2004年中国房地产市场整体表现持续亢奋。根据中国发改委发布的35座大中城市房地产市场的调查显示，仅仅第三季度，房屋销售价格就比2003年同期上涨9.9%，有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过了10%，其中上海上涨14.9％。

2004年内，政府通过宏观调控、加息等举措，试图对上涨过快的房价施加影响。这些举措虽然引起了房地产业界、学界乃至普通市民对房地产市场更多的关注与争论，但房价仍旧照涨不误。摩根史丹利亚太首席经济学家谢国忠又在十月提出了“中国（尤指上海）房地产市场泡沫论”，极大的刺激了人们对于上海房市究竟有无泡沫的争论。

“直至今天，我也没有在上海买房子！”台湾不动产研究中心秘书长蔡为民在一次民间机构组织的有关2005年上海房价预测的会议上以半开玩笑的语气坚持房市看空。同时与会的房地产财经专家洪曦则持相反意见：“2005年，（从投资角度来说）上海房地产仍然将是不错的选择，也是不得不去选的一种选择。”

一方唱衰，一方望多。随着时间的推移，2005年上海房地产市场的走势，已成为国人关注的焦点。

上海房价看汇率

根据上海房地产交易官方网站——上海房地产资源网的数据显示，2004年12月16日交易均价为8515元/平方米，其中内环以内已售均价达到了 13247.07元/平方米。市场一线反映，排队购房的现象虽仍有发生，但总体成交量已经有所下降。“房价的上涨过快必然会抑制购房需求。虽然开盘时会通过各类优惠及促销活动来造势，但排队买房的情形比以往少多了。”上海合富辉煌市场部主管杨小姐感叹道：“市场不太可能像过去那么火了。”

以普陀区为例，预售10强的楼盘均价从03年12月的7391元/平米猛涨至今年7月的9079元/平米，半年涨幅高达22.83%。但其成交量也从15万平米降至7月的9.6万平米，下降了36%。类似的情况也出现在其他行政区，一面是万元单价以上的住宅成交活跃，一面是在部分中端市场出现了少有的冷场现象，房价过高抑制了自住型购房行为，成交量总体下跌的同时房价却仍然上升，那究竟是什么样的买盘托起了上海楼市？

据最新的贸易总额统计显示，中国已经成为世界第三大贸易体，经济发展与海外的联系日益紧密。正是在这一大背景下，汇率已成为左右上海房价，特别是高档房房价的决定性因素。

据悉，加息前后的短短一个月，已有大约十多亿元的海外资金通过各种渠道进入上海楼市。“有很多境外的资金到上海来，把外汇换成人民币，购买人民币的资产，然后就等待人民币币值上升，进行套汇。”上海博采投资的张先生说。

现实情况是，越来越多的业内人士指出正有大量的热钱进入上海房地产市场，他们要赌的正是人民币将在近期升值，其中尤以谢国忠的“一万亿美圆热钱说”最为惊心动魄。据了解，今年9月仅香港一地就有87亿资金流入内地购房，而更多的国际资金对上海房地产市场寄予厚望，正通过各种方式“改头换面”流入上海房市。

“人民币何时升值，外资就会在什么时候撤退。”蔡为民指出，同时他认为外资撤出上海楼市后，留下的将是“一片狼藉”。

对于人民币是否顶得住升值压力这一尖锐问题，华东师范大学亚欧研究中心研究员、财经评论家余南平分析道：“对一个主权政府来讲，在任何时间都不会忍受不了本国货币的贬值，或忍受不了升值。中国政府永远不会因为涌入很多的热钱所施加的强压，而被迫升值。”

近期，在中外环成交量相对平静的同时，内环线内的高档楼盘在短期内被诸多资金代理人狂扫。问题的关键集中在政府究竟能否顶住人民币升值的压力上。这场海外热钱与政府之间的博弈在2005年仍将持续。可以预测的一点是，人民币坚持不升值，很有可能会进一步吸引更多的海外资金涌入继续抬高高档房房价。余南平认为，起码在2005年上半年，人民币不会升值。政府在充分衡量就业机会、出口等各方面的因素后，在2005年因为热钱的压力而迫使人民币升值的可能性仍是微乎其微。因此可以想见，2005年在上海的高档房市场，极有可能会达到新的“高潮”！众所周知，高档房的价格对于整个房价都有着领航的作用，所以我们可以大胆预测，2005年上海房价总体仍将持续上涨。其中，内环线以内的高档楼盘将成为领涨的先锋队，中环、外环的楼盘房价可能会出现一些波动，但均价仍会在大势的驱动下有所上浮。

