未来房产谁执牛耳？科技与创新！

我国的房产市场已经从卖方市场逐步进入了买方市场。杭州房产市场尤其如此。这一变化带来的直接结果就是，房产市场从当初“皇帝女儿不愁嫁”的无竞争局面，进入了品牌竞争、产品竞争阶段。

房子不好卖对开发商来说可能是一件不愿碰到的事情，但对中国城市的广大消费者来说应该是一件非常好的事情，因为开发商只有在激烈的竞争中才能努力提高开发实力、产品质量。建筑师必需和开发商一起去创造多样化、个性化和满足人们更高层次需求的产品。

房产开发从量变到质变的转变过程，在国际范围内特别是发达国家也有着类似的经历。德国在1972年时住宅产量达到了历史顶峰，之后，人们的选择从高层住宅转向富有个性的低层住宅。在浙江尤其是杭州，房产发展目前也经历着类似的阶段。大量商品房的开发建设让消费者有了更多的选择余地。，那些有品牌优势，有产品优势的房子就凸显了价值和竞争力。

在建筑领域或者说专业领域内，已经形成了一种共识，那就是沿海地区的住宅建筑水平，或者说房产开发的能力已经走在了中国的前列。其中，浙江的别墅，尤其进步神速，并形成了强大的群体品牌。

大环境本身就决定了我国还不可能大批量地建造和设计与世界接轨的、符合建筑发展趋势的优秀作品。目前在全国范围内，万科是这样的领头羊和探索者；在长三角地区，特别是浙江，像绿城、金都、南都这些老牌房产企业也已经走到了前面。而像中都等一批新锐企业也正试图通过有特色的高质量的产品开发建造来实现品牌和企业的发展。中都·青山湖畔绿野清风组团，在探索特色坡地别墅的设计建造上，迈出坚实步伐。

未来房产谁执牛耳？恐怕只有住宅科技应用与产品创新才能担当此重任。

杭州人居呼唤创新

我们民族有自己悠久的建筑文化、历史和传统，但我们新建的建筑却在大量模仿、抄袭、复制。浙江大学建筑设计研究院秦洛峰博士留学德国多年，他说：“我很反对单纯对国外建筑风格的模仿和复制。我们应该学习的，是发达国家对本国建筑文化的尊重、认可、延续和创新发展，以及先进的理论与技术。”

像杭州这样经济发达、自然山水资源丰富、人文积淀深厚的城市，更容易产生一些具有世界建筑设计水准和原创性的别墅产品。但事实并非如此，由于一些开发商开发能力以及市场的客观因素，导致了大量低级仿制国外建筑风格的别墅的出现，许多自然山水资源因此而浪费。

杭州有些品牌房产，近年在户型、功能、立面、本土风格、景观等方面多有成功尝试。其中绿城、金都、滨江等尤为出色。最近，中都房产在青山湖板块的“青山湖畔”项目，正在尝试大量创新，打算发动一场“别墅变革”。浙江大学建筑设计院院长董丹申、留德博士秦洛峰设计师，将在中都·青山湖畔绿野清风组团设计全新的山地陡坡别墅，并在项目中大量采用先进、成熟的国际最新建筑科技。他们将该项目当成自己的科研课题，力争做出具有世界领先水平的别墅建筑形态。

其创新主体体现在三大方面：

一、30—50度陡坡诞生原创性别墅建筑

国内在30—50度的陡坡地，还罕有大批量建造别墅的先例。青山湖畔绿野清风组团则完全不同。“这些别墅只属于青山湖，只属于这个场所，也只有在这样的地形条件下才能产生如此建筑。”

由于陡坡的特殊性，这些别墅都加装了内置的观景电梯，方便人无障碍地在其中起居生活。在平面上，陡坡别墅充分考虑了人的习性以及杭州阳光西晒的因素。以33号别墅为例，厨房、餐厅设计在了东面，把露台设计在了西面。原因就在于根据现代人工作和生活的习惯，这样的空间布局是希望让主人在每天早晨起床后就可以在有阳光的餐厅里享受着早餐，开始一天的生活。而朝西的露台，可以让主人在下班回家之后在夕阳中享受阳光。同时，充分利用户外山地，形成大量趣味空间，并打破了一般房间固定功能划分的格局，设计了很多可变的灵活使用的空间，为业主未来生活预留余地。

在建筑形态上，该别墅群通过戏剧化的形体处理，来表现建筑和山地之间的融合关系，山地的环境和自然景观被巧妙地全方位引入室内。

二、试验性建筑，为理论探索提供实践依据

设计和建造试验性的住宅和居住建筑，一直是国内外房产开发商和建筑专业领域设计师引导住宅建筑设计理论、建筑材料、建筑技术和建筑生态节能等方面潮流和趋势的重要途径。

青山湖畔绿野清风组团，从文化、生态和建筑技术、科技方面做了各种试验性的探索，其中33号山地陡坡别墅更是试验的集成。它融合、借鉴了中国传统建筑文化的诸多设计要素。例如中国传统围合的院落式空间、上海里弄天井的功能、黄土高原传统窑洞节能特色等，都很好地体现在设计当中。对传统元素的借鉴是一种创新运用，是“取其神，舍其形”。

