华路段的商业地产项目，也越来越多地成为电商的“试衣间”、“样品室”。挑近的说，我们杭州曾经繁华的武林女装一条街，如今也面临着这样的命运，越来越多的商铺告别了零售的主功能，而只是充当“展示厅”的角色。

    当然，就眼下而言，这种影响只是在局部地区局部领域存在，要说电商对整个商业地产的冲击，恐怕还为时过早。至少，我们现在所处的还是商业地产的黄金时代，商业地产在每个城市都是高歌猛进式地发展。商业地产不仅成就了万达这样的企业，就连宗庆后也雄心勃勃地抛出他的商业扩张计划，表示将在各地城市采取自建、租用及与商场和商业地产主联合招商等方式，开出100家精品商场，引进更多的国际品牌。

    与城镇化对商业地产的巨大拉动力相比，电商对商业地产的冲击就显得微乎其微了。中国快速进行中的城镇化步伐，是商业地产延续黄金期的最大基础。据国家统计局2012年发布的报告显示，2011年我国的城镇化率已达51.27%，相当于从2002年起的十年间，我国城镇化率以年均1.35%的速度发展，城镇人口年均增长2096万，这是最大规模的造城、进城、驻城和融城运动。对于每年新增的城镇人口来说，衣、食、娱乐等都需依靠配套商业来解决。但是，很多城市新区和新兴城镇至今生活氛围欠缺、配套商业设施仍不能满足基本要求。满足这部分城市新区和新兴城镇的消费需求，并确保年均2000余万新增城镇人口的生活质量，这就是商业地产行业前所未有的机遇。

    可以说，城镇化不止步，商业地产的发展就不会停滞。尤其是眼下，当新一轮城镇化大幕已经徐徐拉开的时候，商业地产的新一轮春天也已经启幕。这个时候，尽管电商对传统商业格局确实有日益增加的影响，但是尚没有力量拉住商业地产高速的奔跑。

    金融创新才是稳定房价的出路

    马云说，网购的力量可以把房价、物价打压下来。他的逻辑是，当大家都选择网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产房价就会降低。

    众所周知，马云是一个“语不惊人死不休”的企业家，你可以不赞同他的观点，但是这不影响他总是能够自圆其说。“双11”与“房价下降”之间存在着“蝴蝶效应”，这或许值得期许，但连接两者的未必是“网购的力量”，而很可能是“互联网金融的发展”。从“双11”所创造的一连串炫目的数字里，我们可以观察到未来互联网金融发展的一些趋势。最直观的表现是理财产品在“双11”的业绩。作为今年首次登陆“双11”的掌柜，基金的业绩相当不错。据阿里官方的数据，“双11”基金理财产品的支付宝总成交额9.08亿元。正如美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武所言，中国最需要发展的是金融行业，即所谓的虚拟经济，而不是实体经济。但是由于中国社会刚刚走出农业社会，走入工业社会时代，所以中国需要重点发展的，恰恰不是所谓的实体经济，尤其不是方方面面的制造业。因为中国的实体经济，绝大多数的行业产能过剩，投入更多的资源，产量不是更加过剩了吗？而金融的发展严重不足，这一块恰恰是需要更多强调的。金融发展严重不足的一个原因、一个证据，就是中国老百姓的储蓄、财富这么多，但是没有地方去投资。另一方面，很多行业中，有才华的个人和有创新、创业精神的企业和人却得不到资金的支持，这就说明金融市场应该去融通资金的供应方和需求方，让双方以更低成本的方式，拿到投资交易、借贷交易。

    和城市化进程一样，中国的金融化进程是不可逆的，它不仅将为中国经济的持续增长注入更强劲的动力，更将在一定程度上重新锤炼中国人的思维、创造力甚至价值观体系。目前中国的住房按揭贷款情况，差不多相当于1938年之前的美国。商业银行基本都是自己吸收存款资金、自己放贷、自己收账，当然也自己承担坏账风险。那么，银行对放贷行为自然不会随意，而是会对借款方的还贷能力严格审查。因此，房价的波动要对中国金融体系产生严重的冲击，其可能性相对较小。在很大程度上，这和股市有点相似，股市从2007年的6000多点跌到2009年的不到1800点，不少人亏了很多钱，但中国的金融体系并没有受到明显的影响。也就是说，中国根本不可能发生美国式的“次贷危机”。说得更直白一些，不发展金融自然不会有金融危机。今天中国因为没有那些五花八门的“按揭衍生证券”，所以没有金融危机，而美国有了这些才时常出现金融危机，这本身并不说明中国的金融欠发展是正确。陈志武的观点是，如果中国或任何国家从此限制金融创新、过度强化金融管制，那会像因噎废食一样的错。只有进一步鼓励自发的金融创新、放开金融市场的手脚，中国的金融市场才能深化。

    早从1938年开始，美国就围绕住房按揭贷款进行了层出不穷的金融创新，以获得更充裕的资金供应，购房者在按揭贷款上拥有更多元的支付方式。如果一个年轻人通过按揭贷款去买房或买车，然后买更好的衣服，生活得更舒适，他在工作上也会更自信，他去谈生意的时候，带来的机会和收入以及所谈项目的成功概率等等，都会发生很大变化，可以产生很大的正面影响，他未来赚到的钱可能会更多。相比之下，中国的地产金融还有一段很长的路要走。