朱中一　(杭州网记者徐洁摄)

各位专家、各位朋友、各位同行大家好！

刚才全国人大财经委委员国务院发展研究中心、学术委员会副主任陆百甫先生就2006到2010年的中国房地产发展预测报告做了致辞，而且报告已经发了大家，从某种意义上来说，发布会已经全面告一个段落，我们房地产协会是作为这个预测报告的共同主办单位，我感觉咱们严格讲或者是准确地来讲，我觉得这个报告还是供大家参考的一个材料。我本人对这个报告一直是大概的比较粗粗地看了一下，所以我想利用今天的会议给大家谈一下感慨，这些看法对一些研究讨论交流学术。

房地产市场是动态，鉴于房地产市场与国民经济以及金融土地等政策关系很大，以及房地产市场的地域性强，但又工业化、城镇化市场化国际化关系密切，所以要准确地预测房地产市场，特别是要准确地预测2006到2010年中国房地产业的发展，说实在是很难的，我们举一个最简单的例子，仅仅2006年的房地产，我们去年工作会议开了以后，不少地方，不少单位都做过2006年的房地产市场的预测，但是我们又坦率地说，可能谁都没有想到4、5月份一些不少地方，重要是少数中性城市的房价涨得那么快，也没想到我们国务院马上又提出了这么几条措施，所以我想要准确预测2006年到2010年的房地产市场我觉得可能是更难，但是不管怎样国务院发展研究中心的同志在比较短的时间内，写出了这么强势的报告确实不容易，数据非常丰富，作为我来讲非常受感动，我本人刚才主持人介绍我身份的时候，我原来是办公厅主任，3月份以后现在是房协会的副秘书长，我本人来说谈不上这方面的专家，但是处于身份上的问题，我拿这个报告谈几点看法，有些涉及到对房地产的一些看法问题，有些观点可能不一定准确，我谈的有些建议可能报告里面有但是我还没有仔细翻看，但是不管对的还是不全面的都请大家谅解。

我主要谈七点意见或者是建议。

作为以预测为主的报告，我个人觉得对过去的回顾可以精炼一点，比如我建议能否简练地总结出主要的成绩，找出主要的问题，总结几条主要的经验教训，以便更好地指导2006到2010年的房地产市场预测。

对2006到2010年的房地产预测要放在工业化、城镇化，市场化国际化的大框架下进行分析，特别是随着我国加入WTO的速度，外资进入房地产的数量会增长，这样对中国房地产市场的调控难度会更大，对风险的防范可能也更加注意，所以这方面的内容也会相应增加，房地产业是我们国家现有的支柱产业2006年到2010年房地产业特别是住房的需求量肯定还是很大的，我们的发展前景还是很大的，但是各地的需求量究竟有多大，一定要实事求是地进行分析，既要了解当地的居民需求，也要预测到外来人口的需求，特别是要注意了解掌握当地的普通居民的自住需要，自住房的要求，同时要完善房地产的统计，加强对房地产市场的检测分析，增强透明度，使房地产的预测建立在更加科学客观的基础上。建议报告当中有关周期波动的有关内容，我刚才讲了本来对这一点了解得不是很多，报告里面也有这方面的数据，也有一些数据图表，我觉得这些数据图表可能是有一些道理的，但是根据我们国家的现有情况，我本人的意见是淡薄的，主要的理由是几点，周期性的理论源于西房的经济学，它是自由的市场经济的周期波动有密切关系的。在我们国家前段时间存在的问题，可能对市场发育不成熟，或者是政府对驾驭市场的能力不足也有关系，但是总的来说，我们国家在经济发展的指导方面是提出了可持续的发展，因为整个国民经济包括对房地产业都要求平稳健康发展，我们既要通过市场这个手，而且我们特别强调通过宏观调控，通过这两个手段使我们国家的经济包括房地产业健康发展，我觉得这个从我们提倡的理论上要考虑一下。

