卢中原　(杭州网记者徐洁摄)

谢谢主席，谢谢这次合作课题的各个方面，我简单做一下课题说明。

首先这个课题是中国宏观经济形势分析当中重要的组成部分，如果我们把房地产发展的现状、走势、影响因素分析得比较客观，比较公正，那么有利于对整个宏观经济运行状况把握，有利于为最高决策当局提供科学的决策依据，另外我们宏观经济研究部也在不断完善我们自己的分析模型，构造判断经济走势的一些指标体系，分析工具，那么房地产是现在宏观经济运行当中越来越重要的组成部分，通过这样的一个研究，把我们的宏观经济运行分析和预测模型进一步完善起来，对于促进我们本部门的研究工作也是非常重要的。

那么它的社会意义呢？当然也还是比较值得重视的。如果我们的分析工具比较完善，我们所做的预测比较符合实际情况，具有一定的科学性和预见性，对配合政府的决策，缓和当前社会上的情绪，帮助房地产业界来准确冷静地把握房地产市场的走势，科学做自己的决策都会是有好处的，因此这个课题我个人认为对于正确的把握宏观经济走势，进行科学预测是非常重要的，同样对配合政府的政策，引导房地产开发企业进行非常理智的决策都有意义。这是它的背景。

下面我要具体说明三点，能否达到这样一个初衷，取决于下面三个方面，我想简单做一个说明。

第一我们这个分析这次预测我们特别强调要理性，要以数据说话，我们没有数据，我们不做预测，有的数据也必须分析它的来源是否可靠，此外有了数据之后，它的未来走势，我们也要考虑很多定性的因素，质量的因素，就是我们说它叫做定性的因素，不是说专门分析数量指标，是能判断出来的，比如说政策的变动，人们购买行为的变化，还有一些不可测因素的分析，这些都可以做一些分析，所以说未来的走势我们还要考虑多种数据的影响，绝不能以现在掌握的数据，同时对对于已经有的数据还要进行筛选，我们要看这些数据来源是否可靠，口径是否可比，不能以偏概全，所以我们这次非常注重相关部门的参与，特别是数据部的支持，当然这两个数据要综合起来，比如说北京，北京说房地产价格有两个，到底现在要信谁呢，哪一个更符合实际，有一个就是北京市建委根据消费合同测算了一个价格，还有一个是北京市统计局发布的价格，这两个价格差10的百分点，根据经验认为这个是统计口径的差距，他们两个在进行测算的时候，选点、样本都更具代表性，不同地方的供给状况是更为普遍的，因此根据我过去在政府部门工作的经验，通常我们要以统计部门的数据为准，那么城建委他们的统计是否可信，也不能说他们统计就错了，他们统计的是根据市场第一线的销售合同统计出来的，这个它反应面和老百姓的实际感受是一致的，但是和总体房地产的供给状况，需求状况我觉得抽样的范围不够广泛，因此这两个是可以作为参照的，这就是说我们的研究一定要立足于这个数据分析，我现在对房地产是非常感触的，很多场合我根本都不敢对这个业界进行什么分析判断，因此在这个课题的进行当中我始终强调一点我们一定要立得住，我们要经得起别人的攻击，哪怕我们的说法可能是不完善的，但是我们一定要数据支持，你要把我打倒，你要把我的数据全部驳倒，这就是我们为社会提供的一个理智的出发点，现在对房地产市场各种议论太多了，有些议论可能是代表了一部分利益群体的利益，可能是以偏概全的，另外一种声音是针锋相对，现在互联网这快捷的手段，可能对一些要理性分析的问题会把它情绪化，情绪化以后我就非常担心，我们这个问题出来有可能使一部分一部分观点，你看他们的观点，他们的判断支持了我们，另外一种利益集团可能会说这个报告没有错，我非常担心有这样一种情况，针锋相对的结果，因此我想不管各个方面怎样解读，我们自己一定要有充分的根据，我们的底气要足，研究人员要有统计的数据，统计方法是科学的，我们这个方法至少是在经济计量学的角度进行推敲，如果你的方法没有我的科学，你就不能用情绪化的语言或者是片面解读这个报告。这个是我们的出发点，就是鉴于这个领域太敏感了，像股市一样，我们可以进行分析报告，我们的分析报告里面我们就没有把股市放在里面，我们只是把它作为一个消费方程中的一个变量，这个房地产消费非常复杂敏感，因此我们的报告一定要理性，经得起攻击。

这里我们再说一下我们没有对价格走势进行预测，这就说明我们非常忠实我们这个立足点的，我们没有数据的时候我们不做任何一种经不起推敲的预测，因为这种预测很可能会导致社会的一种情绪，而这种情绪会导致一种不正常的预期，由此可能会和当前市场的健康发展产生不必要的扰动。而这些可能是我们史料不及的，另外就是这样的一个非常敏感的市场，也正是因为它统计方面还不太完善，信息也不够透明，所以我们这个报告肯定存在着不足，很多数据我们确实感觉到不够充分，因此这是我们在这里向大家汇报的第一点，我们的立足点是理智的，要用数据说话，但是又限制于数据。因此我们的有些结论可能是不够准确的。要有待于未来的数据的可获得性、和充分性，那个时候再修正我们的一些数据基础。