但这场“高潮”还能持续多久？洪曦认为如果外资没有出去的出口，上海房地产很难下跌。反之亦然。

基金不是白求恩

万通集团董事长冯仑在谈到海外房地产基金时形容中国的地产开发商是乡下大姑娘，必须先把自己洗洗干净，才能委身于海外房地产基金。

今年的宏观调控，对房产开发商而言，调控的一是地根，另一是银根。面对贷款限制，诸多中小型开发商开始寻求各种融资渠道。而觊觎中国房地产市场已有一段时间的海外房地产基金，正是他们渴望的合作伙伴。

冯仑所谓的“把自己洗洗干净”，指的是中国企业在财务乃至具体运营上的种种不透明。他认为以中国房地产企业的现状，很难获得机制健全运作规范的境外基金的青睐。

经过宏观调控的洗礼后，对于很多中小型房地产开发企业而言，2005年已成为一道坎。上海的部分开发商在明年面临着无地可开发或有地但缺乏资金开发的窘境，寻找境外基金合作，成为了他们最渴望的融资渠道。

境外房地产基金面对中国市场仍显得犹豫不决，但已有基金进入中国房市。“这个市场的回报依然是比较高的，但是这个市场的政策、法律风险在下降，所以我们在这个时候进入中国市场”，德国HYPO国际房地产投资银行的董事、副总经理任荣在由深圳德思勤投资咨询公司主办的住交会房地产金融论坛上说。任荣同时指出，中国房地产市场的回报率并非如国人所以为的高过美国纽约，“但是我们不可能忽视中国市场，因为它的需求是无限的”。

任荣的观点代表了大多数房地产基金，他们需要寻找优秀的开发商和好的项目。任荣透露，HYPO已经和万科有了深入的接触，在不远的未来会有实质性的合作。

海外基金绝不会是白求恩。复旦大学国际金融系主任刘红忠表示摩根士丹利、ING、HYPO等等，他们进来的目的最终还是为了赚钱。但赚的是什么钱呢？“对人民币的升值有预期吗？如果是这样的，我们不欢迎你来！”

基金经理人往往声称中国不动产投资收益率还未达到日本和韩国的水平，而且也一再表示并非为了人民币升值而来。同时，他们认为在中国还缺乏优质的投资型物业，而在选择开发商进行项目合作上，基金也更强调合作伙伴的选择。在2005年，对于一般的中小型开发商，基金仍然是可望而不可及的远水。

政府的公共服务意识正在加强

上海究竟是谁的上海？这本不是一个问题，但因为上海楼市的本地买家比率逐步下降，海外、全国各地的资金涌入，于是有人惊呼上海已不是上海人的上海。

楼市望多者称上海的国际化进程，使上海楼市和本土居民的收入比，不能按照一般参考标准衡量。

蔡为民则认为上海房价价值与价格正因相互背离而渐行渐远。在蔡为民看来，所谓“上海人不是上海人的上海”，不过是一个似是而非的伪命题。“为什么纽约是纽约人的纽约，东京是东京人的东京？如果国际都市东京、纽约、伦敦都可能房价夭折，为什么上海不会？为什么上海会持续看好20年？”蔡为民提醒投资者切勿亲信上海房价将长期攀升的说法。

普通市民的收入已经无法支撑上海的房价，这一现象在余南平看来很不正常。“我从来不认为在任何正常的市场经济制度之下，房地产本身是一个完全竞争的市场。”余南平希望政府能在房地产市场扮演更为重要的角色，“在全世界任何的正常市场制度下，任何一个国家政府都会把房地产本身作为一种公共品来进行调节”，余南平进一步指出：“政府对于调整房价负有公共责任。”他认为就现代政府与市场经济的关系而言，有效地建立与维护公平增长的政府行为与责任意识，不仅不会损伤市场经济体系内在固有的效率机制，相反公平增长还将带来全社会最广泛人群的共同富裕与能力发展，以实现社会的良性可持续发展

上海规划局处长俞斯佳在接受《新地产·上海》记者专访时说，上海市政府已认识到在上海进行大规模城市改造、房价上升过快时，政府应担负起的公共责任。“保障弱势群体的居住利益，已成为我们关心的大事。”俞斯佳透露，2004年底，宝山顾村、嘉定江桥与南汇周浦的配套商品房、廉租屋已将交付使用。而2005年，又一个一百万平方米的廉租屋工程将启动。

本次住交会上，房地产开发商连同多数媒体齐声喊“涨”，令很多专家担心会使政府对房地产业整体健康发展的调控产生影响。普通民众在房地产业利益集团与政府的博弈间更多扮演的是凑热闹的观众的角色，尽管这场博弈中本该有他们自己的声音。

一百万平方米廉租屋的建设，起码代表政府听到了公众的声音。

从远期看，政府对房价的积极调控势在必行。

2005年上海楼市仍将处于高潮，但高潮背后隐伏着的危机（尤其是当下的热钱威胁），需要政府通过各种手段巧妙的予以化解。笔者认为只有当房地产产业在一个稳定有序的市场环境中稳步上升，上海楼市才不至在高潮中早衰。