顾云昌　(杭州网记者徐洁摄)

各位专家各位同行各位媒体朋友大家好，今天参加2006到2010年中国房地产发展预测报告发布会非常有意义，预测是一个很难的事情，特别是房地产界用一个词说现在的信息混乱，不同的数据可以得出不同的结论，最后有不同的主张还有不同的想法建议等等。所以在这样的时候，我们用我们国务院发展研究中心做一个预测，特别是在科学真实的基础上做更难，但是很有必要这样做，预测要站在历史的高度，我们现在是预测五年的，实际上据我们所知他们预测是看得更远的，从当今的发展更容易判断现在发展处在什么样的阶段，特别是在预测报告当中，我看到我们的报告当中列举了世界各国的情况，可以从世界这个角度更广泛地来看待中国的房地产市场发展，也可以找到我们的坐标，就是从空间和时间两个角度来看待当前的市场，所以我觉得这个预测报告尽管和当前房地产市场分析不是一码事，但是还是和我们的分析相关的，有利于对当前房地产市场出现的问题进行科学的判断，进行一种正确的判断，当前五年和未来五年可以结合了，外国和中国可以结合了，同时这个处于发展研究中心这个阶段，更有利于把这个报告做好，并且现在各部门对房地产市场看法也不一样，在制定政策的时候对房地产市场看法不一样，所以我觉得这个报告更是科学地看待问题，所以我对这个报告是非常看好的。

第二是作为对房地产业的，特别是对房地产发展预测，对房地产整个产业发展预测，包括的面不仅仅是市场，第一是市场，第二是产品，它的产品的数量，产品的质量第三是对我们的行业的发展， 行业发展的方向，我觉得对于一个预测报告最起码要报告这么几个部分，难度是比较大的，我们现在最关心的是市场的发展我们现在出台了国六项，去年是国八条，大家都很关心国六项是什么意思，刚刚聂梅生会长做了发言，我也做一些发言仅供大家参考。

一点是整个房地产业房地产市场的发展趋势，2010年甚至是更远的时间，我觉得中国的房地产市场，房地产业，房地产业是一个年轻的行业，尽管有20几年的历史，但是相对外国几百年的历史我们是年轻的，在98年的时候我们还是幼儿园的水平，我们的市场实际上是一个不饱和的市场，是一个发展空间很大的市场，是一个年轻的市场，而且又是一个差异化很大的市场，房地产市场适合差异化很大，中国的差异化比国外的差异化更大，又是一个年轻，又是一个不饱和，又是一个发展空间很大，比如说刚才聂梅生女士提出来空置率的问题，刚才我在下面也在讨论这个问题，好多人说中国的空置已经超过了警界线，我个人认为加在一起步超过3％，如此大的差距，但是由于不同的数字支撑就可以得出不同的结论，有的说空置率已经超过警戒线了，我们行业已经出现了产能过剩，产能过剩是中国生产的能力过剩才叫过剩，是否中国的房地产生产能力已经过剩了？他是用空置率这个数字来说明这个问题，我这个说法和前面的相反，现在宏观调控政策调控有完全不同的方向，现在中国的市场是一个不饱和的市场，是一个发展空间很大的市场，原因很简单，我在报告当中看到这样的描述，中国的城市化率是43％，发达国家是80％90％，我们未来还是要很大的发展，这个需求有多大，中国的旧城改造，尽管我们控制拆迁速度，但是还是要拆迁，需求又大，中国的老百姓的改善性的需求，这种改善性的需求，住房条件改善的需求挡都挡不住，因为随着收入的增加，我们的收入增加8％9％，随着收入的增加，恩格尔系数的增加，必然有一两个百分点用到住房的改善上面去，这是市场的发展，也是中国的消费发展，这样的情况下中国的房地产市场说饱和或者说已经过剩，现状不是这样，未来更不是这样，所以我的判断中国的房地产市场的兴旺或者是需求的兴旺，最起码会延续到2020年，全面建设小康阶段，我们的GDP的增长，收入的增长还有我们刚才所说的各方面的增长，从世界、从历史的高度来看，中国的需求、住房的需求、房地产的需求挡都挡不住，所以我说中国的需求是挡不住的需求，再说国家对于房地产的支柱产业不是凭空设想的，是客观的支柱产业，是挡不住的，有的说上海房地产是支柱产业，现在不提了，上海说我们已经是支柱产业了，不提也无所谓，所以我对中国的房地产业充满乐观，从长远来看是这样一种态势。

