刚刚过去的8月，杭州楼市可谓是暖意阵阵。主城区共成交商品房3584套，同比去年8月下降6.7%，环比今年7月涨5成，创近5个月新高。同时，共预定商品房2689套，比7月上涨125%，这些都为传统的金九银十打下了很好的基础。

    不仅仅是杭州。作为全国风向标的京沪深楼市近期也出现了全面的价量齐升，不由得让人惊呼楼市“变脸”之快。不过，楼市回暖的背后，很大程度上决定楼市走向的宏观调控政策，依旧严厉。中央三番五次重申坚持调控，而在浙江，一份由中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局联合下发的文件：《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿）（下简称《办法》），也已经在业界激起了巨大风浪。

    《办法》规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。对于把资金作为生存根本的房企来说，这无疑是被“扼”住了七寸。

    尽快回笼资金，落袋为安。抱着这样的想法，许多楼盘开始纷纷加快在政策实施前推盘，9月的杭州楼市，一场意料之中的房源大战正在拉开。

    10月1日起实施预售款不接受监管就不能销售

    一个项目销售一部分，回笼一定的资金，凑足首付款后，就去拿下一块地，楼盘再回笼一些资金，再去交一部分土地款……对于许多开发商来说，用这样的资本腾挪术行“四两拨千斤”之举，实在是常事。

    不过今后，要这样操作难了。

    目前在杭州开发商圈里广为传阅的这份《办法》，主要是对商品房预售款的用途作出了明确限制。商品房预售款，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，承购人按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。10月1日以后，批准预售的商品房项目（含经济适用房、限价商品房）将被全部纳入预售资金监管对象范围。

    《办法》规定，一个监管项目只能开立一个资金账户，资金账户原则上应当开立在发放监管项目房地产开发贷款的商业银行，并且不能支取现金。而且，购房人按揭贷款购买商品房，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。开发商申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明。

    对于未签订商品房预售资金监管协议的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，也需要提供商品房预售资金存在资金账户的证明。也就是说，没有预售款监管的项目将不能销售。

    40%的资金不能随便用开发商资金压力陡然增加

    对于房地产开发来说，资金就相当于“血液”，没有资金就没法生存。按照一般的模式，房地产开发资金的来源，主要包括银行贷款、资本市场融资和预售款几个部分。新政后，贷款方面受到银行的严格控制，有知情人士透露，近期银行放贷速度极其缓慢，有的银行甚至已经停止发放贷款，非优质房企获得贷款已越来越难。另外，上市房企再融资，也已经受到全面限制。在这种情况下，预售款成为开发商目前唯一可以依赖的资金渠道，对于近段时间销售有所回暖的公司来说，预售款确实在一定程度上，解了燃眉之急。

    事实上，根据权威机构对房地产开发资金来源数据监测显示，2006—2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。也就是说，预售资金一旦监管后，近40%的房地产开发资金将会没办法随意调用。对于拿地、还贷、开发一环扣一环的开发企业来说，无论哪个环节出现问题，都将导致企业的运营出现巨大风险。

    许多楼盘纷纷加速推盘降价风会否来临

    “肯定很大！”在提到《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿）对后市的影响时，杭州城北某开发商毫不犹豫地告诉记者。她说，现在大家都在赶着领预售证，即使有些原来还打算捂捂，没有推盘计划的楼盘。虽然《办法》还是个意见稿，最终如何执行也还不是很明确，但是，以防万一，落袋为安，毕竟“10月1日前领掉的，不在政策涉及范围内。”

    事实上，9月的杭州楼市，开发商推盘之势确实有些壮观。比如本地房产大佬绿城集团，预计在九十月份开盘的楼盘，达到了12个，其中，紫兰公寓已经开盘热销；滨江已经在月初推出城市之星二期，三期也将于近期推出，而万家星城新房源也即将面市；根据不完全统计，9月预计上市的楼盘，达到30个。这些楼盘中，虽然许多本来就有开盘计划，但是其中也不乏一些因为新政，临时调整销售策略的楼盘。

    众多楼盘集中上市，势必将带来楼市的激烈竞争。为此，一些业内人士纷纷表示：如果新政严格执行，新一轮的房产降价风将来临。浙江动脑营销机构销售代理公司总经理杨怀东表示，公司快速出货，回笼资金，降价的可能性将大大增加。

    开发商拿地积极性降低优胜劣汰加快

    值得一提的是，一旦预售资金被全部监管，开发商失去对资金的调配能力，影响的可能不仅仅是单个项目，而是整个企业的运营。所以对于那些滚动多项目开发、而且自有资金不高的公司是致命打击，而且对于拿地热情将会大大降低。“就是不让我们拿地了么。”一位开发商感叹。

    绿城集团一位负责人表示，《办法》将使得开发商阵营更为两极分化。小的开发商更加难以生存，而大资金的公司有了更多发展便利。此外，政策在近期对于开发商是个制约，不过从长期里看，拿地公司少了，地价下降，也是好事。另外，因为开发商对预售款支配度大大降低，也会减少开发商推盘热情，这很有可能会让市场上现房准现房的数量增加，毕竟从长期来看，房价是往上的，开发商可以赚取更多利润。