据本次统计显示，杭州（不含萧山、余杭，下同）新增潜在供应总量为1201.4万平方米。在大比例增加的供应量面前，杭州楼市是否还会保持快速上扬的态势，未来杭州的楼市到底会怎么走？也许，重要的不是答案，而是所有参与的人在这个过程中的心态和行为。我们这份《2010杭州住宅供应量白皮书》，动态地记录杭州房地产市场的变化和发展，促使楼市参与各方以更多客观、理性和谨慎的态度，去共同促进这个行业和市场的良性发展。

    已出让宅地预计可供应逾10万套房源

    据本次统计显示，杭州新增潜在供应总量为1201.4万平方米（“潜在供应量”是指从2004年1月1日至2009年12月31日通过公开招拍挂取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源）。其中，2004—2008年所出让宅地约可产生513.3万平方米的预计新增供应，2009年新出让宅地可产生约688.1万平方米的预计供应。换句话说，除了已有开盘记录的宅地项目外，杭州已出让宅地还可供应逾1200万平方米的新房源。

    与前几年同期相比，2009年的新增潜在供应总量呈大幅上升之势，较2007年同期上涨19.7%，较2008年同期统计的735.2万平方米上涨63.4%。如果按照以平均每套120平方米计算，仅此潜在供应一项可在后续产生逾10万套房源。按照2009年杭州全年成交商品住宅54063套推测，上述房源将需要约2年的时间才能完全消化完毕。

    从各城区新增潜在供应的量上看，拱墅区、江干区、滨江区和下沙四个城区的新增潜在供应均在150万平方米以上，其中拱墅区新增潜在供应为317.2万平方米，主要分布在桥西、申花路、半山田园、运河新城祥符等板块；江干区新增潜在供应为288.2万平方米，主要分布在九堡、城东笕桥、丁桥等板块；滨江区新增潜在供应为186.9万平方米，主要分布在浦沿、西兴、长河等板块，少部分分布在沿江；下沙新增潜在供应为162.3万平方米，主要集中在金沙湖区域的中心板块和沿江板块。

    上城区：存量宅地出现逐年递减趋势

    上城区可预计的新增潜在供应为26.4万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约2200套住宅。从上城区历年统计的对比看，上城区的新增潜在供应呈逐年递减趋势；从2007年底统计的65.1万平方米至2008年同期统计下降为39.3万平方米，2009年年底再降至26.4万平方米，同比降幅达9.9%。

    由于上城区大部分区域为市中心，新增用地日渐稀少已是主流趋势。预计今后上城区的土地出让将以零星小规模的拆迁用地为主，大规模的住宅用地将极少出现，未来住宅供应将呈现后续乏力的状态。

    上城区26.4万平方米的新增潜在供应主要由6个项目组成，每个项目的规模都不大，最大的建筑面积也未到10万平方米，分散在南星桥、复兴路和钱江新城等不同区块，未形成较集中的板块分布。但由于它们位处市中心优质地段，必将会是未来杭州楼市关注的焦点。其中，赛丽绿城·丽园和华成·波尔多庄园均已动工，预计于2010年上市。

    下城区：“老厂房”地块成为重头戏

    下城区的新增潜在供应总量为52.6万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约4300套住宅。下城区的新增潜在供应历年变动较大，从2007年年末49.1万平方米上升到2008年同期的94.7万平方米，2009年再下降到与2007年相近的52.6万平方米，涨幅和降幅都在80%以上。

    下城区新增潜在供应项目中，位于市中心板块的项目有3个，总建筑面积约31.3万平方米，占了下城区新增潜在供应总量的60%，均由原先知名老厂房搬迁而形成的“知名”楼盘，如东南面粉厂地块、杭汽轮厂地块和喜得宝地块。东南面粉厂地块由广宇集团获得，以19038元/平方米高价成为2007年的地王；杭汽轮厂地块则被新湖房产收入囊中；而喜得宝地块更是2009年杭州土地市场上的“重头戏”，最终被绿城集团以20963元/平方米的楼面地价成交。这些曾经的“老厂房”地块因其历史、地段、稀缺性和入驻的品牌等众多因素备受关注，成为楼市的焦点。同时，市中心地价的发展与楼市的成交热度息息相关，2007年和2009年下半年均为杭州楼市发展的火爆期，市中心稀缺地段的土地售价大幅上扬，2008年为楼市发展的沉寂期，碍于资金的缺少和对未来楼市的不乐观判断，即使是稀缺的市中心土地，也难受开发商的追捧。

    下城区华丰板块新增潜在供应为15.9万平方米，较2008年年底的27.5万平方米减少了42.2%。华丰板块共有三个项目有新增潜在供应，但均规模较小，三个项目总建筑面积均在7万平方米以内，预计都将在2010-2011年左右上市。

    东新路新天地板块主力代表楼盘是滨江·万家星城。2009年海盐南塘房产拿下的灯塔项目，是东新路新天地板块从大片厂房拆迁转化为房地产开发的一个“信号”，目前周边大量土地已进入拆迁或拆迁完成的状态，根据杭州2009年的《读地手册》，这些土地都将在今后1-2年内出让。

    拱墅区：海量供应将在明后两年形成高峰

    拱墅区可预计的新增潜在供应为317.2万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约26000套住宅。从拱墅区历年统计的对比看，3年来拱墅区新增潜在供应呈现逐年上升的态势；从2007年底统计的110.3万平方米至2008年同期统计上升为132.7万平方米，2009年年底再度上升到317.2万平方米，同比涨幅139%。拱墅区是八大区域中新增潜在供应唯一一个超过300万平方米的区域。

    新增土地增量加上未开发土地量成为拱墅区新增潜在供应大增的主要原因。一方面，2009年拱墅区出让了大量的住宅用地，规划住宅总建筑面积可达184.5万平方米，在本次报告中全部转化为新增潜在供应统计；另一方面，2009年之前出让的土地中有部分土地尚未开发而成为拱墅区新增潜在供应的组成部分，如绿城与滨江联手拿下的杭汽发地块、远洋地产的杭一棉地块等。

    拱墅区新增潜在供应中，大部分为2009年下半年拿地项目，一般需要1年半左右的规划期、准备期。同时，另外两个供应量较大的地块——杭汽发地块和杭一棉地块尚未动工导致项目供应后移，因此预计区域大量的潜在供应房源会集中在2011年～2012年，届时才是拱墅区房源供应的高峰时段。

    拱墅区新增潜在房源分别分布于市中心、城北、桥西、申花路、半山田园、运河新城等六个板块，每个板块的住宅供应均在20万平方米以上，其中申花路、桥西和市中心三个板块的供应在50万平方米以上。其中，申花路板块共有6宗新增土地，规划可建住宅总面积62.9万平方米，基本上为2009年新出让的住宅项目，预计将于2011年左右上市供应。2009年申花路板块迎来众多的区域利好，如银泰城西店的开工、杭州印象城沃尔玛超市的开业等等，申花路板块良好的升值潜力显而易见，房价也已经站上了20000元/平方米，且销售态势火爆。显见的区域优势和利润空间使更多的开发商开始争夺申花路的“肥肉”，2009年的土地市场上，保利、欣盛、赛丽、莱茵达等品牌开始涉足申花路板块，并带动了板块地价的大幅上扬。2006年申花路板块的土地成交价格在4354元/平方米左右，一路上涨至2009年末的11000元/平方米左右。地价的大幅上扬也推动房价的快速上扬，目前整个申花路板块处于无房可售的状态，预计这些新增潜在供应进入市场销售后，售价和滨江、九堡等同类热门板块相比，极有可能率先逼近30000元/平方米大关。