导读：

·看点一：抗跌看涨的学区房 市场热度更胜从前

·看点二：在土地与终端销售的夹击中 开发商的定价首先保证合理

·看点三：纯新盘集中爆发121个参展楼盘有30余个纯新盘

·看点四：二维码房源增多 经适房将首现展会

·看点五：买房“傍大款”选择与城市综合体为邻

·看点六：刚需之外高端盘兴起武林商圈豪宅战

·看点七：商铺投资：炙手可热但是并未熟透

    开发商的秀场，新楼盘的舞台，购房者的盛宴。

　　一年一度的楼市大戏——浙江第20届房地产博览会，将于明天在和平国际会展中心和世贸中心同时拉开大幕。本次展会时间将一直延续到21日，届时将有121个楼盘亮相。本届房博会有67家房地产开发企业和中介服务机构参展，其中有64家房地产开发企业和3家中介服务机构，两个场馆展区总面积4万多平方米。参展楼盘121个，其中可销售楼盘79个，共有19346套可售房源，可售房源面积216.6万平方米。可售房源数量的相对充足，对于消费者来说是一个精挑细选的机会。参展房产品涵盖商品住房、写字楼、商铺等不同类型、不同层次的多种房源。

　　眼下，人们最为关注的是，为期4天的第20届省房博会，各方究竟会展开什么样的博弈与对接，展会究竟会传递出什么样的楼市风向，这些都是还未揭晓的悬念。当然，总有一些东西是我们可以提前感知的，比如说我们为本次人居展整理的这七大看点，折射的正是这部即将上演的缤纷异彩的人居大戏。

　　看点一：抗跌看涨的学区房

　　市场热度更胜从前

　　为了能让孩子上一个好学校，学区房一直是家长们热衷的选择。伴随着当前名校效应的“愈演愈烈”，2013年，这个热点更是超越往年，达到了“高烧”的程度。15000公里外的北京，已经出现了10万一平方米的学区房；在南京，今年前三个季度，学区房的房价涨了三成；在杭州，二手房月度成交单价排名榜上，多次出现前十名全部属于重点学区房的现象……受区划调整、零择校新政、名校合并等一系列政策的影响，学区房市场热度更胜从前。

　　无论是老城区的二手房，还是新兴板块的在售楼盘，学区房的价格，是最“坚挺”的。每年，都有不少人为了学区房而换房、买房，旺盛的需求进一步推涨房价。购买热门的学区房，有时还需要一定的运气。由于价格高、房源少，好的学区房往往刚挂出来就被多位买家看中，出现“一家有房多家求”的卖方市场。学区房价的持续上涨，也催生出了市场上“抱着孩子买学区房”的新现象。在杭州二手房市场成交房源中，几乎每一个月，单价排行最高的前几套房源都是清一色的学区房，即使是在七八月份这样的传统淡季，来看二手房的客户中超过50%都是想买学区房；在杭州层出不求的刚需楼盘供应潮中，那些傍上名校概念的楼盘，基本上每次开盘都能取得热销奇迹，年轻购房者对孩子未来教育资源的重视程度，甚至已经远远超越了其他配套。

　　一套优质学区的学区房，不仅能让子女受到良好的教育，而且还是保值升值的优质商品。旺盛的需求，让学区房热度不减，涨价凶猛。

　　二手房市场最坚定的领涨者

　　在新盘遍地低价首开，时不时还冒出个十年难遇惊爆价的楼市行情下，杭城二手房成交量遭遇商品房价格“夹击”，一度出现温吞的现象，不过，二手房市场上最热门的学区房，成交没有丝毫减弱的态势，并且价格最坚挺，涨价最凶猛。

　　今年以来学军小学、求是小学的学区房均价已经上涨了约15%，有些文鼎苑、嘉绿苑、金成花园等重点小学的分校，涨幅稍微弱些，但也在10%以上。

　　有中介机构研究中心人员指出，学区房节节攀升的涨势已经保持了两三年了。即使是2008年行情最淡的时候，学区房价格也没怎么下跌过。我爱我家提供的数据显示，以学军小学的学区房为例，其学区范围内的崇文公寓去年的成交均价在43000元/平方米左右，而今年的挂牌价基本上都接近50000元/平方米。除了崇文公寓和文锦苑之类的次新房外，上世纪八九十年代的求智巷的二手房，去年的成交价在35000元/平方米，今年8月的成交均价已经超过了40000元/平方米。

　　在城东，采荷学区的二手房炙手可热，成交量长期名列杭城前五。臣信房产中介的工作人员表示，尽管采荷的房子大多是上世纪80年代的老房子，主力户型在40—50平方米，不仅房龄老、房子小，漏水情况也经常发生，隔音效果也不好，但是，市场的欢迎程度却异常高，其主要制胜法宝还是采荷一小、采荷二小的学区概念。

　　基本上，同区域内，学区房要比非学区房贵3000—5000元/平方米，如果差异性明显，一路之隔，有可能单价就相差万元。同为城东，采荷的二手房均价为28000元/平方米，而更靠近市中心的大学路新村二手房均价连22000元/平方米都不到。

　　今年5月份的时候，杭州日报曾经做过一组报道，发现过去五年中，杭州涨幅最大的区域，不是市中心，也不是钱江新城，而是学军小学边上的那些学区房小区，价格差不多上涨了400%。

　　家长对优质教育资源的追捧，供求关系严重失衡，让学区房价格上涨步伐，无法阻止。鉴于学军小学周边小区为代表的二手房，将曾经同一价格水平线的老小区远远甩在后面，人们只能感慨，或许只有下武林广场核心区的武林壹号(楼盘页　动态 )等顶级豪宅，才足够抗衡这些老龄学区房的单价水平。

