包宗华　(杭州网记者徐洁摄)

很高兴来参加这次的五年发展预测，我的认识是这样的，万世开头难，要想真正有作为，就敢于开拓，所以说国务院发展中心做这个五年的预测，我都认为难能可贵的，路是走出来的，开始走的时候路总是有些坎坷不平，但是总是要走的，这是我的一个总的意思。

我今天要来讲的一个问题就是从去年宏观调控开始，我就向上写报告，写文章，都讲一定要抓住关键，才能够把宏观调控搞好，今年我又写报告，又写文章，还是谈这个问题，而且每一次会我都讲话，但是很可能是人为言情，可能没有多少人听，今天我花十几分钟的时间来讲一下。去年的宏观调控取得了一些成绩，但是也有不好的地方，也有住房结构供需矛盾仍然比较突出，房价仍有超过7％的涨幅，今年一季度又有一些城市的房价涨幅超过10％，出现这些不尽人意的主要原因在于，这是我个人意见，近几年我国出现了以房价为主要问题的几项突出问题，是由于我们在工作中没有抓住关键，而在去年的宏观调控中仍然没有抓住关键，至少说没有狠抓关键。

第一抓关键是国外的有益经验在上世纪，西房国家和许多发展中国家，陆续地进行了住房制度改革，而且较多的国家实行了住房分类供应制度，这些国家实行住房分类供应制度的主要举措有四，一是实行政府由不管住房问题转为要管住房问题的重大转变，二是对广大居民收入的住房问题为核心。

三是，政府给予中低收入者住房适度的住房社会保障，并理所当然地调控中低收入者住房的户型、售价和供应对象。四是中低收入者占居民的绝大多数，因而通过调控和管理大比重地建设与本国经济水平相适应的小户型，低造价住宅，在实行住房分类供应中，第四条是关键的，抓关键取得显著效果的发展中国家是新加坡，从上世纪下半叶实行住房分类供应制度至今，每年建设小户型、低造价的“政府组屋”这个相当于我国的经济适用住房，这个占总建房量的80％左右，现在经济发展最高控制在125平米，实际上中间有一点1999年建了一批，大概是42到125。对富人进行高税制。

目前全国有87％ 的居民住在政府组屋，（ 原来新加坡把上世纪建的每套42平方米的组屋置换为公房，这些公房作为廉租屋，用来让最低收入者来住，因此最低收入者的住房也是属于政府组屋，因此新加坡一直坚持大比重地建设受到政府调控管理的小户型、低造假子住宅，因此有利地控制了住房，因而几十年来基本上没有出现以放假为主要问题的各项突出问题，因为这个是受政府调控的就不可能房价涨很快，房价很高，不可能市场混乱，我们这几个突出问题基本上它没有。

第二、大比重建设小户型、低造价住宅的关键作用。

如果我国从现在起立即狠抓关键，通过几年或者十年的努力，各个城市年建设受到政府调控的小户型低造价住宅量达到住宅建设总量的60％，同时以高税来抑制大户型高造价住宅就会显示出以下5条关键作用。

第一可以有效地调控房价，并能相当彻底地解决现存的各项突出问题。

第二能够较好地解决中低收入者的住房供应问题，再也不会出现北京市去年的添了几百套住房，24小时全家人出动，三班倒怎样去排队，我说了一个笑话，当一个市长听了这样的话是愧疚的。

三、在同等容积率下，一套150平方米的住宅与75平方米的住宅相比，能耗和占地均在1倍以上，因而大比重地建设小户型住宅是最大的节能省地措施，因为这个事情我和王部长汇报，他调查了一下，2004年调查了一些城市，建设150平米户型的住宅要占60％以上，有的城市是85％，都是建大型。

四、小户型、低造价住房大量上市以后，占居民总数的80％以上的中低收入者有能力进入住房市场，这才是真正的人民住房市场，从事更好地促进住房市场繁荣，持续地刺激消费热点。

