2010年上半年的杭州楼市，充满戏剧性和波折。

　　从年初的高位盘整，到三四月份再度演绎疯狂的“抢房”大戏，以及此后在暴风骤雨般的政策来临后，市场再度陷入低谷。很多楼盘从莫名其妙地“被开盘”，再到“零成交”。同样的地段，同样的房子，前后相隔不到一个月，行情已经是冰火两重天。

　　快房网“K指数”显示（见上图），今年上半年杭州楼市成交量呈现倒“V”字形。杭州市区（含萧山、余杭）共成交一手房住宅19136套，其中4月份成交8358套，占比超过4成。值得一提的是，尽管部分楼盘在3月底－4月初暴涨，总体价格指数却呈现出平稳态势，价格指数比去年同期上涨了47％，整体成交量则下降了56％。

　　据快房网K数据研究室统计，主城区住宅可售房源在4月18日达到历史最低点，仅为3724套。而昨日，该数据为7678套，增加了106%。

　　绿城第一保利第二

　　1-6月份，杭州市共有312个住宅楼盘有成交记录，其中，成交排行前20位的楼盘，共成交房源8465套，占总体成交量的44％左右。

　　地处下沙东部沿江板块的保利·东湾，在获得2009年度销售季军后，今年先后4次开盘，共成交908套，约9.9万平方米，无论是成交面积还是成交套数均位列排行榜首位。

　　成交量排名第二、三位的分别是位于丁桥的广宇·上东城和三墩的金地·自在城。这两个楼盘今年上半年分别成交了566套和532套。其中广宇·上东城连续5次开盘，推出住宅房源1043套；金地·自在城推盘两次，推出房源581套，该楼盘无论是在行情火爆期，还是在低迷期，都受到市场的广泛关注。

　　成交金额最高的是位于钱江新城的绿城·蓝色钱江，共成交219套，成交面积5.7万平方米，成交金额26.73亿元。该楼盘今年上半年以来开过3次盘，其中在3月22日推出5-7号楼，共190套房源，均价45000元/平方米左右，开盘当日全部售罄；5月24日和6月6日分别推出一线全江景住宅2号楼和1号楼，共160余套，开盘均价为60000元/平方米。

　　根据快房网K指数研究室统计，今年上半年，商品住宅市场销售收入占有率排名前十的开发商，约占总体市场40％的份额；从商品住宅销售面积看，占有率排名前十的开发商，占总体市场32％的份额。

　　绿城集团无论成交面积还是销售收入均排名第一。该公司上半年总成交面积为17.9万平方米，市场占有率为8.3%；总成交金额为53.49亿元，市场占有率为15.1%。主要销售楼盘为蓝色钱江、翡翠城、丽江公寓、蓝庭、桃花源、溪上玫瑰园等楼盘。

　　此外，保利房产凭借保利·东湾项目以16.4亿元的销售总收入、9.9万平方米的成交量，分别列销售收入和成交量排行榜的第二位。

　　二手房迈入两万元时代

　　从上半年二手楼市成交量跌宕起伏的走势图就可以看出，今年以来二手楼市所发生的变化：3月份之前，由于春节、各种购房优惠政策的终止，二手楼市成交量低迷、成交价下滑；3月份之后，二手楼市量价齐升，但新“国十条”出台后，五六月份的二手房成交量又跌至今年1月份水平。

　　在这一轮起起伏伏的楼市中，杭州二手楼市价格又上了一个台阶，迈入了“两万元房”时代。上半年，100万-200万元总价区间段的成交量跃居各区间段之首，占总量的42.26%，其中6月份该价格段的占比相比1月份增长了20％；而6月单价两万元/平方米以上的房源成交比例占总成交量的38%。

　　值得注意的是，由于银行贷款政策的收紧，一批房龄20年以上的房子被银行列入限贷范围。市中心传统热门小区贷款受限，使得购房者将更多的购房目光转移到了新交付的新兴区域的二手房上，这些曾经是2007、2008年的一手房明星楼盘，如今是二手房市场中的“红人”。

　　这些小区主要集中在申花、九堡、桥西、钱江新城板块，其中申花板块的万家花城以138套的交易量，排名主城区第六位；九堡板块的丽江公寓、魅力之城、左邻右舍和红苹果等项目也有不少房子成交。

　　据我爱我家、裕兴不动产、华邦地产、住商不动产、盛世管家、易居臣信等中介公司统计，新“国十条”出台以来，市中心不少小区房价降幅在10%左右，一些之前涨势明显的老小物业回落速度更快。以朝晖小区为例，今年4月份成交价已高至22500元/平方米，而到上周该小区的成交价回落至20000元/平方米以内，降幅约13%左右；城西的古荡小区成交价从4月份的22000元/平方米，回落到19000元/平方米，平均降幅约13.6%。

　　土地市场吸金250亿元

　　今年上半年，受新政影响，杭城土地市场经历了趋冷、火热、真空和意外四个阶段。政策后，土地出让量开始下滑，但由于出让的多为优质宅地，再加上外来房企的强势介入，致使杭城的土地市场仍呈现出一片火热景象。

　　据快房网土地档案统计，上半年主城区总计出让土地35宗，出让总面积约1575.96亩，出让总金额约249.97亿元，分别比去年同期上涨53.67%和116.57%。

　　年初，杭汽发铸造车间宅地的出让现场，看客居多，真正参与竞拍的寥寥无几。最终2宗宅地由中铁房产竞得，成交楼面价远低于业内预期。

　　相比1月和2月，3月份密集地推出了4场土地出让会，总计出让土地14宗，为史上最牛3月。这个月，先是江苏房企竞得城东新城宅地，再是国企建投、铁投联手以总价26.85亿元逼退本地房企大佬，最后是香港九龙仓力压绿城拿下文晖宝地，造就杭城新地王，至此土地市场达到火热状态。

　　进入4月，随着调控政策的不断出台，杭州楼市陷入了僵局，当月政府没有推地。5月和6月总共也只举行了3场土地出让会。新政后的土地出让，本应随着冷清的楼市趋冷，但其结果却让人大呼意外。在本地房企谨慎拿地的情况下，外来房企开始强势进入。先是义乌房企高价竞得蒋村宅地，再是宁波房企高价夺得城东新城和月明路宅地，刷新了多个区域楼面价纪录。

　　近期楼市频现开盘零成交

　　据快房网K指数研究室统计，4月18日至6月30日，杭州市区（含萧山、余杭）共有52个住宅楼盘开盘，推出房源8762套。截至6月1日17时，这些房源共计成交了2056套，预定515套，成交率仅为23%。其中，圣奥·领寓、西溪天堂、新明半岛、毓秀家园、华庭嘉苑、江南铭庭和南岸花城等11个楼盘截止发稿成交量仍然为零。

　　随着一批零成交楼盘的出现，部分首次入市的新盘开盘价格相对于市场预期有所下调。如6月中旬开盘九堡的罗兰春天，成交均价为15800元/平方米，而九堡沿江板块的阳光国际和康恒·悦麒美寓此前的售价已经达到22000元/平方米左右。

　　据保守估计，7月杭州将有24个楼盘开盘，预计有4600套新房面市。而下半年市场供应高峰将出现在九十月份，其中一批高端楼盘将集中上市。

　　业内人士指出，凭借去年下半年以来的大好行情，目前杭城开发商手中现金流大多还算充裕，不过少数在去年以来高价拿地的开发商近期已被爆现金流出现短期紧张，“下半年的金九银十能否放量成交，将成为本轮调控效果的试金石。一旦成交量持续低迷，不排除出现价格走低的可能。”