　　新盘大卖屡试不爽的制胜法宝

　　学区房不仅让二手房变得超级无敌，也让拥有优质学区资源的楼盘，借助学校的名气与含金量大做文章，在销售上频频告捷。“从小学到初中再到高中，一整套的教育体系我们这里都有。”“我们的楼盘紧邻重点学府，只要5分钟就能到，而且我们小区的业主可以拥有优先入学权。”“学军小学就要在这边开分校了，地址已经选定，将来我们业主的孩子也可以就近上名校了。”走入杭州各大楼盘的售楼处，销售人员的宣传词中，总不忘了加上楼盘的教育配套优势。

　　之江板块的融科瑷骊山(楼盘页　动态 )，独有“杭州最美回家路”的自然环境资源，以及稀缺性的户型产品，一直备受市场欢迎。更重要的是，作为已签约文三街小学、闻裕顺幼儿园的名校学区房，融科瑷骊山的业主可以享受上名园、读名校的鼎级教育资源。据了解，文三街小学之江校区距离融科瑷骊山项目仅500米距离，优质教育资源吸引了不少钟情于学区房的购房者。同样之江板块的之江一号，也因为牵手学军小学分校，让这个原本豪宅标签的楼盘，又增添了学区房的砝码。

　　深谙学区房就是楼盘“大卖点”，不少实力雄厚的开发商为了能让自己的楼盘得到关注，便想出“高招”在小区内自建小学、中学等配套教育设施，使得自己的楼盘更受欢迎。

　　丁桥板块的上东城所属的丁荷小学隶属于杭州采荷二小教育集团，而上东城的业主，将享有优先入读的权利。三墩板块的金地自在城(楼盘页　动态 )签约文三街小学，这一夺目的教育配套为其销售加分不已，使得自在城连续十周蝉联了西湖区成交排行榜的冠军。同样，协安紫郡凭借西湖小学、文新特级幼儿园的重点双学区优势，多次开盘热销。就如紫郡的开发商所言，同样的总价在紫郡可以买到90平方米三房，而在曙光新村仅能买下40多平方米的一室小套，很多年轻小夫妻权衡考虑后，会选择能够兼顾居住舒适性和优质学区资源的紫郡。近期，桥西板块的富越香郡(楼盘页　动态 )，成功签约卖鱼桥教育集团，正式跻身名校学区房之列，为这个周边半小时生活圈内尽享多个大型综合体的项目，迎来了价值的大爆发。而大城西的金成旗下的西溪海(楼盘页　动态 )小海，拥有幼儿园、小学、中学等一站式英式双语教育体系，在同区域的众多楼盘中卖得更快，也更好。

　　当大多数名校附近几乎已成绝版地块，开发空间已经越来越小，为了促进销售率，一些有实力的开发商往往会在做好产品本身的前提下，尽可能地争取更好的教育资源。对新盘来说，只要是能在一个好学区内的房子，价格都会“坚挺”许多，比起同地段其他房源价格要高上一两千元。

　　老城区学区二手房价格居高不下，房源紧俏，一些具有名校分校资源，能够兼顾舒适度、品质方面的新盘，开始成为很多购房者不错的选择对象。

　　看点二：在土地与终端销售的夹击中

　　开发商的定价首先保证合理

　　房价是每年房博会上最受人关注的焦点之一，事实上，远不止房博会，在任何时期，房价都是个敏感的话题。对于未来杭州房价的走势，很难给出非常确切的说法，但从一些细节中，我们还是能够窥探出杭州房价的某些走势，这些走势或许能给我们的买房提供一点参考。

　　定山府的大甩卖与雅戈尔的从头再来

　　这段时间杭州的房价，有些时候可以用大惊喜来形容，这其中的案例很多，譬如说中海·定山府的直降8000元/平方米的大甩卖，以及雅戈尔御西溪的清盘大行动。自从传出降价售卖的消息后，中海·定山府一改往日的沉闷，一跃成为市场上最为活跃的成交对象。从10月7日到10月13日，短短一周时间，定山府就签约了135套，成为整个西湖区当周的销售冠军，其业绩甚至好过中海此前的明星盘西溪华府。与定山府的销售异曲同工的是御西溪的销售，雅戈尔此前定出了一个让人无法不心动的价格来售卖它的排屋，总价600多万就能买到西湖区五常大道旁面积多达400多平方米的排屋，从而引发市场的争抢，不到半天时间，20多套排屋就被哄抢一空，我的一位朋友得到消息后，当晚曾托我打听具体房源，事实上，那时早已没房子了。接下来，雅戈尔也将用降价的方式售卖御西溪180平方米的公寓。

　　定山府和御西溪的热销，采用的都是以价换量的策略，并且取得非常好的效果。当然，这种降价方式，对于开发商来说是种很大的损失，意味着他们利润的流失，甚至是亏本销售。因此，也有人来问我，雅戈尔这样做，是不是他们的资金出了问题，或者说，是他们想退出杭州市场了。就我目前了解到的情况，雅戈尔杭州公司的资金状况非常健康，今年他们在杭州市场的销售已远超年初制定的计划。雅戈尔也不会退出杭州市场，相反，他们还将在合适的时机在杭州拿地。

　　中海与雅戈尔降价卖房的唯一理由是，这些项目都已是他们的非战略项目，与其在这些项目上沉淀资金，还不如将资金盘活，用在更合适的地方。无论是定山府还是御西溪，其公寓多为大面积的“双拼”户型。当时为了应对“70/90”的政策，开发商大量建造这类房子，等到“双限”政策出来后，这类拥有两本房产证的房子，就成了最为难销的房子，不是房子本身有什么问题，是因为很多人没资格，或舍不得一次性用掉两个购房名额来购买一套房子。这对开发商来说，是种不公平，但客观上还得面对这种不公平。因此，与其还在这些没有太多腾挪空间的项目上下工夫，浪费资金价值，堆积财务成本，还不如在清盘后，用活这些资金。

　　上述两个案例告诉我们，在一个竞争越来越激烈，购买却仍陷于某种疲软的市场里，很多时候，购房者是能够淘到理想的房源的。在未来一段时间，我相信打折销售的楼盘还会很多，尤其是一些中小开发商的楼盘，源于其受到的大开发商的压力会越来越大，他们的项目或许只能进入降价销售一条道路，如前段时间在临平销售得风生水起的理想湾项目。当然，这个时候，购房者也应该多留个心眼，要确信开发商在销售后，有能力将项目完好地交付。