我们现在强调的是自住性的需求，一种是购买式的自住性的需求，一种是租赁的需求，有人说我们的住房太高了，他不买就租这也是一种需求，除了自住的需求还有一种投资的需求，投资性需求在各过都是存在的，投资有长期投资还有短期投资，在当前的环境下，投资性需求必然是旺盛的，原因是因为房价市场的发展，和整个金融环境是连在一起的，我们的资本市场回报率比较低，存行的利率很低，我们的股市刚刚有一点回暖的迹象，再暖的市场都没有发展起来，在这样的情况下必然导致房地产市场投资性需求的兴旺，这种不是中国特有的，各国都有的，我看过美国的资料，美国房地产市场的兴和衰和资本市场的回报率是紧密相连的，资本市场回报率越低，就会再加息加息加息，必然会导致热，然后就会降息，如果我们要强调供需平衡就采用宏观调控的手段，金融调控和整个调控结合在一起，我觉得要进行预测必须把这些因素都充分考虑进去，当然还要考虑一个因素，这次宏观调控使我们感受到房地产的发展必须和整个宏观经济发展容许它的资源的容量，或者是整个经济发展的供求总量相匹配，房地产必须和宏观经济发展的整个态势相协调，不能一枝独秀，整个资源供应整个增长速度，投资增长速度，需求增长速度要相结合起来，比如从需求角度我们希望房地产市场能够进一步拉动，但是投资部分，我们也是希望放一下速度，我们的04年速度就是这样。我们从历史的角度，来看今天的调控怎样，看一下金融经济，宏观政策一起来看，但是这个是有难度的，在这样一个报告当中说明这样一个问题是有难度的，但是我总的来说，房地产整个发展态势在2020年全面实现小康阶段，中国的楼市将仍然处在一个需求旺盛，增量房数量比较大的发展环境当中去，在这个当中在预测的时候就要看到这样一个态势，又要看到我们金融环境，特别是宏观经济环境容许我们房地产市场发展的态势，现在的预测，我过去20年也做过预测，我当时的预测是标定式的预测，人均住房多少米，现在人均多少米算一下帐，这个帐都算不清楚，现在就是有效需求，市场经济的预测，而不是计划的经济的预测。

所以我觉得对他们来做这个预测是难能可贵的，再次表扬。当然这个预测当中既要看到市场的发展态势，又要看到市场化率的状况，中国的房地产市场化率还不是很高，主要表现在我们的资源供应是非市场化的，政府垄断，产品供应是市场化的这两者之间会发生矛盾，我们的宏观调控很大程度上是调控资源和产品之间的关系，因为我们的资源一个是土地一个是资金，资金在很大程度上我们政府控制也比较严格，所以我们在整个市场的预测又和政府对房地产的整个判断是连在一起的。

所以加快市场发展进程，如何更加符合市场经济对房地产发展规律的影响我觉得也是要进一步探讨的。

这是第一个问题。

第二讲一下房价的趋势，房价是最敏感的，记者采访最希望听到明年房价多少，其实这个问题谁都没法回答好的，这个是说不清楚的，市场经济是大家用角来头角，房地产市场也是一样，是供需双方来决定，当然大家也知道，决定价格的因素有两三项第一是成本因素，第二是供给因素，第三是成本因素，或者是两项一个是成本一个是供给因素，我个人认为在市场经济发展的情况下面，我们更加应该考察的是供求关系带来的价值变化，实际上我们看到的这几年的价格变化，主要是由供求关系，之所以04年出现房价上涨过快和04年整个的经济和宏观调控，对房地产市场的投资规模和供应规模进行控制，和我们对需求这方面的控制力度不够造成的供求关系的增长，05年之所以房价涨幅放慢了，主要是我们进行了双向调控既调控了供应的速度又调控了需求的速度，现在国六条我理解，这个是房地产，市场新政的一个政策，我把这个看成是房地产的新政，意味着房地产市场进入一个新的发展阶段，这个阶段和前面的阶段不同的地方，在04年以前我们的发展阶段是全面鼓励住房消费，谁买房我都欢迎，一切政策都向主力市场免费开道，任何阻碍都没有，统统都是全面开发全面销售，这种情况下我们市场的变化，房地产新政国八条，是择优起动而不是全面需求，对于投资性的需求对于遏制，对于拆迁性的需求进行控制，现在国六条一个是禁止，一个是完善，一个是深化了国八条的内容，更多的是进一步完善的内容，比如说我们结构调整的问题，市场本身有调整结构的功能，但是有时达不到的时候需要有形的手和无形的手完善起来进一步完善我们的市场功能，这不仅在中国在世界各国都有这样的举措，我觉得决定房价在很大程度上是由供求关系，从长远看我们也看到美国发达国家的情况，也看到中国的情况，房价特别是像我们国家的转轨时期，在形势旺盛的时期房价必然是呈现上升的趋势，从长时期来说过去和现在，或者是现在和将来或者是2010年我相信房价是逐步往上走的，是这种态势了，是世界房地产市场表现出来的也是中国房地产市场过去也是今后会表现出来的。

