公建卖不过住宅，即便是在国内各地公建、写字楼、商铺卖得热火朝天的时候也不例外。这是杭州特有的一种现象，虽然很多专家学者都想探个究竟，但始终不知原因何在，如何解决。这也直接导致了土地市场上公建土地长期以来一直保持着不温不火的态势，无人关注，少人喝彩。
然而，迈入2005、2006年后，商业地产突然来了个极其华丽的转身。首先是政府，加大了公建、综合用地土地的推出步伐，土地质量之高更是成为人们街头巷尾的谈资：西湖边湖滨地块、钱江新城核心综合物业、拱墅的商务中心……好女待嫁闺中，自然十分走俏。家底丰厚、口袋殷实、出手阔绰的地产大鳄们纷纷加入了争抢的行列。除了资金实力，在大型综合体物业开发方面不可取代的经验，也成了他们笑到最后的砝码。华润拿下万象城、嘉里捧得湖滨黄金地块，那么，下一个会是谁呢？万通？香港国际？一切还不得而知。
不过，有一点却是肯定的。以往杭州地产商乏人问津的城市综合体物业，将会随着这些实力房产商的到来，实现从无到有，做到最好。
杭城商业地产华丽转身
相较于“牛”气冲天的住宅用地，杭州商业地产曾经只吸引过地产商、媒体与投资者眼角有限的余光，不温不火甚至还有点冷清。然而，2006年的市场似乎发生了变化：政府加快商业用地供地节奏、大牌企业争抢一块商业用地、市场对商业用地的关注度明显提高……据统计，今年以来，杭州共推出了26宗近1150亩土地,其中17宗半均为商业用地,推地量高达630余亩,杭州土地市场出现有史以来商业地块和住宅地块出让量的首次“倒置”。不经意间，杭州商业用地与住宅用地发生了戏剧性的角色转换。
商业用地卖得“欢”
确切地说，商业用地推地节奏的加快要从去年“六一”大限后算起。去年6月1日，国务院办公厅转发建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格的意见》正式实施，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务，明确指出，期房限转、新购商品房两年内转手全额征税等措施，打击炒作投机行为。这一天被称为“六一”大限。这一政策给住宅市场的投机下了一帖重药。住宅用地与商业用地市场也随之发生了明显变化。政府、市场资金开始更多地关注商业用地市场。
房产公司抢得“火”
从今年已出让的18宗商业用地情况来看，以前在宅地出让现场的场面———多家单位抢夺一宗土地的现象，频频在商业用地出让现场再现，而且不少土地价格也超过了去年，成交价高出起价比例最高达到了85%。
市场前景看得“好”
业内人士认为，杭州商业用地出让火爆的背后，有两大驱动力。从前两年开始，房地产市场进入了持续的宏观调控期，但人们同时发现，房产新政主要是针对住宅市场，打击对住宅的投机行为，而对商铺写字楼等非住宅影响反而相对较小。这也使得一些寻求投资机会的资金转向了商业地产。在上月举行的2006中国商务地产十强峰会上，中国房地产业协会秘书长顾云昌甚至断言，货币流动性过剩的问题依然存在，在住宅投资这条路径被收窄之后，大量的资金将涌向商业地产市场。
开发实力讲究“多”
需要注意的是，越来越多的开发商开始热钟于商业地产的开发，然而在这一繁华的背后，很多人似乎又忘了这样一个事实：一直来，杭州市场上的商业地产发展总是局限于现有的几个百货公司、几条商业街、几个写字楼聚集较多的商务区，鲜有新兴商业板块，尽管这与商业板块兴起需要较长时间的市场培育有着较大的关系，但同时也与杭州的开发商少有商业开发的专业经验，不敢贸然尝试有关。对不少本地开发商来说，开发的住宅项目中包含的商业配套，比如临街商铺类，有不少还握在手上处理不掉，即便借着住宅的热销也成功出售，但往往因为后期招商的问题，被不少业主所诟病。
都市综合体：地产大鳄们的“玩物”
随着已推土地纷纷着手开发，新的商业地产开发模式开始在杭州兴起。
今年年底，钱江新城内占地150亩、规划建筑面积55万平方米，以“万象城”购物中心为核心的华润新鸿基项目将开工建设；嘉里建设浙大湖滨地块正在等待拆迁，明年3月份前浙江大学拆迁完毕交地后，项目将正式启动；拱墅区一个占地100万平方米（包括地上和地下建筑）的大型商务中心正在政府规划阶段，预计将于明年上半年正式挂牌出让，据悉，北京万通、香江国际、浙江万通等知名房产公司已经经历了长达两年的洽谈……
这些项目都有同一个特点：集大型购物中心、写字楼、星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型综合性商业项目（嘉里·湖滨地块不包括住宅部分），时尚人士称它们是———“都市综合体”。
地产大鳄带来“都市综合体”
在经历长达一年的规划设计后，位于杭州钱江新城的杭州华润中心将于今年年底（预计12月9日）正式动工开建。项目由著名的华润集团联合新鸿基地产打造（各持股60%和40%），资金实力和开发实力不容小觑。
该公司有关人士表示，万象城占地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米，将以“万象城”购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的“都市综合体”，总投资预计超过40亿元人民币。先期启动的是近20万平方米的商业和10万平方米的住宅。
全新的商业地产开发模式
都市综合体又称建筑综合体或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商业、会议、展览及娱乐（三种或三种以上形态）于一身的微型城市，其功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。物业复合了都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种功能，相互作用、互为价值链，形成高度集约的街区建筑群体。因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中城”。“城中城”在世界各地都扮演着非同寻常的角色，如纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德方斯拱门、东京的阳光城、北京国际贸易中心等等。近年来，我国的北京、上海、深圳、广州等地也开始出现都市综合体项目，如北京国际贸易中心、上海金茂大厦等。
杭州能否适应这样的开发模式
然而，在杭州开发都市综合体，似乎还需要解决一个问题：杭州的消费力能否支撑如此的大型物业。
“都市综合体进入中国时间不长，开发需要投入巨大的资金，对经营的要求也很高，因此这一新兴的业态进入中国后一些地方出现一哄而上的局面，消费能力难以满足巨大的消费规模；某些超级购物中心项目则断裂于资金链条，出现资金漏洞，不得不中途搁浅或停建；还有一些超级购物中心即使勉强开业却利用率很低，难以达到设计规模，造成了资源的巨大浪费等问题。”华润新鸿基有关人士这样说道。
