（11月6日 杭州网讯 记者 王泽金）为庆祝新中国成立60周年，今年7月起，杭州日报报业集团陆续推出“纪念新中国成立60周年”的系列报道活动，杭州网也发起来了“杭州60位地产影响人物系列访谈”活动，先后有原省建设厅副厅长、浙江省房地产协会会长、院聘专业学术委员会专家唐世定，浙江昆仑集团控股有限公司总裁、浙江昆仑置业集团有限公司董事长叶健，浙江复地置业董事长兼总经理薛瞻、润和房产集团董事长翁云翔、浙江城建房地产集团有限公司总经理钱旭彤等房产及相关行业的领导、开发商负责人走进杭州网直播间，与网友共话企业，讲叙发展，以企业发展、住房品质提升、城市建设变化和人居环境改善等方面取得的成绩，来共同见证新中国成立60周年在城市、居住、生活方面所取得不菲成就。

2009年11月4日，江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授来到杭州网，就中国的房地产行业发展、浙江的开发商成长、当前杭州房地产市场格局、浙江房产物业管理的发展、以及今后楼市的走势与网友交流。

访谈共进行了近50分钟，从专访预告专题刊发到访谈结束的当天晚上，共12万网友点击观看，近百位网友提问、评论，大部分网友针对当前形势下该不该买房、怎么买房想虞教授请教，访谈中，针对普遍性的问题，虞教授做了很具体的回答。

新中国成立后房地产发展的三个阶段

新中国成立初期中国的住房条件是怎样的呢？

虞教授说；“建国初期刚刚结束战乱，我们国家也没有很多的费用来建设住房，全国有一个数据，人均居住面积只有4.5平方米，像重庆建国初期只有3.2平方米，所以从这两个数据可以看出杭州当时的住房条件也好不到哪里，当时很多房子都是很差，居住设施也是很落后，几代人挤在一间房子里面，这是很普遍的现象，从解放前过来的人在这方面有很深切的体会。”   

新中国成立后房地产经历了三个阶段的发展：1978年以前对住房实行了无偿的、计划的分配制度，当时《宪法》规定任何单位和个人不得买卖甚至出租土地，以及土地上盖房子，所以住宅都是通过无偿分配的方式，由国家建好之后分配给居民。

“在这样计划经济体制下，政府也没有很多的财力再投入用于住宅的建设，所以改革开放初期的时候像上海人均居住面积甚至还低于建国初期，住房条件不但没有改善，甚至在恶化，因为人口在快速的膨胀。”虞晓芬说：“这是第一阶段，也就是福利制的，把住宅作为一种产品而不是商品，老百姓其实也是居住条件很糟糕的时期。”

1978年以后，特别是邓小平同志积极推进住宅商品化，1978年到1998年是积极探索住宅商品化的阶段，这个阶段一方面仍然是通过单位建房，国家建房来分配给居民，但同时也引进市场经济的手段，比如有些地方把工房出售给老百姓，1993年《房地产规划法》在住宅开发都有新的规定。

“第三个阶段是1998年以后，是全面实行商品房，这个阶段主要特点就是把住宅作为一个商品要有偿的购买，老百姓解决住房不是向政府要、向单位要还是向市场要。”

房地产商品化的探索

1980年6月住房商品化政策徐徐拉开后，在这个过程中，政府和市场都做了哪些努力，又发生了哪些变化呢？

虞晓芬告诉网友，说，这个阶段做的工作还是相当多的，一个从政策层面为推进住宅商品化奠定了制度上的基础，比如出台了《宪法》土地有限期的使用制度，为住房的私有化奠定了制度的基础；为了推进住宅商品化对工房租金逐步的提高；第三出台了工房的出租与出售，大量的房改房出售给了居民。

“杭州我记得1995年的时候总共出售的工房37.6万套，也就意味着37.6万户的居民就拥有了自有的住宅。包括我们的金融当时也在做很多的准备，开展了住房的按揭业务，税收上面也做了准确，原来契税很高的，买房要有6%，为里鼓励住宅的商品化从6%降到3%再降到1.5%，不断提高老百姓的购房能力以及市场的意识。当时我记得媒体里，杂志里经常讲的故事，‘两个老太婆’，中国的老太婆和美国的老太婆。”

那么当时有现在这样的房地产开发公司吗？

虞晓芬说，1995年的时候已经有房地产公司了，原来在民营企业进入房地产之前都是完全国有的房产公司，在国有房产公司产生之前，实际上城市里头还有一个统建办，它是负责城市的住宅、基础设施统一规划、统一建设……

“为什么会出现统建办呢，就是80年代初的时候有些城市造的房子，住宅造好了，但是住不进去，因为里面电没通、水没通……统建办实际上还是政府的机构，随着市场对于商品住宅量的加大，以及住宅开发的需求光是这样的机构已经承受不了了，包括杭州市政府，包括各区的政府都成立了一些国有的房地产开发公司，这个房地产开发公司就承担本区或者本市住宅开发的职能。”

“杭州当时我记得有八大国有企业，像今天的广宇，就是由上城区国有房产公司改制来的，比如城建公司，杭州当时大的就有八家。民营房地产公司真正起来应该是在95年、96年，特别是在城西，因为原来主城区的土地基本上都是国有房地产公司垄断了，他们跟政府有天然的一种关系。民营企业到哪里去拿地呢？就在城乡结合部，余杭当时就有一些土地给民营企业，所以南都、绿城都是从那里开始的，从蒋村开始的。”

那么这些企业转变和改制又遇到了哪些困难呢？

虞晓芬说，主要一个困难是观念上的困难，认识上的困难；第二在转制过程中肯定涉及到利益的分配，政府的利益和经营者的利益，经营者的利益和他们员工的利益，这些员工是长期在国有房产公司工作，他们为这个企业也做出了一些贡献。

“我印象当中有一些企业转制过程很长，甚至有的在中途遇到了这样那样的困难，现在也没有转成，也是多次提出要转制，但是多次被搁置下来，这里面还涉及到国有资产如何不流失的问题。”

 “转制以后其实也面临着发展的问题，这几家公司很重要还是得益于‘当家的’，主要的领导者他的战略眼光，他对房地产行业很敏锐的，或者说符合时代发展趋势的把握，他们体现出很好的战略能力。”

 “第二就是他们在企业内部的管理，包括对人才的集聚，包括处理转制过程中遗留的一些问题，这方面的能力也是比其他企业来的强。”

 “第三我觉得很重要一点，实际上他们的竞争意识，或者市场意识很强，往往有些国有企业的经营班子仍然带着原有的思维习惯，依靠政府，然后朝南而坐，这几家成功的企业很重要是他们建立了完全的市场竞争的意识，确定企业的产品品质，企业的品牌，怎么样去开辟更大的发展平台，建立现代的企业制度，这些方面这些企业做的都相当不错。”