第二从我们国家的实际情况来看，我们国家的房地产业实际上发展比较快，在92、93、94年的时候，像海南、北海这些地方就是有大起大落，这个可能和政策规定种种原因有关，也比如在前段时期包括长三角的上海、也包括杭州房地产的价格略有下降，这里的原因还是比较复杂的，但是总体来讲，我个人觉得从02年以来，我们国家的房地产是上升的，这是在不同的阶段上升的幅度不同而已。

第三即使它有波动或者是周期的波动，波动的原因是什么，是政策的原因还是土地供给的原因，还是金融的原因还是结构的原因可能问题十分复杂，如果有波动，我看了一些材料，有些专家讲五年的周期，有的讲半年一个周期，究竟多长时间一个周期，我想说法不一致，所以在这样的情况下，我想尽量少提这个问题。

第四个问题我不是说这个理论不存在，因为我主张原因复杂，所以有什么问题就解决什么问题，去年我们就是解决稳定房价的问题，这个就是对问题的解决，最近我接到一些电话，报纸上有些地方讨论这个问题，有些人问题，咱们房地产市场什么情况，说实在的我也没有能力回答这个问题，什么时候最合适呢？我今天也是建议咱们地方的政府的有关部门，地方的协会，特别是市县一级的房地产主管部门要把主要的精力放在研究调查咱们房地产的供求关系，特别是政策的需求上，我觉得把政策的需求搞好了，可能比促进房地产市场的健康发展作用比研究周期理论更大一些。

基于上四个理由，我主张淡化报告里面的周期波动的内容。

第三城镇化的问题，房地产市场城镇化关系密切，2006年到2010年我国的城镇化，仍然处于快速发展时期，这对我们国家的房地产市场发展带来了机遇，但是城镇化是经济社会发展的必然产物，如果没有经济社会的发展，你要人为地提高城镇化的水平是困难的。

前两年在办公厅的时候，为了筹备这个工作我也是花了时间看了这个城镇化的材料，去年我们的这个材料，包括我们的一些研究成果，共同地体现在北京大学，同济大学两个教授给中央政治局讲课的内容里，当时我们分析城镇化的时候，总体感觉到，城镇化是经济社会发展的必然结果，要推动城镇化首先要有产业的依托，要有经济发展的动力，而且还要考虑资源环境的承受能力，如果没有资源，没有水资源，你这个城市要发展有困难，你的规模就要受影响，等等等等原因非常复杂，发展的规模，城市的定位这些问题都要结合当地的实际情况。

我们感觉我们去年在报告里面，当时有一个建议，就全国而言，城镇化率如果每年增加0.8个百分点是比较合适的，当然各地的经济发展水平不一样，有的地方可以大一点，有的地方可以少一点，但是不能一刀切，因此对报告当中涉及的城市化率的问题，建议要和各地的城市总体规划进行建设规划向协调，因为在总体规划有建设规划，建议省会城市还要和省域城市规划和全国的体系规划相协调，这个和房地产业影响也比较大，譬如在前段时期房价上涨比较快的地方，包括像北京、大连、深圳、成都呼和浩特，之所以房价上涨比较快，其中外来人口的购房比例比较高，这节牵扯到对外来人口的估计，就涉及到这个城市和外围城市的关系，所以这个问题也是大家必须要考虑的，在座的都是浙江的同志，我想这些问题咱们在分析浙江房地产市场的时候，既要考虑当地居民的需求，也要考虑外来人口的购房需求。

另外在积极稳妥地推进城镇化密切相关的，同时还要考虑一个问题，就是新农村的建设问题，可以预计到2010年我们的新农村建设必须会迈上一个新的台阶，但同时也带来一个问题，新农村的基础设施好了，环境好了，住房的质量和环境好了，也可能使一些农民不一定就到城市来了，这可能从某种意义上减缓了城市化率的幅度，他也不一定要城里买房了，当然如果有少数人买也可能到小城镇来了，去年我们调查发现农民的进城可能60％70％的农民安家乐户是小城镇的，一方面是城市，另一方面也是农村，对他的生活习惯也是有好处的，我觉得这一点是各地在分析房地产市场的时候也有好处的，所以建议在报告也增加一项有关小城镇的房地产的内容。