五、可以有利地抑制住房投机和房地产企业获得暴利，以前是没有办法调控，现在就是政府定价，2千元一平米，政府也经过计算，怎样定了之后房地产商占地多少，现在房地产商普遍占20％或者更多，把10％拿过来，房地产商占15％那不是更好吗。综合来说，狠抓关键是全面完成宏观调控任务，保证房地产业健康发展的治本之策，也是前面我们所说的解决还不尽人意的最有效的办法。

三、如何把抓关键落到实处。这些年也讲过要多建低价位住宅，但是缺乏落实措施，因此一、要修改现行的经济适用住房办法，西房国家对中等收入者住房的直接优惠大约占总造价的5％ 到10％，而我国对经济适用住房的直接优惠是不收土地出让金和税费减半。

特别是许多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地，就造成了每年建设经济适用住房只占住房总量的4－6％ 的局面，解决的办法是取消免费供应土地的优惠，使直接优惠额占总造价5－10％，这样一改，地方政府就具有负担大比重地方建设经济适用住房的能力。

为什么必须要给优惠？这是西房国家的经验，因为有了优惠，政府就有理、有权去调控户型、房价和供应对象，再加上住房公积金，还有长期抵押贷款逐年提高居民收入和对无房户的房补等等，这样就能比较很好地解决中低收入者的住房问题。

二、是关于小户型低造价的标准是什么，要求是什么，是建议由各城市提出户型、造价，新加坡开始是42到75，现在我们经济适用房是50到100，还是多少，质量和环境等要求。瑞典和日本从1900年统计到现在，除了80年代有个别年份超过100平米之外，其他的户型都在100平米以下，而这三个国家人均GDP是3万美元，我们是1千多美元，新加坡是2万多美元，我们若是盖那么大的户型实在是说不过去。

第三是要纳入计划，狠抓落实，建议各城市政府每年都要把小户型、低造假住宅的建设计划有区别地分解下达到每一个待建的住宅小区，因为每个住宅小区你是20万平米就要求你是4万平米是小户型低造价，为什么这样说呢，因为有很多土地早就出让了，国家有政权，作为一个房租给你下达，就可以重新出让土地，这样还有一个好处可以让经济适用房分布得比较均一点，不可能一个城市只有两个经济适用房，在两个角上给老百姓很不方便。

下达的时候明确这个住宅小区应该建多少小户型、低造价住宅，而且户型面积多少，每平方米的价格是多少，同时还要制定法规，反不按计划建设小户型低造假住宅的房地产企业，要给予一定的处罚。

第四要有区别地运用税费和贷款的调节作用，例如对买第一套住宅，（含卖掉现有住宅再买住宅）要实行低息低税，买第二套住宅实行较高税率和贷款利息，对大户型、高房价住宅收取高税，又如通过税收调节售价，对中等收入者住宅的每平方米售价，面积大的要高于面积小的。

新加坡前段时间是100到125，100到125的价格比80到100的要高得多，这个也是一个调节作用。

我到处呼吁到处叫，大比重建设小户型、低造价住宅是符合国家的长远利益和广大人民的利益，中国是一个人多地少的国家，大家都建大户型，将来把地都吃干了，不利于子孙后代，不利于科学性发展，所以说这个是符合国家长远利益和广大人民利益的，顺便再解释一下，有人说你搞这个小户型低造价多了会影响国民经济的发展，告诉大家新加坡实行小户型低造价之前人均GDP就是不到1千元，现在30多年来都是搞小户型低造价住宅，现在他人均是2万5，所以不影响国民经济的发展，但是我们要推行这一套政策的话，第一是要某些地方和企业眼前的利益，因此我认为这是一个很艰巨的任务，很高兴国六条讲了各级政府都要抓计划。所以这个还是需要我们为之作出艰苦的努力，我今天在这里向大家呼吁，我希望大家赞同我的观点也去呼吁，我们中国真的要把广大老百姓的住房解决好，而且要保证房地产健康发展就是要狠抓小户型低造价，特别是日本瑞典那么富的国家都抓，中国为什么不抓呢？谢谢大家！