　　铁建·国际花园的低开与蓝孔雀的高溢价出让

　　很多人都在纠结现在是不是个买房的好时机。这话中包含的意思有两层，一是未来房价会不会跌；二是未来房价会不会涨。如果涨的话，现在不买，又将错过好时机；如果跌的话，现在入市基本就成了冤大头。

　　我很难来预测未来房价的涨跌，我只能与大家来分享一下我的一些小观点。

　　一是，土地市场的火热未必能带来房价的高涨。今年以来，包括杭州在内的土地市场非常火爆，截至今日，杭州的土地出让款已突破千亿大关，创历史同期最高。在土地供应量增加的同时，土地的溢价率也在不断攀升。以蓝孔雀最近出让的地块为例，其楼面价差不多已达15000元/平方米。而去年金地在差不多区域拿地时，地价还只要9300元/平方米。

　　地价的上涨，在很多人看来，意味着未来房价的上涨，因为两者间具备传递效应。然而意外总是很多的，在一个随时都可能受到政策调控的市场，单纯的以市场的眼光来看问题，未必可行。开发商现在豪迈拿地，未必一定说是对后市乐观，只是他们觉得，如果在这波拿地热潮中，自己不出手的话，未来属于自己的生存空间就会受限，这在整个房地产市场向寡头化时代集中的敏感阶段，尤其可怕，为了明天，很多开发商不惜赌上一把，而境内外活跃的资金也刚好为他们的这份扩张撑了腰。

　　二是，平稳有可能是未来房地产市场的一个主基调。

　　在这波席卷全国的房价高涨风潮中，杭州肯定是最为温和的一个，不是说杭州的房价没涨，而是说，杭州的房价涨幅很小。我们曾做过一个专题，以杭州主城区6个典型的区域为样本，全面分析了该区域三年内房价的走势，最终得出“杭州房价三年未涨”的结论。就客观感受而言，我们确实也能感受到杭州房价这段时间的平稳。以普福板块即将开盘的铁建·国际花园为例，其14800元/平方米的起价，只是延续了整个板块的温和状态。新盘如此低价入市，老盘的涨幅也非常有限，以去年震撼杭州楼市的滨江·金色黎明为例，现在在售的大二期的楼王房源，其均价也只是维持在20000元/平方米左右，相比较去年最低点时16000元/平方米的均价，涨幅温和，而这差不多是最为极端的例子了。

　　从现在整个楼市的态势来看，杭州楼市的这种温和可能会持续很长一段时间，市场的恢复以及良好运转，还有待时日，一方面是市场的库存还非常高，最新的数据是主城区已突破10万套大关，消化这些库存还需时间；另一方面是市场的供应量又非常充足，在土地溢价有限的大背景下，开发商的开发周期又在提速，“跑量”基本已成为市场的共识。因此，对于真正需要房子的人来说，现在是购房的一个不错的时机，能静下心来细细挑选。

　　对于这个时代来说，开发商的压力是最大的，在唯恐掉队的恐惧中，他们需要在土地市场抢肉，同时需要在房屋销售市场抢人；他们面对的是一个狂飙突进的土地市场，同时面对的又是一个相对疲软的销售市场，这些都考验着他们走钢丝的能力。

　　看点三：纯新盘集中爆发121个参展楼盘有30余个纯新盘

　　这将是一个纯新盘的集中爆发展会。

　　在本届房博会上，121个参展楼盘中竟然有30余个是首次亮相的纯新盘，数量之庞大是以往历届房博会所不多见的。据了解，10月18日-21日在杭州和平国际会展中心和浙江世贸中心同时举行的第20届浙江房博会上，共计有67家企业参展，参展楼盘为121个，虽然是2009年以来最少的一届，但亮点颇多，其中大量纯新楼盘无疑是最受瞩目的新生力量，包括了九龙仓·君玺、滨江·西溪明珠、万科·西庐等。

　　每一届房博会都会成为房地产市场的风向标，同时也是购房者了解楼盘的最好机会。由于今年“金九”的成色不足，“银十”开局惨淡，对于波澜不惊的杭州楼市，开发商们和购房者都寄希望于此。据了解，30余个纯新盘遍布杭州各大板块，既有几十万平方米的规模性楼盘，也有几万平方米的精致小盘；既有价位不低的高端住宅，也有最受市场欢迎的刚需楼盘。

　　其中最抢眼的要数北部新城及北部软件园板块、未来科技城板块和奥体板块等潜力新板块了。

　　从万达广场进驻，到勾庄地价屡创新高，到北宸之光的热销，再到嘉凯城·名城博园8500元/平方米起的震撼价，该板块今年一直站在杭州楼市的舞台中央。其中在本次房博会上首次亮相的就有中大银泰城(楼盘页　动态 )、迪凯运河印象(楼盘页　动态 )、滨江万家名城、凯喜雅锦河湾。

　　未来科技城板块则由于淘宝员工的万人大迁移而备受瞩目。这个被马云称为“梦想中创业的地方”，未来将打造成浙江省的人才高地，该地块的楼市价值也随之攀升。绿城西溪融庄、万科西庐、滨江西溪明珠(楼盘页　动态 )的首次亮相皆是城西板块未来价值的重要体现。

　　“一条同协路，一座名景台”，龙湖转战的同协路板块也受人欢迎，于本次亮相10月底首开的龙湖名景台国庆期间到访逾2000人，可见购房者的高涨热情。龙湖名景台，正处于未来城市发展核心中轴上，价值凸显，未来优越的商业配套和稀缺的自然环境，独特的龙湖园林、建筑打造手法，便捷的立体式交通网络，一站式的学区配套将为购房者打造一个全新的城市住区。