在没有的时候我们决不做预测。这是说的第一点。

在这一点还要补充一下，刚才朱会长提出一个建议，要淡化房地产投资波动的分析，这个一见我想我们可以吸取，正是因为这个特殊敏感的市场，如果我们做这样的分析多的话，也可能产生史料不及的，我们想象不到的后果，而我们的初衷是不想对市场进行任何的导向，不想支持任何一方，我们不想对任何一方提供攻击对方的炮弹。我们可以分析房地产市场波动的初衷也是可以判断宏观经济波动的方法是有关的，因为我们对走势的预测一般说我们要判断它什么时候出现高涨，什么时候出现低谷这个时候准确把握，把握好了有助于国家及时把握宏观调控的时机力度，房地产市场在里面起了很大的影响，房地产市场是和宏观经济波动本身有关的，是和方法本身的一个逻辑引伸，鉴于这个敏感程度比较高，我们可以淡化，甚至还可以再完善一下方法。并且要说明这种投资波动的分析并不支持任何一种现在房地产市场过热或者是过冷的判断，它就是一种经济周期有利于宏观调控把握时机、力度方向的一种方法。我们要提供这样一个方法的话，有利于国家宏观调控掌握主动，力度和时机把握得比较好，这是和宏观调控波动的本身的方法有关，这个建议我想我们可以认真地吸取，回去以后把这个报告里面的相关部分修正完善，避免产生这样那样的误读，产生一些史料不及的事情。

第二我想说对中国房地产发展，我觉得应该有一个比较对房地产市场的侵害，我个人认为房地产市场是中国民经济的支柱产业，这一点请各位不要怀疑，历来国家出台的任何一个政策都是支持这个产业成长，如果大起大落肯定是不能健康成长，因此大家要有一个平和的心态，根据我的看法，历次宏观调控措施不但不是要打压房地产市场，而恰恰是要为了使这个支柱产业能够成其为真正的支柱创造条件，因此在国家统计局，统计普查之前房地产增加值只占GDP的2％，普查之后调高到4.5％，按照国际上通行的支柱产业应该达到6到8％，这种差距就会很大，所以在这种情况下房地产成为一种支柱产业还是有一定的差距的，因此不要担心国家老打压房地产市场，他是要这个市场比较成熟，健康平稳地发展起来。这是我们在听任何一种分析，听建设部，听国务院发布的新六条，还是听各位专家的还是听我们的这个报告，大家都要用一种平和的心态来想，我个人认为这个房地产业是有发展前景的，但是规划它的发展目标、趋势速度规模等等这方面我们确实还要考虑到很重要的一个，这就是我要想说的第三点。

一定要和中国经济增长的方式的转换协调起来，最清楚的就是国家要建设资源节约型友好型社会，特别是是建设的节能省地型住宅，国家提出来的节能节水节地节材，这个房地产在这方面起了非常重要的作用，起了带头羊的作用，他们影响在资源循环社会，节约型社会起到重要的作用，可能到2020年我们的人均住宅面积达到35平方米，这个土地是不可再生的，我们怎样构造我们的人居环境使我们的土地能够在减少消耗的情况下，满足我们老百姓不断增长的住房的需求，这是非常重要的在我们的预测当中我觉得这一点应该重重得着一笔。

甚至我们可以想象未来30平米的住宅都是可以修改的，这样的目标定下来是否符合我们这样一个人口大国的需求，我们国家提出来的最严格的土地保护制度，这种非环境的自然环境约束是我们以前没有遇到的，也可能是我们以前没有考虑到的，但是“十一五”这个明确的国家战略，基本国策，资源节约战略合理利用已经上升为基本国策了，我们的住房怎样发展，房地产怎样发展，在我们的研究当中要突出这方面的要求。对于未来的预测我们要在这方面更多地体现转变增长方式的要求，发展循环经济和资源节约型环境友好型的社会的要求。

最后想说的是我们现在还是要认真地来学习理会国务院颁布的一系列有关房地产的调节政策，最新的是国六条，以前还有国七条等等，这些政策如果我们的预测和这些政策有不符的地方我们来修改我们的预测，我们要维护国务院中央政府的权威，因为这些政策的出台是集中了各个部门，各个方面理智、智慧对全国的市场结构性的问题、地区性的问题做出的判断，因此我想各个方面一定要以这个为重，我们的报告是一个研究性的东西，有可能有些结论由于数据的不完善，由于方法的不完善，可能与国六条有不一致的地方，凡是不一致的地方，我们要修改，我们要与国家的政策和中央的精神导向保持一致，这是我要说明的最后一点请各位理解，因为房地产市场和股市一样是太敏感了，我们一定要维护整个社会的和谐稳定和整个经济的平稳持续快速增长，让大家都有安生立命之所，有美好的理财前景。