●关键词：

征收营业税对谁影响最大

政策

严禁期房转让。6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得全额售房收入征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按差额征收营业税。

解读

对市中心房源影响较大

对于营业税的征收，因为上海的早一步动作，杭州的开发商们已有了心理准备。但他们认为，关于营业税的征收，最直接的影响是对短期投机客的心理影响，而这种影响直接体现在二手房市场上。从房产板块上看，可能对市中心房子的影响更大些，近郊房子受到的冲击小一些。负责广厦天都城项目的副总经理汤耀光告诉记者，从他们的统计情况来看，郊区商品房的购买者大多是用于自住的，即便是投资客，也是做长线投资。因为郊区的不少大盘，卖的是未来的前景且房子的单价较低，房价的上涨幅度也不如市中心来得快，所以刚买了房马上在一两年内就转让的人不多。

投资客承担的风险加大

而阳光顾问的总经理余先锋认为，营业税的征收意味着炒房者将进行超值投资。如果一个人同时按揭三四套房子，那么每套房子多交的两年利息要两三万元左右。现在不少人是拿着十几万元甚至几万元在炒房的，新政的出台，意味着那些买了房子只需要交付少量按揭款就能马上出手“赚一票”的投资客，承担的风险将更大。

●关键词：

“控制性房价”可能降低土地成本

政策

在七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，明确规定“对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件”。

解读

在这次的房产新政中，哪一条是最“见血”的？阳光顾问总经理余先锋的观点，似乎来得更为直接。他认为，关于“房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求”这一条是最一针见血的。因为对住房销售价位的控制，意味开发商在拿地时定会“精打细算”核算成本，这将使得开发商拿地时不再“疯狂”而是渐趋冷静，那么，土地的出让价格很有可能会降低。余先锋的理由是，目前杭州的房价较高最根本的原因是土地出让价格高。打个比方，如果某区域周边楼盘的单价是8000元/平方米，而房产商因为看好这个区域，在拿地时抱着“势在必得”的心态，那么相互之间的竞争可能使得该区域某块土地的出让价达到7000元/平方米，再加上造房的成本价，最终的商品房价格可能就是10000元/平方米。如果能够按照此次新政的思路，政府能对住房销售价位实行控制，比如把该区域这个地块的最终房产品价格限为7000元/平方米，那么开发商在拿地时就会掂量“这个价格能否赚到钱”，从而使开发商拿地时更为理性，降低对土地的热情。在余先锋看来，今后的土地出让，除了对开发商有容积率、绿化率等方面有所要求外，政府还有可能会把该块土地上所建的房产品的“控制性房价”作为土地出让的前置条件。

●举例说明

营业税该缴多少？

比如一套朝晖现代城的房子，面积为120平方米，目前价格是12000元/平方米。第一种情况：如果是2003年买入，当时的价格约为8000元/平方米，到现在离购买时间已超过1年但未满2年，每平方米的差价为4000元。如果要转让，前后的营业税（5.55%）税费分别为：现行税收政策，个人购买自用1年以上的普通住房出售时免征营业税，那么，征收营业税税费为0。税收政策调整后，自2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的收入全额征收营业税。营业税税费为：12000×120×5.55%=79920元（两者差额为79920元）第二种情况：如果是2004年下半年买入，价格在1万元/平方米左右，到目前买进没超过1年，每平方米差价为2000元，如果要转让，前后营业税（5.55%）税费分别为：现行税收政策：个人购买自用1年以内的普通住房出售时按差额征收，那么征收税费用为2000×120×5.55%=13320元。税收政策调整后：自2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的收入全额征收营业税。营业税税费为：12000×120×5.55%=79920元（两者差额为79920-13320=66600元）

专家观点：

房产市场短期内波动大

贾生华教授（浙江大学房地产研究中心主任）

我觉得这次新政的影响会比较大。第一，限制期房转让增加了房产投资、投机者的压力；对2年之内物业转让征收全额营业税，则提高了房产交易成本。

当然，这些政策究竟会对市场有多大影响，关键还要看是否真正压抑了需求，如果投资的人真的少了，房价也就降了。

这次是历次地产宏观调中动作比较大的一次，特别是提高短期内房产交易成本，提高了炒楼成本。此前市场观望气氛已经比较浓，这一次二手房挂牌的多接手的少的现象一定会更突出。如果这样的形势持续下去，很有可能使房价形成降势。

房地产市场在短期内的波动可能很大。

主要控制对象是炒房者　

徐敏（浙江财经学院金融学院金融教研所主任）

总体来说，这次七部委稳定房价的组合拳是比较全面的措施，包括了打击高房价、保障经济适用房、控制炒地行为等。在稳定房价的同时也不会影响到普通百姓用于自住的购房需求。比如加大个人购房转手交易营业税征收控制力度的措施，以2年为期限，主要的控制对象是炒房者，对真正满足自己居住需求的购房者不会有什么影响。

开发商观点

对自住买房的人影响不大

蔡挺（美达房产集团董事长）

此前政府出台的政策并没有多少实质性内容，只是传递了政府对房价上涨过快的一种担忧信息。这次7部门联手出台的新政，相对具有实质性，主要是配合前段时间中央的宏观调控。前面的一系列房产政策已经对楼市产生了心理影响，使得购房者持币观望，如果再没有实质性的政策出台，半年或十个月之后，房价有可能出现反弹，毕竟市场的需求还是存在的。举个例子，杭州去年就出现过这种情况，5月份时市场不温不火，但10月份便出现反弹，而且很难控制。

这次出台的是实质性政策了。我个人觉得，杭州房价涨幅会因此减缓，投资和投机的人会减少，这点是肯定的。

开发商竞争将更激烈　

韩静（杭州理想置业有限公司总经理）

这次的组合拳对一些房产炒作过热的板块，肯定有一定影响。首先，对一些真正想买房子居住的购房者，他们的需求将得到保障；而对开发商而言，这些控制房产投资需求的措施将会使地产界的市场竞争进一步加剧。为了适应市场，一些房产开发企业可能将更认真有效地研究市场需求，做市场真正需要的产品，而不是脱离实际炒作概念。