　　一下子会有这么多新盘集中亮相，很大程度上由于在刚刚过去的9月份，杭州楼市的成交量同比再度出现下滑，同时又逢天量库存压顶所致，市场情绪亟待重整。从数据来看，9月杭州市区(含萧、余)新建商品房签约7416套，主城区新建商品房签约3753套，同比下降10.6%和15.3%。从房源数量来看，本届房博会参展楼盘共计121个，其中可销售楼盘为79个，可销售套数为19346套，展示楼盘42个。19346套的可销售房源数量，再次刷新近五年房博会纪录，远远超出19届的12378套、18届的18970套、17届的8771套、16届的15354套。这也是今年杭州楼市库存居高不下的写照，主城区、萧山、余杭的存量房加起来已经突破10万套。为了实现全面销售目标，10月各开发商纷纷开始冲刺，积极推盘，“推盘潮”涌现。

　　据了解，尽管本届房博会有不少房产大鳄缺席，但在纯新盘方面依旧不乏大牌房企的项目，包括绿城、滨江、万科、保利、九龙仓等，产品亦覆盖多个板块和多种类型，非常值得期待。

　　万科西庐是万科继西溪蝶园二期(楼盘页　动态 )之后又一深耕西溪之作。正居西溪板块核心高端居住区，在建筑业态上规划城市排屋、花园洋房、小高层和高层，以排屋和花园洋房为主，打造与西溪湿地自然融合的90-175平方米装修成品洋房。源于杭州又反哺杭州的万科三好文化，正展现出源源不断的内生力，为杭州这一人杰地灵之地创造最具代表性的经典作品。

　　同时亮相的万科璞悦湾是万科三好住宅首发滨江之作，坐拥江南大道、彩虹快速路、钱塘江大桥、之江大桥、汇聚地铁4、6号线，社区内规划有近万方商业新街坊，近享滨江大学城、华润万家、物美超市等醇熟生活配套。项目已于10月13日对外开放现场售楼处，目前已开放位于滨江星光大道中心广场内的临时展示中心，竭诚打造90方三房、130方四房装修成品。

　　九龙仓·君玺，则是九龙仓在杭州市中心定位最高端的精装修华宅项目。这个曾经的“武林地王”，和武林广场、西湖文化广场近在咫尺，加上项目双面临河，全石材立面建筑，全精装修交付，堪称武林核心区内绝配的地铁高端物业。此外，九龙仓还带来了富阳的雍景山项目。

　　绿城依然是房博会参展商中当之无愧的“一哥”，大手笔包揽了世贸与和平各180个展位，此次将展出旗下共11个项目，是本届房交会参展楼盘数最多的房企。

　　绿城集团以工艺工法大成者之姿，择址临平山麓，于山水之间，于咫尺临平主城之地，精筑绿城·莲园，献礼临平。在14万方总建筑面积中，规划法式合院、组院别墅、城市精品公寓三大类高端住宅产品；在营造中承袭了绿城新一代高层经典建筑型制，营造临平最精巧雅致综合大盘。还有于13日首开由融创、绿城联手打造的第一个高端精品项目绿城西溪融庄，也是购房者不容错过之首选。位居西溪板块核心，三面环水，拥享西溪绝版景观资源。名校云集，配套优质，占据城市顶级稀缺资源。法式花园排屋洋房，深谙不动产鉴藏之道的层峰人士，是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品。

　　杭州的老牌房企滨江也带来了三个项目。一个是城北板块的新盘滨江·万家名城，另一个是申花板块的滨江·紫金府，还有一个就是被市场期待已久的滨江·西溪明珠。这个西溪板块核心的新盘，采用欧洲经典建筑元素，全石材干挂立面，打造250－360平方米的经典排屋社区。

　　此外，保利·梧桐语、保利·罗兰香谷、天阳·尚城国际、华元·欢乐城、武林外滩(楼盘页　动态 )、迪凯金座(楼盘页　动态 )等纯新盘都会在房博会上亮相。不同于前两年房博会刚需楼盘唱独角戏，据统计，今年30个纯新盘中预计均价在1.5万元/平方米以下的纯刚需楼盘占比较少，改善型楼盘占到多数，如九龙仓君玺(楼盘页　动态 )、滨江·西溪明珠、万科西庐等。新开楼盘众多，房源扎堆上市，纯新盘更是集中性爆发，相信最高兴的还是购房者，因为有了更多从容比较选房的余地。

　　看点四：二维码房源增多 经适房将首现展会

　　牢固占领杭州二手房市场半壁江山的三大中介寡头，仅一家本土老牌中介——华邦地产出席本届房博会，与中原地产和易居臣信组成了本届房博会上的二手房市场三剑客。这个阵容跟今年5月的人居展相比，数量一样，都是三家中介，但展位有所减少，完全无法与以往动辄八九家品牌中介扎堆房博会热闹吆喝二手房的盛况相比。往年房博会常客如科威、盛世管家等都没有出席，而我爱我家更是有多年没有亮相房博会了。究其原因，主要是如今的房博会已经不再是一个有着明显推动现场交易量的平台，更多的是产品展示和品牌传播。换句话，房博会的功能已从“展销”回归到“展示、传播”，消费者也不再会赶着房博会的节点去买房。这就导致不少以销售为目的的中介逐渐离席房博会。