第二讲一下房价的趋势，房价是最敏感的，记者采访最希望听到明年房价多少，其实这个问题谁都没法回答好的，这个是说不清楚的，市场经济是大家用角来头角，房地产市场也是一样，是供需双方来决定，当然大家也知道，决定价格的因素有两三项第一是成本因素，第二是供给因素，第三是成本因素，或者是两项一个是成本一个是供给因素，我个人认为在市场经济发展的情况下面，我们更加应该考察的是供求关系带来的价值变化，实际上我们看到的这几年的价格变化，主要是由供求关系，之所以04年出现房价上涨过快和04年整个的经济和宏观调控，对房地产市场的投资规模和供应规模进行控制，和我们对需求这方面的控制力度不够造成的供求关系的增长，05年之所以房价涨幅放慢了，主要是我们进行了双向调控既调控了供应的速度又调控了需求的速度，现在国六条我理解，这个是房地产，市场新政的一个政策，我把这个看成是房地产的新政，意味着房地产市场进入一个新的发展阶段，这个阶段和前面的阶段不同的地方，在04年以前我们的发展阶段是全面鼓励住房消费，谁买房我都欢迎，一切政策都向主力市场免费开道，任何阻碍都没有，统统都是全面开发全面销售，这种情况下我们市场的变化，房地产新政国八条，是择优起动而不是全面需求，对于投资性的需求对于遏制，对于拆迁性的需求进行控制，现在国六条一个是禁止，一个是完善，一个是深化了国八条的内容，更多的是进一步完善的内容，比如说我们结构调整的问题，市场本身有调整结构的功能，但是有时达不到的时候需要有形的手和无形的手完善起来进一步完善我们的市场功能，这不仅在中国在世界各国都有这样的举措，我觉得决定房价在很大程度上是由供求关系，从长远看我们也看到美国发达国家的情况，也看到中国的情况，房价特别是像我们国家的转轨时期，在形势旺盛的时期房价必然是呈现上升的趋势，从长时期来说过去和现在，或者是现在和将来或者是2010年我相信房价是逐步往上走的，是这种态势了，是世界房地产市场表现出来的也是中国房地产市场过去也是今后会表现出来的。

这里面有一个研究房价研究市场的时候应该认真地来复习一下我们学习过的经济学的基本原理基本的规律就是供求关系，价值规律，在房地产市场必然会表现出来，一个供求关系规律就是当市场团体供不应求的时候会出现价格的上升，供大于求会出现价格下跌，价格规律讲的是价格围绕价值的曲线上下波动，就是说价格和价值之间是有规律的，如果我的价格如果长期超越价值，必然会有回归的时候，我们去年所说的宏观调控就是价值回归价格，也不可能说价值永远低于价格，我们市场当中也在这样说，讲这个原理是想说明一个问题我们城市的房地产的价格成本因素在提升。

我们的人工费在涨，材料费在涨，土地价格在涨，我们的功能越来越完善必然导致价格上升，特别是是中心地段越来越稀缺必然导致价格上升，这样就导致房价上升，所以在一定时期内房价必然是会往上走的，有的地方是房价走得快一点，价格脱离了价值，为什么呢？在这个阶段往往可能是供求关系有变化，这个是供不应求，我经常听说06年杭州出现了房地产市场的饥饿供应，通过需求以后我们加大了供应量这个有一个过程或者是产生了一定的抛泡沫，通过这个宏观调控以后，我们挤出泡沫，使房价更加合理，我认为整个过程是这样的，长远来说还是要往上走，看一个地方房价涨得太高了，总有一天会回归的，我想是结合起来比较平稳地回归，我经常讲房价慢涨额，我们的房价如果是保持在人均GDP之下，全社会的人都会接受的，如果这个超过了GDP有一两年也不要紧，主要看我们如何对待这个问题，所以我觉得对待房价问题我是有这样一种判断，当然国八条还是国六项都是讲一个问题供需平衡，国八条是供求总量基本平衡，价格基本平衡，我们都是围绕这个来做，只有供求关系的平衡导致市场的平稳，导致房价的平稳，在这个过程当中我想如果有解读，要理解我们的国八条或者是国六项，我觉得无非是一个是宏观对楼市调控有宏观手段有微观手段，宏观手段是金融和税收杠杆，我觉得通过金融杠杆税收杠杆的调节使供需关系趋于更加好的状态，为什么我们的楼市同样在国八条的作用下，上海的楼市比去年三月份相比下降了6％，有些地方的楼市在20％的速度上升，不是说宏观调控金融杠杆税收杠杆吗？这里还有一个是土地杠杆，土地杠杆是调控城市房价，各个城市之间市场出现很大的差异，主要和土地供应量也就是楼盘之间的供应量出现不同而发生的。

