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杭州:宝地轮番出场 大鳄频频出手
house.hangzhou.com.cn 2013年09月12日 14:29:45 星期四  来源:今日早报

  无论是推地面积还是出让金额,今年的杭州土地市场,都堪称是一场难得的盛宴。多宗宝地轮番出场,房产大鳄气势汹汹,这样的光景无疑彰显了盛宴的豪华气。土地越来越向资本大鳄集中,这一现象无疑将改变楼市生态格局,也是今年杭州土地市场的重要景象。

  “宝地”出没市场升温

  今年杭州土地市场之所以成为一场盛宴,与其推出的多宗优质地块不无关系。可以说,几乎每个月都会有引起市场高度关注的“宝地”推出,从而掀起一场场“夺地大战”。

  1月25日,河北天成拿下热电厂宅地,溢价44%;2月20日,世茂拿下牛田地块,溢价31%;5月21日,滨江奥体热地被深国投以封顶价拿下;6月25日,金隅拿下钱江新城南星单元宅地,溢价43%……

  9月5日的华家池争夺战,将今年杭州土地市场的夺地大战推向了高潮。华家池的土地价值不言而喻,它拥有主城区继西湖之后的第二大湖景资源,并且在城市扩容之后已成为绝对的市中心,地理位置得天独厚。经过数十轮惊心动魄的较劲,最终绿地、世茂、滨江分食总价136.7亿元的大餐。华家池,无可争议地成为今年杭州土地盛宴上的一道主菜。

  今天出让的蓝孔雀综合体地块,地处申花板块,东到莫干山路,南接规划育英路,北起留祥路,西至规划化工路。这一地块的交通非常便利,而申花又是杭州炙手可热的一个楼市板块,因此蓝孔雀综合体地块的价值也非同寻常,6宗土地起拍总价32.3亿元。

  “杭师大”地块无疑是今年杭州土地市场的另一个重要主角。目前杭师大钱江学院(文一路校区)已完成搬迁工作,挂牌出让也已经进入倒计时。“杭师大”土地面积共152亩,在杭州市中心有如此大的体量,近年中已经十分少见。目前的规划显示,152亩土地共分9宗地块出让,其中商业用地6宗,纯宅地1宗,商住用地1宗,文化兼商用地1宗,总建筑面积42.2万平方米。可以预见的是,围绕“杭师大”的争夺,杭州土地市场一定会再现刀光剑影。

  而昔日的申花地王,6月份被雅戈尔推掉的地块,也将很快挂牌出让。雅戈尔地块东至益乐路,南至方家北路,西至丰潭路,北至申花路,处于申花板块的核心位置。2010年这一地块拍出24.21亿元,而随着申花板块的日益成熟以及城西银泰的开业,届时雅戈尔地块虽然不一定能拍出当年的高价,但也不会被轻松拿下。

  高价地大鳄显身手

  杭州土地市场上的“宝地”,自然身价不菲,土地拍卖会上的胜出者,除了大鳄还是大鳄。或许早几年花几亿元还能在杭州拿下一块像样的土地,但是在今年的土地市场上,总价10亿元、20亿元的地块已经司空见惯,单宗土地总价甚至首次超过了50亿元。

  华家池拍卖会上,房产大鳄比拼的是资金实力。仅每家房企的参拍保证金,就高达数亿元之巨。拍卖会上最高一轮加价,直接从43亿元跳到了50亿元,现场观战的人无不为之胆战心惊。最终绿地以56.2亿元的总价拿下华家池57号地块,这比去年中海在三堡拿下的三宗土地的总价还要高,也成为杭州有史以来总价最高的一块地。即便是三宗土地中总价最低的一块,也高达36.7亿元。而土地款不同于工程款,必须在规定的时间内交清,可以说没有实力的房企根本就玩不转。