　　二手房市场向来是一座城市房地产业最接地气的风向标，因为挂牌房源都是由每个不同的房东个体出价，并由不同的个体购买，所以每一个成交数据都颇为真实地显示了当时当地房产市场动态和需求。这也令许多外来开发商在进入该城市拿地开发前最先要掌握的市场信息。今年杭州二手房市场相比往年显得尤为特殊，购买力突然被大量提前消耗。这是由于上半年杭州在短短四个月里，经历了两次“狼来了”的故事。第一次“狼来了”发生在3月，新的楼市调控政策“国五条”出台，其中“二手房个人所得税按照房价差额的20%征收”使得市场出现了恐慌性抛房、买房和过户办证，北京上海等城市的办证大厅人满为患，为的就是抢在新国五条地方实施细则出台前完成交易，以躲过巨额的个税。于是，杭州3月份的二手房市场出现了8000多套的巨量成交，环比2月增加了6倍多，比2012年同期增加3倍多，创杭州单月二手房成交最大量。然而，最终“征收20%差额个税”并没有在杭州落地，全国也只有北京真正实施了这一政策。第二个“狼来了”的故事发生在4月，一则“杭州5月1日开征房产税”的传闻在楼市被广泛传播，据说许多开发商都已经提前得到了消息，言之凿凿。连许多一开始并不相信的人，随着传闻的逐步深入，也开始相信这是真的，并成了传闻的主动传播者。在这个传闻里，连如何征收的具体政策都有了——“人均面积超过60平方米按每年千分之四税率征收，单价在一定水平线以上的豪宅按照千分之八税率征收”。于是，杭州的高端豪宅在这个月里开始疯狂出货，连已经被市场冰冻已久的豪宅，也竟然开始走俏。

　　狼们终究没有来，但市场却因此产生了巨变：今年前四个月杭州楼市的销售量创下了历年来最高的纪录，因“限购限贷”而压抑多年的购买力在瞬间被提前消耗了。

　　在经历了6、7、8三个月意料之中的回落平稳期，9月杭州二手房市场出现了稳中有升的态势，主城区二手房签约量突破23000套，与成交较热的4月份持平，尤其是9月份最后一周以近800套的签约量成功冲刺。尽管“金九”成色略显不足，但本月签约量依然为三年同期最高。让我们来看一下今年1-9月杭州主城区二手房签约量：25218套，这个数字已经超过2011年全年14066套和2012年全年22977套的签约量。而在价格方面，今年前三季度表现十分平稳，均价在19300-19800元/平方米区间小幅波动，进入第三季度，主城区二手住宅的签约均价连月微弱下滑。据透明售房市场研究院统计，9月主城区二手住宅的签约均价为19368元/平方米，较2013年8月19555元/平方米下降了187元/平方米，环比跌0.96%。

　　由此可见，今年以来杭州二手房市场是“量升价平”的局面，而且，在经历了多轮宏观调控政策冲击，杭州中介企业集中度进一步加强。我爱我家、华邦地产和盛世管家这三家中介企业牢牢占据了杭州二手房市场前三的位置。据透明售房市场研究院统计，近几年来，此三家中介企业的签约总量每月都占据了主城区二手房半壁江山，其中9月共签约1324套，占主城区签约总套数的57.29%，较8月占比56.01%又多了1.28%。

　　据了解，本届房博会的二手房源有三大特点：一是首现经适房，二是房源经过验证，三是海量学区房。

　　经济适用房作为二手房源将首次出现在房博会的二手中介区上，届时，华邦地产将推出大量经济适用房的二手房源。由于2004年以前的经济适用房大都地段交通便利，商业配套成熟，不少还是优质学区房，自9月12日正式上市以来，是二手房市场上颇受热捧的房源。只是，并没有出现想象中大批经适房涌进二手房市场的现象，事实上到目前为止，到中介去挂牌的经济适用房并不多。华邦地产品牌营销总监王慧告诉记者：“因为经适房的房主明白，一旦卖掉后，同样价格就再也买不回同样地段的房子，所以，若不是急着用钱，或者换新房，很少有经适房房主拿出来卖。不过，由于下半年大量纯新盘上市，而且价格诱人，这使得很多经适房主动了换房的念头，所以，此番我们会推出大量地段佳、配套全、学区好的经适房二手房源。”

　　与往届房博会大为不同的是，华邦地产等中介公司推出的每一套二手房源，都是房产经纪人亲自上门看房查收过的真实房源，以往房源信息几乎都是房主一个电话到中介公司口头讲述的，真实性得不到验证，而房博会上挑选的每一套二手房源都是经过验证的。此外，海量的学区房和地铁房依然是房博会二手房源的重点，几乎每个区域都可以找到适合自己的二手房源。

　　当房博会重又回归到展示功能时，消费者也不再会赶着房博会的节点去买房，更为重要的是，如今购房者的阅读习惯以及信息收取方式已经发生了很大的变化，每天接收到的信息多而零散，为了让更多的产品信息得到有效传播，华邦加大了二维码房源的力度，将一批学区房和地铁房进行二维码拍摄，这在以往，还没有其他中介公司用过。消费者通过手机轻轻一扫，就可以扫到这套物业所有的照片、视频和各种各样的素材，然后带回来细细研究。这样的尝试也标志着未来中介公司的发展越来越倾向于和终端消费群体的紧密结合。

　　看点五：买房“傍大款”选择与城市综合体为邻

　　人流如织、商机蓬勃，一幕幕华丽炫目的“城市商业综合体”剧目轮番开演：3年前，钱江新城的万象城开业，兴奋了整个杭州城；今年5月，西溪印象城开业，整个大城西的居民幸福感指数大增；今年9月，申花板块的银泰城(楼盘页　动态 )营业，城西商圈迅速升温……当不同区域板块开始不断涌现业态多样、配置齐全的商业综合体项目，杭州消费群体已经完全从武林商圈百货商场的单纯性选择中脱离出来，一站式体验购物的业态丰富多样、餐饮娱乐休闲的舒适便利，带给人们从未有过的消费欲望满足感。

　　无论市场如何，配套成熟、生活方便的楼盘总是买房人的首选。对买房人来说，楼盘周边有大型综合体，楼盘的性价比大大提升。与城市综合体为邻，意味着未来生活不愁。

　　城市综合体“唱主角”时代来临

　　伴随着住宅地产退烧、商业地产升温，城市综合体俨然已成为中国城市建设的一股时尚“旋风”。杭州市委市政府提出了“建设20座新城和100个城市综合体”的战略规划，是杭州推进城市化的主战场，一个以城市综合体“唱主角”的城市时代已经来临。

