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房企分化时代到来 那些消失的杭州本土房企
house.hangzhou.com.cn 2013年07月19日 08:15:47 星期五  来源:杭州日报

  2013年时间刚过半,房企的分化已一目了然。随着越来越多房地产企业披露上半年业绩预告,一个鲜明的趋势是:一、二线城市,大型房企普现高增长,而小型房企营收能力日显微弱,且大有被加速淘汰之势。

  7月11日,龙头房企保利发布上半年业绩预告,上半年,公司营业收入总额有望突破304亿元,增幅高达50.94%,归属上市股东净利润33.98亿元,增长35%。此前,招商地产业绩预告称,预计上半年净利润为25亿元至26亿元,同比增长105%至113%。

  从金地集团和万科的上半年销售情况看,销售形势同样喜人。上半年,金地集团实现签约面积150.1万平米,签约金额197.2亿元,同比增长46%。万科上半年累计实现销售面积716.4 万平方米,销售金额836.7 亿元,同比增长33.8%。

  除大型企业外,中型房企乘大势“东风”,也报收稳定收益。以滨江集团为例,上半年的协议销售已近70亿,创下自公司成立以来同期最好业绩。

  事实上,这样的情形不是到今年才出现。去年的年报就淋漓尽致地展现了这点,一边是千亿房企即将扩容,一边是房企数量急剧减少,尤其是小型房企的景气度直线下降。上市公司中,绿景控股公告续亏,亏损金额约440万元;中航地产首亏,亏损金额3600万至2800万元;国兴地产续亏,亏损金额965万元。小型房企在市场上的日益边缘化,已成事实,房企分化的时代正式到来。究其原因,在土地价格日渐上涨,开发门槛不断提高的情况下,小型房企依靠自身力量拿地扩张,其可能性已微乎其微。在这种情况下,小型房企或转型,或被兼并,已经成为大势所趋。像杭州这样土地价格坚挺竞争又十分激烈的城市,小型房企的生存将更为艰难。

  行业的集中度提升,这是任何一个行业发展过程中必经之路,房地产业的发展本有一定的特殊性,因为其地域性的特点更为明显,但纵然如此,在高速发展10多年后,分化时代还是不可避免地到来。从品牌、品质、资金、成本管控、市场开拓等多方面,品牌房企都处于绝对强势地位,占有更多市场份额也成为必然。而屡次的调控,客观上也造成分化时代的提前,因为小型房企更加没有能力应对突变的市场。

  对于这些小型房企而言,国家正在倡导的城镇化可能是最后的机会了,以万科为例,全国共有600多个多个城市,万科也才进入50多个,众多中小城市仍被众多不知名的当地房企把控,去这些市场,从当地小小房企中去争夺份额,对于已经在一、二线城市历练过的边缘房企来说,他们拥有更多的竞争优势。

  南都、华立、通策,这都是当年杭州楼市赫赫有名的房地产品牌。如今,它们在房地产领域基本上都已经接近消失状态。在外来地产大鳄雄霸杭州楼市的今天,回顾这三家本土房企的命运,或许更具现实意义。

  消失的南都及其遗产

  万科分别于2005年3月、2006年8月和2007年3月,分三次全面并购了南都房产。曾经在杭州楼市叱咤风云的南都房产,从此消失。如今在中国房地产界享有盛誉的万科·良渚文化村,正是当年万科从南都手上收购而来:“南都·良渚文化村”后来变成了“万科南都·良渚文化村”最终又变成了“万科·良渚文化村”。南都之名,基本上只留在了万科杭州公司的注册名称之中——“浙江万科南都房地产有限公司”。

  虽然南都房产消失了,但是那些脱胎于南都房产的企业,比如郡原地产、欣盛房产、梵石房产、公元控股以及南都物业等,仍然在房地产市场小规模地呼风唤雨。

  郡原地产继承了南都房产的开发精神,它所做的每一个项目都是不一样的,不像万科或绿城,其旗下产品都具有极强的相似性和系列性。实际上,熟悉杭州房地产业界的人都知道,郡原是南都房产的最佳继承人,郡原的核心团队几乎是完全根植于南都房产,郡原地产董事长许广跃原来就是南都房产总裁,说是他一手缔造了南都房产的品牌,应该不会有太多人反对。当年许广跃率领他的嫡系部队离开了南都房产另立门户,是后来万科并购南都房产的一个关键因素。在此之前,绿城与南都是杭州房地产界并峙的两大标杆,各自的领军人物宋卫平和许广跃则是杭州楼市最重要的两面旗帜——早几年的杭州房交会期间,还能看到他们俩坐在世贸会展中心的门前台阶上,聊上一整夜。不管许广跃自己愿不愿意,他都会与昔日的南都房产被同时提起。绿城与南都的互动,是杭州房地产开发史上极为精彩的一段时光。郡原地产最著名的项目莫过于公元大厦与九树公寓,特别是后者,系欧洲首屈一指的建筑大师戴维·奇普菲尔德(David Chipperfield)极为重要的住宅作品,获得了2009年英国皇家建筑学会国际奖,是迄今为止唯一获得此项奖励的中国住宅项目。

