秦虹　(杭州网记者徐洁摄)

大家下午好！非常高兴有机会在这里也谈谈未来的房产发展我个人的观点，把这个房地产研究作为自己研究的观点是有一定的价值，目前的房地产市场对国家所产生的影响是十分重大的，目前我们看房地产我们也觉得研究房地产问题，我们不能仅仅地把我们的眼光局限在今年这个季度，或者是三月份，五月份这个时点上，我们更应该把眼光放得长远一点，把视野更加开阔一点，今天的房地产实际上是历史上房产发展的一个点，一个时点，而这个时点可能说明一部分的问题，但是不一定说明全部的问题，因为市场本身的发展有其自身的规律。

所以从这个意义上来讲，国院中心把房地产研究又放在这样一个十五中期的角度来研究我觉得是一个非常有价值有意义的方面，我觉得这个报告不管结论如何，不管它有一个什么样的起步，但是我觉得这个是有意义的。我在这里讲三个方面的内容。

第一我觉得应该关注“十一五”宏观环境对房产的产生的重要影响，也就是说我们2006至2010年的房产发展报告十机上研究的是十五期间的房产的发展，“十一五”我们国家整个宏观环境会有的特点有三个方面，第一“十一五”是我们全面建设小康社会的关键时期，是经济快速膨胀，经济快速发展的重要时期，这是一个时期，这个时期我们预期“十一五”是一个经济增长非常快的时期。

第二是城镇居民消费结构升级十分强劲的时期，这个涉及到对我们房地产业发展的一个客观上的需求，尽管这个需求可能在全国不同的地区，它会有很大的差距，但是从总体上来看，我们的消费结构升级确实是处于这样一个发展阶段的。

第三个特点“十一五”时期是我们国家各种社会矛盾相互交织突显的时期，随着经济社会的发展，我们在这样一个时期各种各样的社会矛盾都会出现，而且交织在一起，在这样一个宏观背景下，来研究我们的房地产的发展，我觉得突出表现在房地产业发展的主要矛盾是什么，我想可能主要矛盾就是房价的上涨和中低收入居民在住房上支付能力的弱化，这是我们当前面临的主要矛盾，客观上来讲，我们经过了多年的经济发展，城镇居民的收入整体水平是在提高的，但是我们不能忽略的一个事实是在整体水平城镇居民生活水平提高的过程当中，城镇居民的收入差距的扩大在加剧，这个时候扩大的加剧大大超过了我们城镇里面房价之间的差距，就是收入之间的差距远远地大于房价之间的差距，这样就导致了在城镇居民里面相当一部分居民他感觉买不起房，在住房支出上产生很大的困难，如果从统计数据来看，在2000年的时候，城镇居民按照国家统计局五等分法，高收入家庭和低收入家庭收入差距是五倍，在2000年的时候高收入家庭和低收入家庭在住房支出上的差距差不多也是5倍，但是在2004年高收入家庭和低收入家庭最高20％和最低20％的家庭收入扩大了8倍，但是在住房支出上的差距已经扩大到了22倍，也就是说在客观上我们有相当一部分家庭在住房支出上产生了困难，这是我们面临这样一个主要的矛盾。

那么面临这样一个矛盾，引导住房的合理需求，严控各种炒房行为，加大对住房困难群体的扶持和保障力度是我们必然的政策选择，首先看引导合理的住房需求，也就是说我们前面讲的经济的快速发展，消费结构升级的愿望十分强劲都客观上导致了对住房上的一个需求，但是如果我们对住房的所有需求都集中在新房，都集中在购买大房，都集中在早买房这样一个目标上，那么我们的社会资源是很难以支撑的。