　　据统计，截至2013年9月，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。

　　人们对城市综合体的热衷，在于其能够让城市变得更为丰富，功能性更强。试想，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统，即使居住环境再好，也会因为生活的极大不方便，影响到居民的青睐，无法满足人们日常生活多样化需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，办公环境将十分空洞无依靠，会造成白天很满，晚上“空城”的景象。城市综合体的魅力，就在于它很好地提供了资源共生、聚合增值的模式，将生活资源融入其中。

　　城市综合体的建筑规模和尺度相对巨大，多功能的聚焦使其不可避免地成为影响区域性发展前景的精神引领。就好像，10多年前的杭州市民总是热衷去武林商圈的店杭州大厦、银泰百货的年终庆凑热闹，现在的年青一代更热衷于周末去万象城逛街、参与亲子互动，而福田城、西溪印象城、申花银泰的开业，无疑让大城西居民免去了跨城之苦，多了就近消费的选择。

　　城市综合体是板块价值的爆发点

　　很长一段时间，大型商业氛围的匮乏，使得闲林、小和山、留下居住者，在生活日常消费上只能依赖老城西，一个西溪印象城改变了现状，不仅“解渴”闲林、小和山板块，甚至把老城西、城北的居民都吸引了过来。现在，在西溪印象城，逛沃尔玛山姆店，在星巴克喝咖啡聊天，看大片唱KTV，都可以足不出“城”搞定。可以预测的是，一直被视为价格洼地的闲林板块，伴随着大型商业配套的入驻，区域性楼盘开发迎来了新一轮利好。

　　同样，申花板块是杭州主城区发展最快的居住区域之一，但是缺少大体量商业配套，伴随着周边楼盘的大量交付，万家花城、西城年华等入住居民等银泰城的开业“等得脖子都长了。”最终，在等待了整整七年后，申花银泰终于迎来了开业。试营业第一天银泰城客流量达20万人次以上，营业额近1200万元，，这座囊括200余家商业品牌的巨型商业航母从此承载起申花居民的衣食住行，直接引爆了申花板块的消费需求。据说，银泰相关负责人表示，当初银泰看中这块地，初期对辐射人群的估计是70万，而短短几年，这个数字就迅速扩大至80万，而现在更是扩展到百万人口，常住人口的发展迅猛，带动了巨大的消费潜力。

　　从西溪印象城、申花银泰中，我们看到了大型城市综合体，对居住板块居住氛围成熟的催动以及价值再提升效应。对一个尚处于新兴阶段的板块来说，大型综合体的出现所带来的利好，足以让楼盘身价倍增，未来的生活大为便利。

　　很多大型综合体往往青睐于新版块：赢得了机遇，也担负起了拓荒使命。自从今年3月份，万达广场首次进入杭州以来，在业界引发强烈关注。这是因为万达广场每进入一片城区，就会在5公里半径辐射范围内，形成一个“万达商圈”。万达广场作为中国极为著名的城市综合体品牌，作为第三代万达广场的经典项目，杭州万达广场由五六个主力店、10—15个次主力店以及其他百个商家组成，正在城北引发新一轮“城市革命”，城北的楼盘借势“万达商圈”效应，销售量急剧上升，城北的勾庄地价也刺激性上涨。一个万达广场，已经将让城北的商业格局与居住价值发生了根本性的改变。

　　未来还有哪些城市综合体值得期待

　　在最新一期的《读地手册》，体量的综合体地块供应力度还在加大。据悉，除了已经出让的部分华家池商务综合体地块、蓝孔雀综合体地块之后，西溪商务综合体（杭师大）、热电厂商业综合体、民生药厂综合体也将在近期陆续亮相。

　　今年下半年是杭城的土地出让史上浓墨重彩的一笔。9月份，土地市场迎来“绝代双骄”，华家池、蓝孔雀两大杭州老城区核心地块相继出让，最终以地王之姿承担起引领城市综合体风潮的使命。华家池地块，将是城东旧城改造、产业升级的主要载体，也是提升城市建设品位的核心标志，而申花板块东北部的蓝孔雀综合体，建成后将成为申花重要的标杆性项目。

　　值得注意的是，蓝孔雀综合体周边2公里内，除了已经开业的银泰购物都市综合体，还将有热电厂、民生药厂两大综合体，热电厂及周边地块的综合体，建筑面积也高达80万平方米，民生药厂及周边地块的综合体，是民生药厂整体搬迁到滨江后空出来建大型的综合体，该综合体率先推出的宅地非常适合做个中等规模的楼盘。这三大综合体集体性出现，必然形成一种规模的集聚效应，促动板块价值升级。

　　在9月份完成搬迁的杭师大老校区，也即将被出让。取代杭师大老校区的，是西溪商务城，这是未来城西地标性综合体。西溪商务城将与地铁古翠路站、文一西路物美超市共同形成翠苑单元未来的三大公建中心，功能定位为以商场百货、商务办公、文化休闲、酒店住宿服务功能为主，体育健身、继续教育为辅，兼有品质居住功能的城市综合体。

　　钱江新城板块，来福士广场、高德置地广场(楼盘页　动态 )的建筑，正在快速“长高”，这两个被杭城人们期待已久的商业项目，是钱江新城最大在建商业项目。其中，杭州来福士中心集中了甲级写字楼、购物中心、超5星级酒店、高端服务公寓、行政公馆等业态。现在已经明确将引入希尔顿酒店集团旗下最高级别的超豪华酒店康莱德、高端服务公寓ASCOTT，而高德置地广场，总建筑面积41万平方米，包括七星级豪华酒店Jumeirah（卓美亚）、购物中心、甲级写字楼、酒店式写字楼，据称其购物中心有望超越万象城。

　　众所周知，钱江新城一期已无新盘可售，但是钱江新城二期，尤其江河汇流区正在启动二次大爆发，不仅有全国性大鳄入驻，大量宝地入市节奏也明显加快。来福士中心、高德置地广场开业后，将和万象城形成合力，使得钱江新城的各种业态分布更趋合理，区块的未来潜力也更显巨大。