  同样脱胎于的欣盛房产,因开发钱江新城高端住宅项目——东方润园而声名鹊起;公元控股在之江国家旅游度假区的高端公寓项目——公元·沐桥,同样是杭州楼市最重要的产品形态之一;梵石房产则转战慈溪,成为当年最具品牌号召力的企业,最近在杭州市中心的文一路与莫干山路附近开发了一座写字楼,同样由戴维·奇普菲尔德设计,外墙主要使用昂贵的铜材质,目前已经接近竣工;南都物业则主要专注于物业服务,已经成为浙江省完全独立运营的物业管理第一品牌。

  万科收购南都房产进入了杭州房地产市场,成为第一家进入杭州的外来地产大鳄。从此,杭州楼市由封闭市场全面转为开放市场,外来大鳄犹如潮水一般涌入,整个楼市的生态格局由此发生巨变。

  淡出江湖的华立地产

  就在2005年,华立在全国各地还有9个楼盘同步开发。当时的华立高管层始终抱有信心,认定华立地产会在全国范围内将有更大的作为;而如今,华立地产仅剩逸城这一个在富阳的合作项目。其实,对于硕果仅存的这个别墅排屋楼盘,很多人也是并不知晓的。说起华立地产,人们的第一反应是:还在吗?消失了吧……

  没有突如其来的变故,也没有生离死别的悲壮,华立地产就如此淡淡然隐退江湖,说来也有五六年了,就像那首著名的诗:“轻轻地我走了,正如我轻轻地来。”虽然我们无从知道,华立地产在挥袖之间有没有带走、又或者带走了多少云彩,但我们能够看得到他留在这座城市里的一个个宜居作品:金田花园、星洲花园、金顶苑、爵士风情等。这些楼盘在上世纪末以及本世纪初,都是在杭州楼市里颇有几分江湖地位的名盘。可以说,当年的华立和绿城、南都等老牌本土房企共同开发并见证了整个城西从无到有、从有到荣的居住及商业氛围。

  华立是在1993年地产业最低潮的时候入行的,是制造业进入房地产业最早也是最典型的案例之一。说起华立,无论如何也绕不开一个名字:汪力成。这位出生于1960年的杭州人在27岁时出任余杭仪表厂厂长,依托这家濒临破产的集体所有制企业,逐步将事业拓展至仪电自动化、医药、地产、现代农业、石油化工等产业,总资产与年营业收入均已超过百亿元。早在2001年,美国《财富》杂志中文版评选的“2001年度中国商人”中,汪力成名列首位。

  金田花园应该是华立第一个楼盘,它的诞生带有颇多偶然的戏剧色彩。上世纪九十年代初,余杭准备开发蒋村,有几分兴趣的汪力成在看了几块地之后就没了念想,一来那些地方完完全全是农村;二来公司没人懂房产。

  后来为了帮一家主管单位脱离资金困境,从他们手中买下了30亩地。此时的蒋村一些先行开发商已经启动起来,汪力成便决定开始组建华立房地产开发公司。谁料,等到复杂的审批程序终于走完,招兵买马成立了华立房产公司,原先的地却已经卖给了另一家单位。

  之前是“有米没锅”,这会儿锅造好了,米却没了。好在当时蒋村地多,华立通过蒋村管委会买了一块地,这便是后来的金田花园。

  此时,地产完全只是华立集团的副业,对于如何开发如何销售并没有完善的计划,所以金田花园最初都是两幢两幢开发,前面几幢卖完了,再去造后面的房子。对于那段时间的房地产开发,汪力成曾这样总结:“我们也是从不懂到懂,边学边成长起来的。”

  1997年是个分水岭。股东大会决定将房地产业作为华立的主业来发展。因为通过金田花园、金厦公寓、金顶苑等楼盘的开发,华立积累了一定的开发经验,拥有了一支比较全面的团队;与此同时,政府出台很多政策,减免交易税、按揭政策也开始放松,土地也传出了要实行招拍挂的信号。基于自身的能力以及对大势的判断,华立再次拿地,将重心移到房产业上,甚至有想法要用地产业反哺制造业。

  1999年,华立地产开始走向重庆、武汉、江苏等全国市场,但进驻的模式却是独特的“地产跟着制造走”,也就是说,华立先在目标城市发展制造业,随后才向地产进驻。因为两方面结合发展容易得到更多的支持。

  2005年,华立在地价高企时以每平方米5023元的楼面价拿下了三墩的一块地,却迟迟没有进入实质性施工阶段,反而不时传来折价出让的消息。这之后,华立地产寻求合作伙伴的信息一直在业界流传。汪力成也曾公开表示,由于华立其他产业发展迅速,拥有多家上市公司,地产在整个华立集团中只占了10%的份额,而医药销售额则达到了38亿。华立宣布,医药将是主营业务,并开始从IT、房产等行业抽身出来,使业务更清晰。

  此前,华立地产旗下的二手房代理公司已经从华立系剥离出来,独自发展,成为如今杭州本土占领二手房市场三分天下的华邦地产。

  到了2007年,“华立地产退隐江湖”转为现实,旗下的项目一个一个出让,平静而利索。

  2010年12月28日,汪力成辞去华立集团总裁及法定代表人职务,兑现了他10年前曾许下的“50周岁退隐”的承诺。

  2012年,医药产业占据了华立控股集团40%以上的份额,事实上,华立已经是一家医药企业了。

作者: 编辑:张梦婕
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