所以采取经济手段包括税收、金融各种经济手段来控制，来引导合理的住房消费十分关键，形成了客观上对住房的一个梯度消费和适度消费，让那些占大房，多占住房资源的，占好住房资源的这一部分高收入阶层要付出更大的代价，这样来限制一部分对大户型，高标准的这样房子的需求，所以从供需双方来调节，引导合理住房需求是十分关键的，另外就是严控各种炒房行为，无论这个炒房是我们国内的资金还是国外的资金，无论这个炒房是个人的行为还是企业的行为，我认为在这样一个发展阶段，在我们住房主要矛盾没有解决的情况下，那么这种炒房无论是处于哪种情况都是要严格控制的。

所以遏制炒房行为整顿房产市场的秩序是我们政策的一个必然的选择。

第三个方面我想就刚才所说的加大对住房困难群体的扶持和保障的力度，这个也显然是构建和谐社会的一个非常重要的方面和内容。

因为现在在房价的快速上涨以及再加上收入差距拉大，这个双重作用的影响下，我们低端的这部分群体住房的需求怎样得到满足，他的住房权益如何得到保障，是我们各级政府特别是是我们地方政府需要认真解决的问题，所以我觉得我们在“十一五”特别要抓住我们在房产业发展上的一些主要矛盾，来分析他发展的前景，提出一些有针对性的政策和措施是非常必要的。

但是我们也看到随着这几年来房产市场的发展，当前房地产市场的地域性特点和个性化特点越来越强烈地表现出来，实际上全国没有一个完全一样的房产市场，所以市场冷热不均，投资有升有降，恐怕是这段时期一个必然的表现，我们刚才想达到的一些政策目标在各个地方都是更应该体现出它的针对性和有效性，实行区别性的政策瞄准我们要解决的主要方面，来推进房地产市场的发展，这是从宏观方面它对房地产的影响是非常大的，是值得我们关注的。

第二个方面是“十一五”城镇化的推进模式将会对房地产业的发展产生重要的影响，城镇化客观对房地产产生需求，这是人所共知的，这里就不具体讲了，但是大家注意我们在“十一五”期间城镇化的推动模式已经不是单纯的，我们发展小城市还是发展小城镇这样的概念，我们明确提出城市群将作为城市化的发展的主导模式，城市群的发展和单个城市本身的发展相比，我想它对整个城市化的进程，和整个城市化进程地区的经济发展以及所产生的对房地产的发展都是截然不同的，城市群的发展必将使城市群中的各个组成的城市个体在产业上产生新的分工，在资源上进行共享，那么它互利、互惠最后达到共赢，每个城市都必将在整体性的城市群当中重新寻找和设计自己的定位，这个重新定位发展的过程就是我们房地产业发展的机遇。

城市群的发展必然要求城市之间交通的发展，如果没有城市之间快速交通的发展，我们城市群的发展是很困难的，所以“十一五”期间也把重点发展城市的轨道交通和快速交通作为我们“十一五”期间交通发展的一个重点。

可以说承继快速交通的发展有利于城市群的兴起，更有利于各个城市之间经济结构发生新的变化，必将也对对房地产业产生新的机会。

我今年年初在北方交通大学参加了一个海峡两岸城市交通学术交流会，在会上台湾的一个专家他对台湾快速交通发展，对台湾经济起飞所产生的作用讲了一个非常形象的例子，我觉得对于我们很有启发，他讲当年的台湾由于铁路的贯穿全岛，使台湾各个分散的城镇、集镇小的经济中心形成了五大经济圈，后来台湾发展了高速公路，由于高速公路的发展使城市之间的联系更加紧密，分工更加明确，地位更加清晰，高速公路兴起，使台湾兴起了三大经济圈，三大经济圈形成的过程就是台湾腾飞的过程，现在台湾正在规划和建设高速铁路，高速铁路形成将达到台湾全岛任何一点，铁路沿线的任何一点在半天之内通达，那么高速铁路的兴起必将使台湾的三大经济中心形成一大经济中心，这一大经济中心将凝聚台湾所有的经济的实力，使它这个经济重新上一个新的发展台阶，这个城市群的发展和城市间这种关系的发展在整个经济发展过程当中是很有典型意义的，我们国家目前也正处于一个经济快速发展的时期，这个时期不是各个城市大而全小而全的发展过程，而是一个以城市群城市圈作为发展主体发展模式的思路，这样的思路再配置城市之间快速轨道交通的建设，必将是我们城市之间产生新的分工，比如说那个时候大企业，可以把它的总部、营销中心，把它的研发基地，把它的加工厂，把它的仓库分别放在最适合它的地区，它不一定放在一个地方，在这样的过程当中，在这个城市群里每个城市都会找到自己的定位和自己的发展前景，开通以后，北京到天津半天可以通达，我们杭州更不用说了，上海和杭州之间的磁悬浮，等等都在规划当中，这个规划都会使我们城市的整个格局发生大的变化，也会使房地产业产生新的投资机会，所以我说“十一五”期间凡是城市群兴起的地方必将是房地产业繁荣的地方，这种差异化是房地产整体的发展，但不是每个地方都是一致的，要考虑这种城中发展的模式。