　　看点六：刚需之外高端盘兴起武林商圈豪宅战

　　豪宅年年有，所不同的是，随着武林商圈高端公寓的集中入市，豪宅的聚集点由原来的钱江新城回归到传统市中心。在寸土寸金、建筑已经非常密集的武林商圈，今年迎来六七大豪宅决战武林之巅的态势，这种境况，实属百年难遇。不出意外的是，武林商圈的所有豪宅都会在本次房博会上悉数亮相，成为本次房博会的一大观赏点。

　　就眼下而言，最受关注的当然是即将揭开面纱登台亮相的广宇·武林外滩和九龙仓·君玺。根植于东南面粉厂地块、与运河相伴的武林外滩，其低调风格一如广宇的气质，但是其出身高贵、地段优越所带来的气势，其实要掩也掩不住。武林外滩与一河之隔的武林壹号，通常会被拿来比较，两者虽然近在咫尺，但是地块特征却不一样。相较而言，武林外滩虽然身处闹市，但是却有一条曲径幽深的进门道路，楼盘非常有幸地隐秘在宁静深处。这样的地块条件赋予了武林外滩独特的气质，有人说，如果买武林壹号是买身份象征的话，那么买武林外滩的人似乎具有更内敛的精神秉性。武林外滩最近打造开放的会所和两套样板房，已经被广泛关注。武林外滩将在不久之后正式入市，这将是最具竞争力的市中心楼盘之一，也标志着盛况空前的杭州武林商圈“豪宅”竞赛将再添生力军。

　　而香港地产大鳄九龙仓位于武林商圈的重量级作品——“君玺”，日前以一场名为“地铁豪宅价值”的产品说明会正式揭开了面纱，虽然一句“出入皆人物”的广告语，九龙仓·君玺已经被深深打上了豪宅标签，但是与武林一号、新华园(楼盘页　动态 )等在售豪宅不同的是，有地铁零距离优势、并与幽静上塘河相伴的九龙仓·君玺被认为是更具生活感和实用性的豪宅。2010年，九龙仓取得了位于文晖路的这块地，24621元/平方米的楼面地价，创下了当时杭州宅地楼面单价新高。这块土地的规模及其地段稀缺性，在寸土寸金的杭州市中心，已经难以寻觅。如今，这块地20米开外就是已经建成使用的地铁一号线打铁关站。这也是地铁1号线和规划中的地铁5号线交会处，是重要的地铁上盖物业之一。而最近，这个地铁站点有令人惊喜的消息传来，地铁打铁关站上方将建一个大型城市综合体，建筑规模约40万平方米，计划引进商场、餐饮、百货、电影院，建写字楼、住宅等；地块地下空间还将配套特大型公共自行车租借点和储车场。这样“巨无霸”的地铁上盖综合体，对于咫尺之遥的九龙仓·君玺来说，无疑是“锦上添花”，这意味着以后九龙仓·君玺的业主不仅可以在家门口逛街购物看电影，晚饭后可以悠然地在宁静的上塘河边散步，当然也可以乘坐地铁来往于城市各个角落。

　　九龙仓·君玺作为豪宅的实用性还体现在户型上。86平方米的小三房，130平方米到136平方米的大三房，还有160平方米的四房，都是比较实用的户型。86平方米的小三房比较迎合现在市场上首次置业的高端客户，或者是首次改善需求的客户，而且86平方米拥有两个卧室、一个书房。130平方米的户型则迎合了目前市场上二次改善型客户普遍的需求，有三个房间，而且客厅和餐厅连在一起，尺度比较阔绰，君玺所有的130平方米产品都做了边套的户型，有一个比较好的东向或者西向的阳台。160平方米户型定位再改类客户的提升，或者是终极改善的客户产品，配置有四房，而且是南北通透，迎合了目前市场上主流客户的需求。

　　值得一提的还有，九龙仓·君玺在小区内部规划了8000平方米的中央园林景观和2000平方米的私家会所。“我们园林特色是采取了法式风格，法式风格比较有对仗、仪式感，这个仪式感也是匹配整个楼盘高端的定位，我们这个楼盘的一些业主对于产品以及对于园林景观的需求，应该来说是比较尊贵的，我们也是出于这个方面考虑，让景观来匹配建筑，”九龙仓杭州公司营销管理部经理沈雅琴说。

　　除了即将入市的广宇·武林外滩和九龙仓·君玺，武林商圈最受关注的地王项目之一是根植于新华造纸厂原址的高端楼盘项目——“新华园”。新华园以6幢新都市主义风格的多层、高层及1幢法式会所围合而成。由于其闹中取静的地段优势，被冠以“武林静巷名宅”之称。与其他高端楼盘相比，“新华园”所处地段给人的感觉也很有“生活感”，这不仅是因为新华园隐秘于叶青苑、稻香园等几个小区之间，赋予其相对安静的地块特征，还因为湖墅南路繁华又不失亲和的商圈氛围，并有运河相伴的亲水之乐。

　　新华园的另外一大优势在于其“多层”住宅的回归，在杭州市中心尤其是武林核心地段的新建住宅中，“多层”是一个已经失踪已久的住宅符号。新华园3幢建筑里都规划有多层，而且大多是90平方米户型，这对于有着多层情结的购房者是一件好事。

　　当然，还有22万平方米市中心高端楼盘——绿城·兰园。兰园位于环城北路与环城西路交界处，距杭州大厦约1.5公里，是绿城在杭州市中心唯一独立操盘的在开发项目，可谓集绿城全公司之精英力量。兰园是杭州首个四季酒店风格精装住宅，拥有杭州一流的精装水准，而且它还通过空气、用水、降噪、照明再到信息的“五大微环境提升”，成为绿城市中心首个智能全配数字社区。值得一提的还有兰园的会所，兰园的会所位于园区北侧，建筑面积2600平方米，其功能的设置和装修的细节均显得精致考究。会所功能选择的均是绿城多年实践中最受欢迎的服务内容，比如彰显身份的红酒吧、咖啡吧、豪华影音室、多功能厅，还有健身房、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童活动室、室外泳池等，整合了健康、休闲、娱乐、运动、商务等多样化的高端品质服务，令业主足不出户就可享受缤纷生活。

