聂梅生 (杭州网记者徐洁摄)

各位领导、各位专家各位来宾下午好，很高兴能够参加今天这样一个2006到2010年中国房地产发展预测报告发布会，由于这几天一直在开类似的会，刚刚在北京也是这样的会，也受到专家数据的启发，同时昨天有收到了国六条，今天非常高兴和大家在杭州一起谈谈，前段时间关于中国房地产市场的一些问题和思考，这些思考可能经过这几个研究报告，虽然今天没有详细地来不及看研究报告，但是刚才卢部长的分析也是非常精辟，得到的结论和启发也和大家讨论。

第一是前段时间关于中国的发展阶段和问题其实都是有不同的看法了，从612号文件发布之后中央有一个18号文件，但是后来的各项宏观调控政策当中一直都有一些不同的看法，有说支柱产业也不是永远的，支柱产业也是可以变化的，有说房地产实际上是挟持了中国的经济，银行被房地产绑架等等。

所以中国房地产到底在经营当中是什么样的地位，实际上是有争论的，还有就是刚刚朱会长都讲到了房地产的周期问题，有的话是处于上升周期还是下降周期还是处于前段时间的争论当中，宏观调控就是为了平衡房地产增长周期，使他不会过热也不会太冷等等，甚至有些政府表态我们从来没有把房地产放到支柱产业当中去，等等，但是在国六条当中把房地产进行了一个很好的回答，房地产是我国新阶段发展当中一个重要的产业，而且说是经济和社会发展关系，所以说终于把前段时间房地产业在国民经济当中的重要地位。

还有一个到底现在是上升还是下降，预测这个也是有很多，这个是预测，没有来得及读，在以前的报告当中都预测随着中国城镇化的进程中国的GDP的上升和中国人均收入的增长，这几个因素房地产市场还有预测，有的是15年房地产处于一个上升的周期，还有很多争论，包括很多国外的专家都认为中国的房地产会和以前的香港和日本的房地产一样，这个是一个非常反向的预测，导致了我们这个行业当中很多不安定的因素，这次我觉得也说得很清楚，就是房地产业要持续稳定健康地发展，最后就是落到发展上，然后用它来支持整个经济平稳较快增长，所以我觉得在这个六条当中这两条读了以后是一个非常好的回答，最后是落到了经济平稳较快增长，而不是下降，是这个持续稳定健康发展，而不是平衡周期这样的说法，我想这件事情应该是业内的人士放心我们是重要的支柱产业，而且是支持经济平稳较快增长。这是第一条。

第二关于供需关系的问题，我看了这个报告认为供需关系并不是拉动房价或者是市场的一个很大的变化因素，当然我还没有仔细地去研究这个数据，但是供需关系确实决定于我们中央出台的一些政策，这个倒是起了很大的作用，无论如何预测报告是为了像刚才卢主任讲的它是为了给中央提供一个政策依据，实际上这个问题和中国的经济问题是一样的，看法很不一致，甚至于我最后读了一篇文章，就是说通货紧张通货膨胀在拉动国民经济是一线天，怎么是一线天呢？因为房价从市场经济来讲最终是取决于供求关系，这个供求关系如何来看，如果说我们是属于产能过剩的行业，因为过去大家都知道房地产投资增长过快，银行放宽了50％的贷款都放出去，我们接触的很多的银行都是基于很大的存款的压力把这个钱放出去，在这种情况下就是供给过多了，供给过多我想宏观调控这次也是当时要出台一些文件，宏观调控会不是为了调供给，因为投资过热，如果投资过热就是产能过剩，如果不是这样的话就是消费不足了，这两个是反向的，消费不足会推动房价上升，所以一季度的部分城市房价上升原因到底是什么，实际上意见是完全不一致的。

我们回顾一下2005年的调控，05年的调控无论是从老八条还是建设部的解读都是说三把利剑同时调控，由于长三角地区尤其是杭州是去年宏观调控非常核心的地方，非常能够体现三把利剑，就是调供给，调需求，调市场需求，所有的文件都是三件事情都一起出台的，其结果当然像上海、杭州长三角的地区的房价确实是一直到现在和北京广州不一样，确实是有很大的成绩，取得了相对的驾驭了本地，但是其他城市，个别城市房价又在上涨，在这种情况下，到底怎样来看待这个问题，这次因为我一直存在这样的问题，到底是产能过剩还是拉动消费，而且在去年年底的时候经济工作会议之后又提出来如何使房地产合理消费，同时提出来2006年是中国的住房消费年，所以这两个事情真的是成了一线天，一下子可以从这边跳到那边，实际上这对于我们政策来讲是否有很好的做法呢，这次六条出来以后，我分析了一下这个六条当中的问题，这里面应该是说得非常非常清楚了，起码是说服了我自己的心里的疑惑，这里提了一个合理引导住房消费需求和消费模式，有就是在前面这顶帽子就是合理引导住房消费需求和消费模式，就是说把重点放在消费上，那么什么是消费需求和消费模式，去年有很多争论就是投资和投机算不算消费。消费有两种一种是投机性的消费，一种是自用的消费，好象买房是自己住是消费，投机或者是投资就不是消费。