第三是“十一五”房地产本身会将在发展当中实现自己的突变，也就是说房地产经过这一年的发展，经过竞争，经过市场的淘汰，我们不断使我们的产业越来越升级，使我们优秀的企业越来越凸现，我讲有三个变化。

第一我们“十一五”期间的房地产业本身将会更加注重产品品质，向注重企业品牌转化，对产品品质的要求是我们任何一个房地产发展的一个必然的最基本的要求，我们要对得起百年建筑，对得起百年建筑我们就不能够给社会上提供低劣的、劣质的，毛病百出的房地产的产品，品质要求是必然，但是仅仅追求品质还远远不够，还要注重品牌，为什么要注重品牌呢？因为品牌是包括了住宅品质一系列的从规划、设计到服务到人性的管理各个方面，它是一个整体的概念，大家如果看到我们近期的房产发展的时候，在市场上有一个突出的特点，就是贵者更贵，越贵的房子涨价的比例的更大，涨得幅度越高，这种贵的房子是什么房子呢？它一定是好的房子，除了那种独特资源，在水边或者是在风景区，通常来说都是品质好，综合各个方面，均好性比较强，性价比比较好，相反本来就便宜卖不上价的房子，是涨得再快，他卖不起价，价格也提不起来，市场发展到这个阶段我们住得好不是一般意义上的住的标准，需要一个综合性的改变。这是第一个改变。

第二随着符合这种发展的需要，在“十一五”期间比较兴起，我们在房地产住房的时候不仅仅谈的是居住的单元，更重要的是和这个居住相关的一些其他方面的服务上的配套，包括体育休闲文化教育商业等等这样一些综合性的环境，这样符合的地产也应该是在“十一五”期间逐步地从个别的少量的城市中扩大到更多的城市。

第三个诚信地产，健康住宅必将在“十一五”引领楼市的主流，也就是说我们对房地产业的发展要建立一个良好的市场秩序，必然呼唤诚信地产的产生和壮大，我们不能允许这个市场是一个充满欺诈、是一个充满陷阱，是一个充满以假字，假按揭，假合同等等为主的市场，所以诚信地产必然越来越多的在市场竞争过程当中受到市场的欢迎！另外就是健康住宅，我们现在收入水平提高了，我们不仅仅吃得好，有房子住，还要住得好，住得好一个很重要的标志就是我住的这个房子确确实实能够在屋里上或者是在各个方面能够满足我的需要，或者是能达到这样一种物质基础，我们过去走过一个不讲环境的发展阶段，但是我们现在发展的环境的要求应该是我们对住房的需求追求绿色，追求发展，追求健康，追求环保已经是社会的主流，所以我们住宅的建设，房地产的建设必然要适应这样一个主流。

我想“十一五”对房地产的发展每个人都是很关注，怎样能做好这样一个发展的研究，真正使我们的房地产业在整个发展过程当中又快又好是我们大家共同的愿望，谢谢大家！