　　当然，不会忘了目前武林板块最具代表性的项目——武林壹号，售价超过7万元/平方米，毫无疑问已经成为杭州楼市公寓的最高价格标尺。与西湖文化广场、杭州大厦、运河码头近在咫尺的武林壹号，可谓拥有了城市最优质的资源，其无可比拟的地段优势注定了它的不凡。

　　看点七：商铺投资：炙手可热但是并未熟透

　　虽然现在正是杭州楼市“金九银十”的传统旺季，但是短期内要演化成房价大幅度上扬的绝无可能。一方面，全国性地产大鳄在杭州处于战略布局期，势必更注重销售量而非利润率，很多外来大鳄宁可平价或微利销售，这也在一定程度上平抑了杭州房价；另一方面，虽然杭州一直有“土地稀缺”的共识，但事实上可供开发的土地仍然规模庞大，只要土地供应充足，房价就不可能扶摇直上。再加上租金回报与房屋总价的比值过低、限购限贷短期不会退出、针对住宅的房产税迟早会推出等诸多原因，如果现在还把住宅产品作为一种投资品，那显然已经生不逢时。换句话说，住宅投资盛宴已经终结。

　　但是，对于民间的闲散资金，又该往哪里去？众所周知，目前针对主流家庭的投资渠道非常之少，而房产品仍然是最具共识的投资方向。如果一定在投资房产品，那么必须转变投资思维：获利方式必须从“通过房价上扬套现”转变为“主要通过租金获得收益”。在“限购”、“限贷”政策的作用下，住宅市场的投资已经退潮，商铺、写字楼以及酒店式公寓由于不限购、不限贷和较高的租金回报率而成为投资热点，而商铺更是其中首选。

　　目前杭州市场上的商铺通常有这么几种类型：一，大型购物中心，比如万象城、银泰城等，其产权面积均由开发商全部持有，不对外销售；二，中小型购物中心或市场，其产权面积全部出售，而且基本上面向众多散户分割出售，虽然通常都带有返租合同条款，但其后期的经营状况充满不确定性，因此这种返租含金量不高，甚至是不可信的，很可能会出现杭州涌金广场式的败局；三，住宅小区底商，以服务社区住户为主，它相对安全，但是投资是否成功严重依赖于投资者对于小区地段、商铺具体位置的价值判断，此外从“生铺”养成“熟铺”的培育时间也相对较长。这样一来，目前杭州楼市的主流商铺产品只能是住宅底商。无论未来电商和商场的博弈将会怎样，住宅小区最后一公里的商业是这两者都难以取代的。住宅底商也成为近年来杭州楼市最受投资型客户追捧的商业地产类型。而且，基于“一铺养三代”的投资观念，很多人买了商铺以后基本上是不卖的。以拱墅区为例，今年以来所有进入二手房市场进行交易的住宅底商仅约20套。正如著名经济学家郎咸平所说的那样：“在通货膨胀、投资渠道狭窄、住宅投资遭遇较大政策风险的情况下，商业地产成为资产增值保值的首选。相比之下，它的收益较高，并且稳定，还会持续增长；同时，无需某项专业技术，介入容易，管理轻松；此外，还可延传子孙后代，长线受益获利。”

　　郎咸平说得倒是轻松，但是该如何选择住宅底商仍然是一件复杂的事情，需要具体问题具体分析。但是万科在杭州运营住宅底商的理念值得商铺投资者参考。万科已经把于打造其独特的社区商业配套体作为是一项重要的战略布局，这项战略的原型是基于万科·良渚文化村的“新街坊”与万科·北宸之光的“宸天地”这两个社区商业项目。“新街坊”作为一种社区商业形态，将成为今后万科在杭州几乎每一个项目的标配。每一个住宅项目配置的“新街坊”商业街基本上都是由万科持有，前期均由万科负责招商并且统一运营，其中仅有少数项目的少量商铺用于出售，比如万科·北宸之光有少量商铺将公开出售，而万科·紫台与万科·璞悦湾的“新街坊”商铺则完全由万科自持。对于自持物业，万科将采用“三三三原则”进行运营，即三分之一由万科自有品牌进行自营（比如第五食堂、塞拉味、玉鸟菜场等），三分之一引进战略合作商家（比如甘其食、喜士多便利店、伊尔萨干洗店等），三分之一用于零星招商。在这个原则下，可以控制整条商业街的经营方向与品味。

　　统一运营原本是大型商业综合体的开发思路，如今已经深入到社区商业街。实际上，普通投资者基本上没有机会分享到同一运营的大型商业综合体所带来的价值。因为你基本上不太可能在万象城或银泰城拥有一间独立产权的商铺，因为它们的物业是全部自持的。万达广场的出现改变了这一切。万达广场的模式是，自持80%左右的商业物业，像万象城一样统一经营，形成杭州的一座商业旗舰，而仅预留少量的约20%商业物业用于出售，作为主流投资者分享万达广场独特商业价值的投资平台。按照通常的市场规律，一个商铺至少要培育三年，稳定三年，然后才会成为旺铺。在这个“时间就是金钱”的时代，商铺的培育时间往往成为多数人担心的大问题。万达通过自己多年来商业地产的经营经验，摒弃了“建成-出售”的传统商业盈利模式，通过自持高比例的商业物业，其自持商业物业部分均由万达商业管理公司统一招商，统一经营，各商家同时进驻，商场店铺同时开业。通过这一系列同步措施，大大缩短了项目招商和培育市场的周期，在短期内形成成熟的商圈。最近，万达广场可以说是杭州的商铺投资公共话题，万达广场到底能有多好这尚待时间检验，但可以肯定的是，目前杭州值得投资的商铺少得可怜，买万达广场其实也是一种被动的选择，因为其他很多买得到的商铺明显没有价值。