  纵观杭州今年前8个月的土地市场,总价低于10亿元的宅地几乎无处可寻。河北天成拿下热电厂宅地花了18.9亿元,世茂拿下牛田地块花了10亿元,金隅拿下南星宅地花了13.3亿元,旭辉拿下奥体地块花了35.6亿元……

  可以说,土地市场上的狂欢者,其背景实力已与前几年大不相同。原先还能在土地市场上分一杯羹的中小房企,被迫退出舞台中心甚至销声匿迹。天价土地款,已经成为不少中小房企无法逾越的门槛。即便10亿元这一差不多是目前最低的资金门槛,对很多中小房企而言也是一个庞大的数字。没钱拿地,自然也就无法获得持续的利润来源,就会逐渐被这个市场边缘化。

  而即便中小房企可以在土地市场上偶尔捡漏,也已很难与房产大鳄同台竞技。大鳄拿下的土地虽然总价高,但是折算成单价并不太高,就比如华家池57号地块,楼面价还不到20000元/平方米,预留了较多的利润空间。除此之外即便是同样的地价,中小房企的融资成本远高于大鳄(万科、绿地等房企开通了海外融资平台,融资成本远低于国内市场),很可能最终无利可图甚至亏本。

  以往一家房企能不能拿下土地,以什么样的价格拿下土地,多少有些运气的成分在里头。如今看来,靠运气拿土地几乎已经不可能,拍卖会比拼的是资金实力。没有资金实力,甚至连拍卖会的进场券都领不到。

  本土房企艰难“防守”

  从去年开始,在外来大鳄猛烈的攻势面前,杭州本土房企不得不退守。而在今年的土地市场上,这一趋势仍在延续,并且短期内看不到反转的迹象。

  外来大鳄纷纷入杭,这是最近几年影响杭州楼市生态格局的大事件。今年杭州土地市场上,冒出了大量的外来新鲜面孔,比如4月25日拿下田园地块的北京城开,5月21日拿下奥体地块的旭辉,5月29日拿下天城宅地的安徽淮矿,7月30日拿下闲林地块的雅居乐,8月27日拿下牛田地块的招商地产,这些全都是首次入杭的房企。56.2亿勇夺华家池57号地块的绿地,去年才首次入杭,也算是一个新鲜面孔。

  无论是绿地还是招商地产,都是全国知名的房产大鳄,旭辉则是上海的一家实力房企,北京城开是一家有国资背景的房企,安徽淮矿则有国企背景。可以说,这些新鲜面孔的到来,为杭州的土地市场添了一把火。再加上此前已经入杭的万科、中海、保利、金地、金隅、融创等外来大鳄,它们已经成为杭州土地市场的主宰者。

  今年1-8月,杭州土地市场上70%以上的土地被外来房企拿走。在土地市场上还能发出声音的本土房企,只有滨江和天阳少数几家。大多数的本土房企,只能在自家门口观看外来大鳄的尽兴表演。去年在杭州拿地总金额排名第一第二的中海和万科,今年继续在土地市场发力,三堡、良渚等区域,都成为了它们的主战场。

  在本土房企眼里,华家池之战差一点成为本土房企的滑铁卢。最有实力的两家本土房企绿城和滨江虽然都已报名参战,但真正决心拿地的只有滨江一家。前两宗地块,滨江虽然都有意争夺但最终还是败下阵来。最后一宗地,滨江总算成为最后的赢家,捍卫了本土房企的最后尊严。

  外来房产大鳄不少拥有国资背景,一些大鳄甚至是央企,雄厚的资金实力自然令众多本土房企无法望其项背。实际上土地市场上的决斗早已分出胜负,即便滨江能够拿下华家池的一宗地,这对其他本土房企而言并没有任何借鉴意义。如何与外来大鳄共存,或者探究如何与外来大鳄合作,就比如绿城跟融创,将会是今后的一个巨大课题。记者 蒋敏华

作者:蒋敏华 编辑:张梦婕
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