去年的很多政策是在三把利剑当中调需求方面主要是调投资和投机，而对自用性的消费是支持，今年提出来合理引导消费需求和模式，就包括自用消费这一部分，因为在这一部分当中很多都是自用的消费，包括在住房结构，这里面包括普通住宅小户型，这一部分的消费需要引导，另外就是消费模式，什么是消费模式我理解是是租还是买，这里面有很多关于发展住房二级市场和租赁市场，这都是属于住房消费模式的问题，所以第一条里面和第五条廉租房都是属于消费问题六条当中第二条是看看后面政策怎样出台，比如说税收，税收调的是转让环节当中的税收，这个是转让当中的税收而不是投资房地产的税收，信贷要做成适度地调整信贷政策，有区别的，什么是有区别适度调整的信贷政策，信贷政策在中国目前的情况下只有两件事情是最能够立竿见影的，一个是调息，已经开始调了，当然这个是供需双方同时在调，还有一个是按揭首付，前段时间网站说上了很多，一会说40一会说50，等等说了很多，我理解在按揭首付这件事情上如果有区别地进行调整也是在消费模式。

第三条是对拆迁的，最后也是落到被动性住房需求的控制，所以六条当中起码有五条是和需求有关系的，所以去年说了自用性需求是否需要政策性的引导，我看过一篇文章说这种需求更需要政策性的引导，我们已经不敢什么数据都达到了70％80％以上，在全世界几乎达到了最高，当然我们有我们的国情，我们的房改，大家有一次拿很便宜的钱有了自己的房，所以需求的释放就比其他国家更迅速，因为十几万或者是几万就买了房，所以在后期的时候就会很快释放，所以我觉得自用性很需要，必须花很大力气去研究，因为这一块是最健康持续的需求，所以我认为这一部分在需求和供给到底是投资过热产能过剩还是消费不足这个问题，通过六条的出台我自己起码脑子里很清楚，在需求这次调控的力度是很大的。

第三是说一下关于几个非常敏感的争论的数字等，这个真的使中国的理论界，房地产市场等都非常困惑，所以六条当中最后一是关于统计数据的问题，首先是房价问题能差一倍，所以新华社采访我的时候我就拒绝，我说到底是国家统计局的房价还是另外一个，这两个数字差了几倍，数据不准确怎样会得出准确的分析，没有准确的分析怎样能有准确预测，我觉得这个不是数字问题，是统计方法问题，我们很多统计方法和国际上不接轨的，一些没有可比性的都拿来比，在不科学的情况下试图得出一个科学的结论，这是不可能的。

还有关于房地产泡沫是否是产能过剩的依据是在空置率上，说我们现在有1.3平米的空置房，又出现6％的空置率，这是非常可怕的，这个空置不知道是在新房增量的空置还是不给大家使用的空置上，结果算出来这个才有1点多的空置率，1点多的空置率和20多的空置率怎样能合在一起说话，这个空置率也是引起了很多很多的说法，还有一个是70％的人买不起房，这个我最后也算了一下，放方面说70％的人买不起房，另一方面在发布中国住房自有率城镇达到80％以上，人均住宅面积又达到26平方米，这些数据出来以后到底想说明什么问题，到底是谁在买房，最后我就比较混乱了以后，我觉得恐怕现在要分析一下，如果我们的住房率达到80％的城镇住房持有率，现在买房的人是剩下的20％的人是作为我们主要的买房对象还是作为80％当中的人作为改善，这一部分人哪一部分为主，哪一部分就是真实的需求，还是两部分人都不是主，投机的为主，投资的为主，炒房的为主，这些都是要有统计数据分析的，否则就会混乱。

第三是对一些敏感的有争论的数据，我希望通过这个把这些数据统计一致。这样才不会有争论。

最后一个是有的说全国的大平均数离中国的差距太大，得出的平均数有一定的指导意义，但是真正的像这几个城市的房价上涨的原因和房价的组成当中要分析几个城市。

这里面我大概说一下，实际上在中国比较大的城市，或者是房价上升比较快的城市当中，土地的价格占40％以上，尤其像北京、上海占得比较多，税费大约是15％，造价是40％，财务成本也在提高，因为银行在加息，外资进入以后的过桥贷款，这一块要求也很高，财务成本也增加达到10到15％，这一块我问的开发商领域当中也是很多的，在这一起当中增长最快的是土地，我觉得不管别的增长多少，但是最主要还是土地的上升影响是最多的，尤其像北京上海这样的大城市，这次有一句话是科学确定房地产开发供应规模，第一次怎样说，都是严把土地这样的词，这次就是科学确定供应需求，这句话是非常重要的，去年很多很多专家都在呼吁，在供需关系当中要想使房价下来，要把提升房价最高的因素放下来，如果土地收得那么紧，房价怎样能下来，这里面提了一个科学确定土地规模，这个在土地供给方面能够疏通这是一个非常好的事情。

我想说的就是从中国来讲，从循环经济角度来讲，中国正在倡导自有产权，促进经济的内涵式的发展，好象我老是把房地产排除在外，我本身是做科技工作的，对这一块是比较重视的，房地产业是否有一个发展内涵式的问题，有没有中国创造，中国制造，有没有这样的因素，也有一些这样的因素，我刚才所说的四个因素当中最最重要的建造这一部分忽略掉了，因为现在都在涨价，税要加息，这些成本都在上升，上升得最慢的恰恰是建造这一部分，造价这一部分被大大边缘化了，大家买房子就是要买好房子，我觉得这一部分不应该边缘化，如果要做节能圣地型住宅，提高住宅质量，节能省地节水环保是需要投入的，是要增加成本的，现在一说节能省地要出钱，节能是要出钱的，节水是要出钱，这一部分是我们产业发展的最最重要的内涵式的发展，不能边缘化了，我想由于时间关系，我就讲这四个问题，也是和大家一起讨论。谢谢大家！