外资正放缓进入中国楼市的步伐，"限外令"政策在部分地方开始出现松动。记者近日从仲量联行、戴德梁行、中原地产等机构获得的数据显示，2008年外资整体收购中国楼市资金较2007年和2006年下降明显。业内人士认为，"限外令"的松动将有利于放大成交，促进楼市回暖，但由于受金融危机等综合因素影响，今年外资交易量仍会继续萎缩。

部分地方松动"限外令"

北京市最新出台的15条房产新政中，包括暂停一年执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。在原有规定中明确要求，境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅，法律法规另有规定的，从其规定。

天津市也出台了相关措施鼓励境外资金参与土地交易。据介绍，境外投资者可通过用地预申请方式，参与天津国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌，境外投资者可以将外币汇入天津土地交易中心的外币保证金账户作为预申请保证金。

部分地方出台的松绑政策，也引发了业内对其他热点城市能否放松限外政策的猜想。美联物业深圳营业部总经理江少杰说，暂缓或取消"限外令"对于深圳楼市是很大利好，取消后市场成交量肯定会提高。他期待深圳能和北京一样，出台相关措施。对于这种期待，深圳国土房管局媒体发言人表示，目前并没有出台相关政策的考虑。她同时强调，是否出台政策救市，这是需要各部门的协调以及市政府的通过，并不是国土局一个部门说了算的。

尽管松绑这一政策能否在更多的城市实施还没有定论，但业内人士认为，政策放松对成交量提升和促进楼市回暖将起到积极的作用。亚豪机构副总经理王英男说，"限外令"的暂缓执行有望加速存量滞销项目的消化，加快销售资金回笼，在目前的市场形势下，这对于帮助开发企业增强抗风险能力将起到重要作用。可以预见，为期一年的"限外令"解禁，有望给京城110个高端住宅项目带来久违的"甘露"。

楼市外资成交金额大幅萎缩

"限外令"政策出现松动绝非偶然。国际地产投行仲量联行统计显示，2008年房地产投资市场在年底交投十分清冷，北京全年地产行业并购总额为41亿美元，同比降低18.3%，其中，外资并购全年总额同比降低74%。"受金融危机加深影响，第四季度北京市场未出现任何外资收购案例。"仲量联行北京投资部负责人庞树东说。

中原地产统计也显示，外资正在放缓进入中国商业地产步伐。2008年1至10月，上海外资收购案例明显减少，总成交金额为152.17亿元，同比下降约40%；北京外资收购下降幅度更大，总成交金额仅为92.35亿元，同比约下降60%。而在2007年北京、上海外资整体收购金额分别为270亿元、276.82亿元，在2006年这一数字也分别高达225亿元和243亿元。

记者了解到，这一情况并非北京、上海独有，其他一线城市、广州、深圳等也都出现了外资在房地产市场交投量同比大幅下挫的现象。置业国际集团近期发布的年度调查报告显示，去年港人置业投资大陆房地产单位数量约为15200至16100个，较2007年的22700至23700个单位减少了近33%；同一时期，港人置业投资大陆物业的总金额约121亿元人民币，较2007年减少27%。

庞树东认为，由于国家限制外资的政策标准没有改变，前期出台的政策仍在延续，投资成本比较高、投资程序比较复杂，相对于其他的市场而言，我们不具备直接投资房地产的优势。与此同时，金融危机的影响，使得外资投资更加谨慎，这些因素都是造成外资进入中国楼市放缓的重要原因。

戴德梁行华北区投资部负责人叶建成向记者证实，多数外资收购事件发生在2008年上半年，下半年由于受金融危机事件影响，外资收购楼市步伐明显放缓。和以往相比，外资比任何时候都显得更谨慎。

未来走势不容乐观

对于外资的未来走势，接受记者采访的业内人士持谨慎乐观态度。庞树东认为，由于金融危机的影响仍在持续，境外投资者受到的影响与国内资本市场的投资相比更普遍、更深入，由于信用萎缩，用于投资的流动资金比例也大幅萎缩，投资的主观性也会有所减弱，因此，整个市场在2009年还会充满观望，整体的交易量也会有一定程度的萎缩。

叶建成预测，今年外资购买中国楼市的交易量可能会进一步下降。一方面外资的资金量自身由于受金融危机的影响而减少；另一方面，国内物业价格依然坚挺，虽然较前期有一定幅度的下降，但与买家购买的心理价位仍有较大的差距，因此观望情绪可能仍会延续。

业内人士指出，虽然外资进入步伐有所放缓，但中长期仍然看好中国楼市，因为中国的经济仍将高速增长，中国房地产市场对外资来说仍有很大的投资价值。一旦市场情况逐渐明朗，银行信贷逐步放宽，外资投资机构必将会有所动作。