谈到房地产，价格永远是人们最关心的话题。春节过后，楼市又开始了新的轮回。在岁末年初，对于2012年价格的猜想显得尤为重要。

　　纵观2011年，杭州楼市从年初的平静，到6、7月份的僵持，到10月份的松动，再到年底的肉搏，一些区域的售价逐渐逼近成本价。2012年，杭州的房价怎么走？

　　房价或呈“L”型走势价格未到位楼盘会领跌

　　谈到未来，必然要先回顾过去。

　　2008—2009年，国家对于楼市进行了严厉的宏观调控，出台了一系列的政策。2008年，楼市遭遇寒冬，成交量、成交价格双双明显缩水。而2009年，楼市突然摆脱寒冬，迅速进入火热期，房价大涨，成交量急剧飙升，楼市进入报复性反弹期。

　　2011年，楼市遇到了同样严厉的政策调控，存量房压力仍旧较大，而且国内、国际经济环境同样不容乐观。

　　中天房产副总裁金伟成认为，两次调控的相同点是政府的想法，都是为了楼市健康、稳健地发展；同时，国内、国际的经济环境相似。他认为本次调控是上次调控造成的，“本次调控的原因是2009年救市的力度较大，有些过了，4万亿元基础性投入建设造城货币过剩等等，这次调控经历了最长的时间，所谓的两年。”

　　杭州锋芒机构营销总经理杨怀东认为，和上次调控相比，这次调控最大的不同来源于高层的决心，通过这次楼市新政以及一系列的讲话，看得出中央的决心很大。但是，他认为本次调控有不同点表示出来：“微观上讲，这一调控多了一些行政干预的因素，比如限购，被称为非市场经济的做法，而2008年采取货币政策多一些；还有本次调控相对成熟一些，考虑得更全面，也就是两条路在走，一边限制投资，一边强调保障房建设。”

　　政策、市场和经济环境等出现了惊人的巧合，让人不得不追问一句：2012年，历史会再次重演吗？

　　杨怀东认为，价格下降是一定的，关键是下降到什么程度。“杭州楼市具有特殊性，去年没有降的，今年可能会下降，也有可能为了消化，选择‘割肉’，价格未完全调整到位，一些楼盘会领跌。还有一些区域没有形成新的价格体系，会向其他板块看齐。”

　　金伟成认为，2012年杭州房价走势是“L”型。“杭州是典型的二线城市，去年领头跌价的都是一些外地大型房企和央企，对政策敏感性较强。而杭州本地房企很少参与其中，今年可能经历更多的资金问题，可能会出现补跌。”

　　而中国指数研究院杭州分院曹旭东则指出：“价格怎么走，还是要取决于政策。2012年是政府换届年，政策有变化的可能性。如果政策继续严紧，整体价格将下调，如果政策放松，价格或将反弹。”

　　房价难现报复性反弹四五月份是购房好时机

　　社科院“经济蓝皮书”不久前作出预测，2012年第四季度的楼市可能会出现回暖，届时价格将会有所抬头。

　　金伟成认为，今年杭州不会出现价格抬头的情况。他认为，去年年底，有积极信号出现了，政策不会更加严厉，但是应该会保持现有的力度。“这次调整不会出现先打压再救市，但是稍微有几个品质好一些的楼盘价格略有上扬，我想是正确的，但是整体上扬，我觉得可能性非常小。”

　　杨怀东也认为，不会出现以往报复性反弹。他认为供求关系决定价格，压力下，价格往下走可能性很大，如果能保持就不错，所以不会出现上扬。

　　既然抬头的可能性较小，那会不会出现房价一直下跌的情况？

　　政府一直强调防止过快增长，回到合理水平，这传达出政府的信号是希望房价稳定发展，不希望过高，也不希望过低。有专家警示道：“如果房价一直下降，民营开发商压力更大，可能会跑路，也可能会造成恐慌性下跌。摩根中国已经提醒中国注意该问题。”

　　既然房价不会抬头，那什么时候适合购房者出手，成了大家一个比较关心的话题。

　　杨怀东认为：“4、5月份是一个购房好时机。有一些楼盘成本价已经接近，下调空间比较小，看到合适的房型，根据自己的情况是可以下手的。”

　　金伟成则认为，整个2012年都是一个购房的好时机，但同时，他认为补跌的楼盘可能是因为资金链紧缺，成本价以下卖房子，这可能会影响到房屋质量，建议购房者捡漏的同时，应尽量避免风险。

　　几乎所有区域均有大调整个别区域跌幅或达3成

　　在2011年，不少区域的价格体系一次次被打破，比如下沙、桥西等成了热门板块。回顾一下2011年降价的区域，发现有共同的特点展现出来。

　　从2008年的海天城，到2011年的湾天地，杭州的每次大幅降价几乎都发生在下沙。为什么总是下沙首当其冲呢？因为下沙处于近郊区域，配套等尚未完善；该区域外来大鳄云集，这些开发商多为央企，对政策的敏感性较强；供应量较大，外来投资者较多，遇到政策调控不容易解决；曾经是价格疯涨过的区域，房价有些透支未来。除此之外，下沙每次首当其冲也和较低的土地价格有关系，并且存在偶然因素，比如开盘节点正好处于市场较为微妙的时期。

　　在2012年，一些同样具备上述特点的区域，可能出现价格明显下调吗？降价地图又将会延伸到哪里呢？

　　曹旭东认为，一些去年已经降价过的区域，个别楼盘的售价已经接近成本价，想再次大幅度降价的可能性已经很小了。在去年的降价潮中，价格尚未作出明显调整的区域，价格在今年会有所下降。

　　杭州各个区域都有自己的价格体系，但是整个楼市却像是一盘棋，动一子却牵动全局。“今年，可能杭州每个区域的价格都会大变，有的区域降幅可能要达到30%甚至以上。”杨怀东预测道。

　　也有业内人士预测，丁桥、临平北、城东新城、申花板块等区域，去年跌幅较小，供应量又较大，或将成为下一轮的降价区域。“不管哪个区域，大幅降价只能是刚需或首改项目，高档楼盘即使降价也不会有很好的效果。”

　　既然多个区域会选择降价，那么降价是唯一的出路吗？开发商会不会选择增加产品的附加值以求提高性价比呢？

　　降价，一般是开发商的首选，也是见效最快的方式。但是，购房者最关注仍旧是性价比，购房者仍旧会考虑品质、品牌、服务等其他因素。降价的同时，仍旧要保证质量。

　　金伟成认为，开发商不仅要在价格上做减法，同时应该在品质上做加法。“回顾一下去年卖得好的项目，除了价格有所让步外，赠送面积、品质等都有所出彩的地方，附加值也是很重要的。”