信托基金加码绿城“轻资产”战略

　　绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年访谈

　　7月27日，千岛湖畔。一场由绿城建设举办的“代建业务模式下房地产人才发展论坛”如期上演。会上，绿城与18家全国知名人才机构签订了战略合作协议，此举意味着，正在蓬勃发展中的绿城建设公司加速了招兵买马的进程。

　　去年9月，整合绿城现有品牌资源及管理资源的专业房地产品牌服务管理公司——绿城房产建设管理有限公司正式起航，主要以契约形式向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务。此举标志着绿城从一个精品物业营造商正式向房地产投资商、运营商和服务商的角色转型，对整个行业也是一次创新的实践。

　　长势喜人的商业代建

　　面对着国家宏观调控的常态化以及房地产行业发展的方向与趋势，绿城的代建服务，其实也是对自有资金瓶颈和行业风险的一次创新与破局，是一次顺应趋势、雨来伞张的战略应变，以增强自身发展的稳定性与永续性。

　　通过17年的亲历与总结，绿城认为在下一个20年乃至更长远的时期，政策环境、融资环境、土地市场环境都不可能重复前20年的扶持力度，当前的宏观调控就是这一转折的佐证。随着经营环境的变化，房地产行业的业务模式会发生根本性的变革，房地产投资功能与开发功能相分离是发展趋势， 传统的房地产开发企业会向专业投资商和专业开发服务商两个方向分离，前者的经营要素依然是资金与土地，而后者则是品牌、管理、团队、服务理念和资源整合能力的要素集合。

　　切合这一发展趋势，绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类代建业务。以三类业务类型为支撑，实现快速规模化发展，是绿城建设管理公司未来的主要经营方针。未来绿城建设业务拓展的规划基本方向是：以大力拓展保障房、安置房等政府代建项目为优先业务；持续、快速拓展商业代建项目；积极探索、落地资本代建项目，三年内实现代建项目超150个的目标，五年内成长为国内业务规模位居前列的专业房地产开发服务企业。

　　眼下，与招兵买马相对应的，是绿城建设管理公司刚刚发布的一个喜人数据：截至2011年6月30日，绿城建设已签约代建项目45个，总计容建筑面积超过760万平方米，项目已遍布省内杭州、金华、温州、宁波、嘉兴等地区，以及省外上海、江苏、山东、河南、海南、内蒙古等省、市、自治区。 这些项目预期的销售金额可以接近900亿，由此产生的代建管理费对于绿城来说是一笔可观的收入。值得一提的是，这是绿城完全依靠品牌和管理输出赚的钱，没有资金成本。

　　信托基金加码“轻资产”战略

　　绿城如今似乎更愿意做“不花钱的生意”，这其实就是转轨中的“轻资产”战略。绿城希望借此降低广受外界诟病的高负债率，并在不增加负债、不增加自有资金投入的前提下，保持规模增长。

　　事实上，代建模式只是“轻资产”战略的一条腿而已，眼下外界更为关注的是传得沸沸扬扬的绿城信托基金。

　　事情源于最近绿城与平安信托合作推出的一款基金信托产品，由于一度盛传其年化收益率保底有25%，从而引发了外界对于绿城资金链的担忧。

　　不过，本报最近对于绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年的一次专访，打消了市场的部分疑虑。寿柏年用数字证明了绿城资金流完全正常：上半年销售203亿，回笼销售资金185亿，今年需要支付的土地款到目前已经基本付清，接下来需要支付的只有工程款项。寿柏年回应称，如果真要说绿城缺钱的话，也只是缺买地的钱。

　　买地的钱永远不够，这是绿城的老问题了。寿柏年表示，无论是商业代建，还是此次发行信托基金，目的都是为了摆脱资金的掣肘，最大限度地发挥绿城的产品营造能力和品牌优势，这也符合绿城“为更多人造更多好房子”的理想主义追求。

　　在寿柏年看来，过去有很多人通过购买绿城的房子，实现了比较大的收益，但是他们最终都必须通过二手交易来实现这种收益。信托基金的面市，使得他们有机会直接享受到商品房开发环节所产生的利润，并省却了买卖房子所带来的巨大交易成本，“绿城17年的理想主义历程，不仅是资产规模的扩大，还有品牌优势和管理能力的形成。绿城有能力给信托基金的投资人提供资产增值服务。”

　　其实，在去年秋季房交会的一场论坛上，寿柏年就曾完整而清晰地介绍过成立房地产股权投资基金的设想，那次演讲的主题就是“为社会理财”。可见，此次信托基金的最终发行是绿城一次志在长远的战略部署，而并非是应对资金困局的权宜之计。

　　既然绿城的这种模式在国内还尚属是试水之举，那么外界误读较多也就不足为怪。对此，寿柏年专门作了解释，首先信托基金没有“保底收益率”概念，就像大家比较熟悉的股票型投资基金一样，理论上完全是允许跌破面值的。作为基金管理方，平安和绿城从募集的基金中获取2个点的管理费用，当基金的年化收益率达到10%以上时，基金管理方可以得到收益部分20%的回报，如果没能达到10%，那管理方就拿不到回报。

　　基金募集完成后，将会成立投资委员会，开始筛选投资项目。理论上，这笔信托基金可以选择绿城的项目，也可以选择其他由绿城管理的地产项目。不过，与通常股票型基金不同的是，信托基金不是随时可以赎回的，它一般有5年左右的封闭期。前3年这笔基金可能会在不同项目上逐个流转，后2年逐渐进入收益分配的退出阶段，直至最终兑现全部收益。

　　寿柏年的这些释疑表明，绿城此次试水信托基金，并非是搏命式的“地产豪赌”，而是一次具有行业探索意义的商业模式转型，此举可以让绿城以品牌和管理输出为方向的“轻资产”战略走向深化。也许不用多久，这样一种尝试将引领中国房地产行业的根本性变革。