新闻内存 潘石屹不同时期观点一览

1月11日"我并不担心2008年北京的房地产市场。"2月15日"我看不出房地产要出现拐点的趋势。"2月28日"恒大能否成功上市具有标志性意义"

3月7日"北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望现在就结束了。"

3月13日"如果恒大上市不成功或者出现问题，对整个中国房地产市场都会引发特别大的波动。"

3月22日"3月20日发生的恒大IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。"

3月29日"大部分房地产公司的财务状况不容乐观。"

擅长炒作自己的潘石屹，自2008年1月11日开始，每周一次，在新浪网聊天室和网友们"见面"聊天，涉及话题从房地产走势到他的近况，无所不谈。从1月11日到3月27日，短短的两个多月时间内，潘石屹对楼市的看法变了，从最早的"不担心"、"坚持'无拐论'"变成了"不容乐观"，直到预言"百日内房地产企业将发生剧变"。

对自己观点的变化，潘石屹说，"我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒大地产的IPO会搁置。"但他同时强调，"中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业之间需要重整，需要调整他们各自的规模。"

正像潘石屹所说"我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点"那样，尽管对眼下的中国楼市走势，任何一家机构或者个人的看法都是一家之言，但起码，从潘石屹这些市场人士的观点以及观念的演变中，我们可以肯定的是，中国楼市确实到了面临变革的时期。

"我并不担心2008年北京的房地产市场"

2008年1月11日，潘石屹在新浪网上第一次和网友"见面"。此时，关于万科董事局主席王石的"观点论"和"三年不买房"论已经在社会各界炒得沸沸扬扬。网友们和潘石屹的对话几乎围绕着"拐点论"和"降价"展开，对此，潘石屹从多个角度明确地告诉网友"我并不担心2008年北京的房地产市场"。

对当时北京楼市已经出现的很多购房人持币待购观望局面，潘石屹坦言，目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在忙着度假。在此基础上，他明确表示，"我并不担心北京2008年房地产总体市场情况，因为第一我看好北京2008年经济的发展；此外，过去的两年时间，北京供应的土地不足，相对于当年销售面积来说要少很多。"

而对万科董事局主席王石提出的"拐点论"，他强调，"房地产市场中的房价问题，最关键的是取决于市场的供求关系，而不是舆论，尤其像房子这样的必需品。"并直言，"'拐点论'谈论得非常多，有许多人不是看价格背后的供求关系，而是钻到高等数学中去找一阶导数，二阶导数的方法去谈'论拐点'。我认为这些谈论都是没有实际意义的，只是数学游戏。"

而对王石的"三年不买房"论，潘石屹则告诉网友，"购房，对每个人，每个家庭来说，都要根据自己的具体情况来进行选择，我没有看到王石让大家三年、四年不买房的原话，也不知道他这后面还有没有别的内容。如果没有任何前提和条件，只是这样说，那就太武断了。"

"我还是坚持'无拐论'"

2月15日，春节长假刚过，潘石屹再次来到新浪聊天室时，明确表示"我看不出房地产要出现拐点的趋势"，还是坚持"无拐论"。此时，国内有关房价下跌的讨论更加热闹，越来越多的业内人士和经济学家等介入，有的甚至"预测中国房价调整期最长会达到15个月"。此时，在业内看来，王石则是"拐点论"的代表，而潘石屹俨然已成为"无拐论"的代表。

潘石屹说，"我不知道这些行内的专家是谁，也不知道他们根据什么得出15个月调整期的结论，而不是14个月，或者16个月。但我们看到的情况是，市场真实的需求并没有改变"，他以北京为例，阐述2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套，但2007年一年北京新增城市人口就高达52万人，"我们发表观点要面对真实的市场需求，而不要做数字游戏。"他表示，他们公司依据北京市政府房地产交易网上成交的每一套房子的具体数据分析显示，"我们看不出来房地产要出现拐点的趋势。"

而与他坚持"无拐论"相呼应的是，在此次聊天中，潘石屹对万科公开"降价卖房"作了他的解读："万科这一系列的举动是在'清理门户'"。如何看待万科这一系列的作法？潘石屹认为要先看大背景。第一，国际经济步入萧条，到底会不会对中国，对中国的房地产造成影响，显然万科对此的判断是会造成影响的，所以，他们做出了一系列的调整。第二，过去两年时间，房地产的价格，尤其是土地价格暴涨，土地市场中出现了泡沫，所以王石批评万科各分公司的经理们不能再拿"地王"了，并对以前他们争拿"地王"的作法做了检讨。

在此基础上，潘石屹用当年彩电行业的老大"长虹"囤积显像管的故事来解释万科"降价"的心态："我记得许多年前彩电行业的老大长虹也认为自己的力量非常强大了，到了可以'清理门户'的地步了，他们的做法是一方面囤积显像管，另一方面研制新产品背投电视，想一统中国彩电行业的天下。而今天万科的做法是谈'拐点'，劝告人们三四年内不要购买房子，40岁之前不要购买房子，以及在十几个城市全面降价。两个公司的做法不同，但目的都是一样的，都是利用自己的影响力在市场上'清理门户'。但市场远比个人想象的要复杂得多，长虹囤积显像管时，不会想到现在的电视机不用显像管了。"

"未来100天内中国房地产企业将发生剧变"

3月20日，已经进行全球路演欲在港上市的广州恒大地产传来了IPO搁置的消息。此时，潘石屹再次到新浪聊天室时，却突然告诉网友，"未来100天内中国房地产企业将发生剧变"。潘石屹沉重地表示，"3月20日发生的恒大IPO叫停，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件。恒大这次IPO的叫停不光影响到的是恒大，还有跟在他后面的40多家准备上市的房地产公司。总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。"他预言，"现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。"

潘石屹提出房地产行业"百日剧变"引发了极大的争论，业内甚至有人认为这是潘石屹的"阴谋"，意再让政府有关部门停止或者减弱宏观调控的脚步或力度。对此，3月29日，再次和网友聊天的潘石屹通过对19家上市房地产公司的两组数据对比，再次论证自己的观点，并指出，"大部分房地产公司的财务状况不容乐观。"

潘石屹用来佐证自己观点的第一个指标是中国房地产上市公司速动比率比较。据了解，速动比率又称"酸性测验比率"(Acid-testRatio)，是指速动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，一般比值在1和2之间处于合适。而包括SOHO中国、华润、碧桂园、首创、绿城、富力等19家上市房企，除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的比值在1和2之间外，其余14家都小于1。另一组数据是19家上市房地产公司的银行借贷资金和现金及现金等价物的对比，除了万科、SOHO中国、中海外、碧桂园、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外，其余14家公司的现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。

在此基础上，潘石屹再次强调了他提出"百日剧变"论的三个理由，"第一，国际经济衰退，这已经是不争的事实；第二是中国从紧的货币政策；第三是过去两年，尤其是去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造'地王'，造成了'面粉价格比面包价格还要贵'的不正常现象。这三个原因是影响房地产企业调整的最主要原因。"