尽管只有短短的4天时间,但一向被视为楼市风向标的房交会,还是向人们传递了很多市场信息。这其中,房价的涨跌,显然是人们最为关心的。而本届房交会在房价走势上给出的信息,就是一个字:涨。

那么,这个“涨”,意味着什么?笔者认为,这个“涨”意味着杭州房价已经重新步入上升轨道。当然,这个“涨”不可能演变成2007年那种“疯涨”,它将更多地以一种温和的方法逐步上扬。

房源的消化能力强

得出这样的结论,理由是充分的。

先看现象。杭州楼市自进入“小阳春”后,成交量一直放大,4月份更是销售了6180套,仅次于2007年6月6692套的历史第二高纪录。本届房交会成交商品住宅923套,金额10.4亿元,成交量是上届人居展的近三倍。杭州楼市的可售房源,也从年初的32386套,减少到昨天的22582套。根据经济学上的量价配合原则,天量之后必然会出现天价,房价的上扬由此可见端倪。而事实上,在本届房交会上,房产商们“蠢蠢欲动”的心态也已暴露无遗:打折、优惠楼盘少之又少,前几届盛行的诸如美女促销等手段,都销声匿迹了。一些心急的开发商已悄然提价。看他们的表情,根本看不出这是一届在经济危机背景之下举行的房交会。

再说供求关系。在市场经济环境下,商品的价格最终由供求关系决定。商品房虽然是特殊商品,但它同样逃不脱这一“铁律”制约。2007年杭州楼市上演的那波疯涨行情,人们至今记忆犹新。在分析原因时,多数专家认为是股市热钱在推波助澜。但事实上,2007年杭州楼市房源供应量急剧减少,也是一个很重要的原因。据资料显示,2007年底时,杭州主城区房源供应量不到8000套。同样,2008年杭州楼市出现价格下跌,除了经济不景气和股市下跌等原因之外,房源供应量的急剧增加,也有很大的关系。2008年杭州楼市房源供应量从年初的不到一万套,增加到年底超过三万多套。

而房源的供应量大小,显然跟住宅土地出让密切相关。笔者在查阅杭州土地出让资料时发现,2007年杭州楼市房源供应量急剧减少的前一年(2006年),杭州住宅土地出让只有1768亩;而房源大量增加的2008年的前一年(2007年),杭州住宅土地出让则达到4408亩。虽然不能说土地出让量决定房价走势,但有一点确是不争的事实:房子多了,房价会跌;房子少了,房价会涨。

从房源供应量一路探寻下去,我们突然发现杭州楼市将会出现一个房源相对“断供”期。这是怎么回事?因为2008年,由于土地市场不景气,全年住宅土地成交量只有1386亩,比2006年还要少近400亩。今年土地市场更不景气,住宅土地出让更是寥寥无几。尽管今年下半年仍有不少房源上市,但以目前楼市房源的消化能力来看,到今年底,存量房源将不会很多。2010年、2011年房源供应量减少,将难以避免。显然,房源的减少,对房价的上扬起到了一定的支撑作用。

另一方面,从需求来看,随着城市化进程的不断推进,购买住宅的需求量不会在短时间内发生太大变化。尤其是杭州,生活在这个“天堂”里,仍将会是一代又一代人的梦,杭州商品房不缺人气。

抗通胀的心理预期推波助澜

再来看支撑房价的政策、资金和抗通胀预期心理。

楼市在沉寂了很长一段时间之后,昨天终于又传“利好”,住宅公积金贷款上限提高到80万元。这无疑是今年楼市最大的“利好”,它成为昨天网络点击率最高的信息之一,也在情理之中。尽管这颗重磅炸弹到底能激起多大的冲击波,现在不得而知,但有一点是可以肯定的,那就是新的一波刚性需求,将会在最短的时间里爆发,其政策的影响力,不会小于杭州市去年的楼市24条新政。

从政策面来看,虽然更多的“利好”难以在短时间内再度出台,但毫无疑问,维持楼市的稳定发展,将是今后很长一段时间楼市政策的主旋律。这将从政策面上保证楼市长期向好。

当然,支撑房价重新步入上升轨道,最主要的还是资金。说起资金,不得不谈楼市跟股市的关系,虽然没有专家给出两者唇齿相依的结论,但从2007年、2008年楼市和股市的表现来看,两者之间的关系非同一般,尤其是投机性资金,更是对两市情有独钟。今年第一季度楼市的突然回暖,股市游资功不可没。国内经济形势虽然尚未见底,但由流动性过剩造成的股市向好,已是不争的事实。由于投资渠道的缺乏,老百姓一旦有了“财产性收入”,首当其冲的就是买房子,这也是楼市需求量源源不断的重要原因之一。

为了让中国经济尽早走出低谷,从中央到地方,都加大了投资,央行今年更是加大了货币投放。在流动性宽裕的情况下,通胀的风险似乎也越来越近。在这样的心理预期下,资产性投资成了人们抗通胀的必然选择。于是乎,一些本不想买房子的投资客,也纷纷加入购房大军,对房价的上扬推波助澜。

会涨但不会“疯涨”

不过,尽管杭州房价重新步入上升轨道,但不可能出现2007年那样的疯涨行情。首先,国内经济还未走出危机,经济基础无法支撑房价大幅度上涨;其次,2007年的房价疯涨,主要是受地价上涨影响,是由地价的上涨带动房价上扬。而现在土地市场仍不景气,地价在短时间内还不可能出现大幅走高行情;最后,经过几番市场洗礼,楼市越来越理性,那种疯狂的举动,不会大范围地出现。

所以,杭州房价将会以一种温和、缓慢的姿势,重新步入上升轨道。