传统围合的院落式空间（比如四合院或江南院落）是中国居住建筑最精华的特色之一。33号别墅依据地形利用山体地势的高低错落和围合，做了许多开敞、半开敞的院落空间和灰空间，充分体现了空间魅力。

在房子的垂直面和山体截面，这些院落和灰空间垂直或水平相互交错连通，不但丰富了视觉和景观空间，而且具有像上海里弄天井一样拔风通风的功能，在建筑内冷空气和热空气就形成了对流，使整个建筑空间具有了良好的通风效果和防潮功能。

山地陡坡别墅背靠山体，采光通风先天不足，但33号陡坡别墅较好地克服了这一弱点，不但解决了通风，而且面面采光。同时，利用陡坡别墅镶嵌在山体的特点，充分借用了山体冬暖夏凉的居住优点，起到明显的节能作用。

三、“被动式节能住宅”新概念

德国人注重技术，讲究实效，崇尚自然。德国建筑科技在环保、生态、技术、能源方面可以说代表了世界最高水平。绿野清风组团广泛采用了德国的设计理念和建筑技术，为成功打造生态的、高品质的、节能的别墅产品提供了保障。

德国普遍采用了“被动式节能住宅”，此种节能建筑在室外温度为零下20摄氏度的情况下，室内可以不必开空调或暖气就保持正常生活所需的温度。而这种效果，只需通过材料、设计、施工等手段就可实现。

极端的被动式节能住宅追求“零耗能”，但成本太高；而作为商品化的房产品，追求“零能耗”没有必要，但实现“低能耗”，则是件利国利己的好事。

附：绿野清风组团使用的部分被动式节能技术

◇外遮阳处理方法

我们国内目前普遍采用内遮阳方式，在玻璃窗里直接挂窗帘以避免阳光直射和隔热。但即使采用这种方法，大量的阳光热量还是进入了室内。对于这种情况，我们不得不使用空调，大量消耗电力资源，这对业主也是一笔不小的开支。而德国建筑普遍采用的外遮阳方式，在玻璃窗外加百叶窗，直接在室外挡住阳光直射和热量，保持室内温度宜人。通过百叶窗的开启则可起到通风、观景、采光的作用。这个技术在山地陡坡别墅、原乡别墅中也已经广泛应用了。

◇外墙四重保温构造

建筑一般还通过墙体进行保温隔热，但空气才是最好的保温层。就像德国的住宅建筑，中都·青山湖畔山地陡坡别墅除了建筑有砖墙和混凝土的围护层、保温层和外墙挂板的外表皮层外，在保温层和外墙挂板的外表皮层中间还有一个空气层，最有效地起到建筑的保温隔热作用。在陡坡别墅里人们将切身体会到这项技术带来的生活变化。

◇三层玻璃窗/氪气填充/低辐射玻璃

在陡坡别墅中，还采用了一些德国已经很成熟的科技。比如玻璃的应用，目前国内大部分高档住宅都采用了中空玻璃，但在德国不光是中空玻璃，三层玻璃窗、中空层填充惰性气体和低辐射玻璃也已经被广泛运用。它不但可以隔断热的交流，起到保温隔热作用，而且玻璃中的惰性气体可以有效的防止紫外线辐射。

◇地面消音层

德国建筑技术在别墅中的应用还不仅在于此。我们在日常生活中经常会发现，由于地板隔音效果不佳，以至于影响了人们正常生活作息，这在国内似乎成了非常普遍的现象。这最主要的是因为我们目前还在采用刚性连接的楼板层。而德国人早就采用了软性隔音连接的楼板层，也就是在楼板和面层之间设计了3至5厘米厚的消音层。

◇建筑基础排水系统

雨水从外墙雨水管来到散水卵石和碎石层，再往下进入大的排水管流入下面的雨水收集管，可以与雨水收集装置结合。这样的外墙基础构造，可以快速排水，保持建筑密封状态，避免和减少建筑基础和底部受潮和受冻。

◇基地雨水收集系统和设备

通过这个系统的设计可以将基地内（包括屋顶）接纳的雨水，收集在装置中，而储存下来的雨水将被作为厕所、花园等用水。

◇屋顶绿化

它的优点是延长使用寿命，附加的隔离层可以起到更好的保温隔热作用，通过绿化保湿层可以产生屋顶更好的小气候

◇太阳能玻璃发电设备体系

太阳能集热器加热水是目前使用较多的一种节能产品，但目前在德国有一种更新的太阳能玻璃发电设备体系应用，利用它产生电能，满足照明等家庭日常用电，以此减少对传统能源的依赖。这项在德国还未普遍采用的技术或许在不久之后的陡坡别墅中我们就有机会看到了。