建议用城镇的思想来进行房地产的发展问题，基本国情和建设节约型社会的要求，合理引导住房需求和消费模式，这里有两个要注意的地方，这个起码在当地要把工作的重点放在调整住房结构，发展中小套型，中低价位的商品房和经济适用房廉租房等内容，这个是调整的第一项内容，另外也要考虑在我们的报告里，我建议淡化人均的住房面积，人均的住房面积的数字，为什么要淡化呢？因为我们在“十一五”的计划里头，我们就没有提“十一五”计划里面要求多少住房面积，我们在过去的九五计划十五计划都提了，为什么这个没有提呢，就是考虑到资源节约型的要求，我们不能每年都增加多少，如果每年都增加多少，到了“十一五”、十二五，十三五，住房面积都逐年增加的话，我们将来的资源城市肯定是有问题的。

人均的住房面积减少了，不等于我们不重视住房，而是要把重点放在改善居民的住房条件，主要是突出质量和功能的效率的提高，这一方面需要增加的就是要增加推进住宅产业化，提高住宅品质的内容，当然这里面可以适当展开包括制定经济政策，建立住房产业化的基地，推广先进使用的技术，淘汰落后的技术等等。

第五建议增加，就是在对居者有其屋的宣传上面，要正确宣传居者有其屋的思想，而且要加强租住并举，科学消费的内容，安居乐业，是中国人的传统观念，再加上宣传上的偏差，使人们将居者有其屋理解为居者有其房，为了纠正这一偏差，又对居住者的城镇居住化展开了讨论，我认为这种讨论是必要的，这种讨论必须要考虑中国国情和外国国情的不同，比如在外国它的租房比例比较大，这可能和外国的流通人口比较多有关系，而且他的子女一参加工作，经济上是完全独立的，他和家长可能就没有关系了，但是在中国传统观念就是孩子和父母是一辈子的，现在有一句顺口溜，当了儿子给儿子，当了孙子给孙子，这里我就老想这个事情，可能中国的住房的自由化率不能和外国人比，中国人都想买房但是不一定想住，我们在宣传的时候要宣传适度地消费观念，我觉得这个事情也确实是很复杂，这个和中国的传统文化有关系，因为任何一个国家的政策能否实施，不一定界定他和中国的国情有关系的。

第六关于进一步发挥财税的关系，房地产市场和财税的关系密切，要按照国务院的要求严格按照房地产的开发政策，完善住房转让的税收政策，由适度调整政策引导科学住房需求，科学调整房地产市场的用地规模，加强土地使用的监管，制止土地囤积的行为，同时我们建议要完成现在的土地增值税等政策，在2006到2010年期间包括物业税这些问题可能都会对房地产市场的供求关系发生影响。

第七法律法规对房地产市场的调控影响是大的，因为咱们讲的调控主要是经济的法律的必要的手段，建议增加完善法律法规建立良好市场的环境的内容，在2006到2010年期间我们建设部在这一方面计划制定的有住宅处法，还要修订房地产管理法，还要完善物权法，城市房地产管理法，住宅促进法相配套的法规体系，包括修改、修订城市房地产开发经营条例等等，我们觉得通过法律法规的逐步完善来引导房地产市场的健康发展。

各位专家同行朋友，当前我国的房地产行业发展很快，已经成为重要的支柱产业和消费热点，受到了社会各界的广泛关注，而另一方面我国的房地产行业还很年轻，市场尚不成熟，正如一个10几岁的青春少女一样，正处于青年的发育期，在厂长当中面临着诸多的烦恼，再加上媒体的炒作，有时候使我们无所适从，在这种情况下，我觉得需要各个方面的理性，需要各个方面的理性和努力工作，既要使我们坚定不移地解决发展中的问题，又要坚定不移地促进其发展，作为房地产协会我们既不复杂又要宣传房地产业内的好的方面，特别要营造房地产好的发展氛围，我们相信到2010年我们的房地产业一定会更加理性，不断成熟，不断发展，谢谢大家！