这就比较容易理解全国200多个市场没有一个市场是一样的，也是出台了国务院出台的文件如何更好地落实贯彻，这个也是和中国的实际相结合，金融杠杆和市场杠杆是一样的，人家的市场是放开的，我们的市场是控制在政府手里，这个政府的要求和其他国家都不一样，我觉得房价问题是这样看的，我相信一条，价格回归作用，价格回归价值，所以我们不期望一个地方的房价快快涨涨快了地方政府有好处，开发商得到的利润从长远来看好处不大，相反慢慢涨是有好的，所以我希望开开发商和政府慢慢培育一个健康的市场，只有全国的市场统统下降可能性更不大，因为今年需求还是很旺，我期望房价涨得慢一点平稳一点，但是少数市场像上海市场长三角市场是另外一种情况，我想主要发表这样两点。

另外我讲一下对房地产的预测，刚才讲对市场的演讲，一个是根据我们国家现在经济增长方式的要求，资源节约环境友好的要求，再加上我们现在世界各国产品发展方向的一种趋势，在未来五年或者是更长时间里我们中国产品发展是什么样的方向，我们的产品数量和质量是朝着一种什么方向发展，不管预测报告做到什么程度我想开发商心里都要有数，现在中国要开一个大旗，叫做绿色建筑，绿色建筑是个舒适住宅，资源节约，我们应该把环境的节约，节水节地、节能河堤污染放在我们产品发展的一个方向，这是一个。

第二个就是说紧凑型的套型，因为我们的预测，现在预测都是人均平方米来算，国际的惯例都是每一套多少房，城市政府和中央政府要把这个作为一个指标，每年多少家庭要买房子，我们提供多少房子，我们有多少家庭要买房子，这个不是平方米来算的，另外就是市场出现的和我们整个国家资源节约型不太相符合的情况，套型越来越大，我们的隔热墙做得不怎么好，所以说如何在套型上进一步地紧凑，在内在品质提升上大大提高，昨天我在上海开会，我在上海的绿色住宅人居的会上我发表一个观点，我说我希望在中国刮起一场真正的欧陆风，前几年我们知道我们建筑小区的类型，色彩、布局、特别是外形抄欧陆的风格，内在的布置也是欧陆的风格，现在我们感觉到所谓的欧陆风格是我们自己捏造出来的，欧陆风格各个国家都不一样，我们把西房的那一套东西是欧陆，实际上我们没有学到真正的欧陆东西，真正我们考察那边人家的小区的绿化等等都是非常现代的，真正的欧陆是要体现在品质上，隔热保温层做得非常好，资源节约型，环境友好型这是欧陆风的真正的内在的品质，所以说要刮欧陆风是发达国家现在走的一条资源节约型，环境友好型，提升内在品质的，这是国际发展的方向。

另外是产品方面的问题，国际上找不到第二家以毛坯房供应的国家，这是中国的特点，我希望我们在方面我们杭州的开发商，你们在这个方面有水平有能力，在这方面大大推进，真正在产品的发展上确定目标。

最后一点关于产业的业态，中国未来我们的房地产业发展是一种什么样的业态，从市场来说，一手房，二手房租赁房的市场是联动的，我们不应把我们的目标定在增量房，一手房上，应该把租赁房和二手房统一看这个市场，从中国的长远来看，我们有开发业，中介业和物业管理，我们比较重视开发业，对中介业物业管理业都重视不够，我们在这方面要进一步重视，产品的发展是多层次的，市场发展是多元化的，我们的业态也要多元化，另外我还要讲未来的企业是集中都提高，可是中国的市场和汽车业家电业不一样，必然还有大小企业分割的阶段，在县城有小的开发商，在大城市有大的开发商，这方面的预测好了，对于我们整个市场的预测可能就会更全面一点，谢谢大家！